政府公布的房價嚴(yán)重失真？
房價或許是最說不清楚的數(shù)字。同一套住宅，在交易過程中，會出現(xiàn)三種價格。
半個月前，曾先生通過清水苑廣州大道分店買了一套華景大廈的物業(yè)。三方合約上的交易成交價為76萬元，在辦理按揭時銀行的評估價是70萬，最高可以貸款49萬，而在房管局備案的《房地產(chǎn)買賣合同》上的交易價為38萬。
在清源按揭中心的高級信貸顧問阿建看來，銀行的評估價逐漸謹(jǐn)慎，一般，都要略低于房子的實際成交價。
哪個才是真正的房價？
根據(jù)廣州市國土房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2007年6月份廣州市的二手房(住宅)的均價為3991元/平方米。房管局的統(tǒng)計數(shù)字以在房管局備案的交易價即報稅價為準(zhǔn)。
而清水苑研究部的數(shù)據(jù)表明，2007年6月份廣州二手房均價是6308元/平方米，這一價格比政府公布的價格高了近60%。清水苑數(shù)據(jù)來源于清水苑促成的買賣交易的實際成交價。
在9月14日舉辦的2007廣州秋季樓市發(fā)展論壇上，廣州市房地產(chǎn)協(xié)會名譽(yù)會長陳敦林旗幟鮮明地指出：廣州房價應(yīng)以政府信息發(fā)布中心公布的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，因為其已完成交稅、過戶等程序，廣州市房地產(chǎn)交易中心公布的數(shù)據(jù)是最終端、最真實的數(shù)據(jù)。
根據(jù)房管局公布的數(shù)據(jù)，2007年上半年廣州市二手房交易均價甚至在3月和6月出現(xiàn)了小幅下降。
或許陳會長也沒有想到，即使是政府信息發(fā)布的中心——房管局也對自己的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也毫無信心。“建議參考大的中介地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)，他們的更為準(zhǔn)確�！睆V州市房地產(chǎn)交易中心的工作人員對南方周末記者說。
地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)們并不愿意過多地關(guān)心政府公布的均價，盡管這些均價大多是出自他們之手。
為了減少交易成本，報低成交價以避稅是二手房買賣市場中通行的潛規(guī)則。
早在簽約之前，經(jīng)紀(jì)阿玲就已告訴曾先生，將成交價報低一半，他就可以少交3萬元的稅費�！皥蟮蛢r避稅”是經(jīng)紀(jì)們一個極具誘惑力的談判砝碼。
城市的每個區(qū)域，政府都會有一個參考價，只要不偏離參考價太離譜，報價一般都會被通過的。
“名門大廈的參考價是6000-7000元，但實際成交價至少1萬，7000元的報價一定能通過�！瘪T小姐還沒碰到上報的成交價沒被通過的情況。根本不用擔(dān)心買賣雙方報低價會產(chǎn)生什么糾紛，因為《房地產(chǎn)買賣合同》上買賣雙方都已簽字，更重要的是這份合同在房管局備案，買賣雙方均不持有。
中介與“炒家”的合謀
清水苑番禺吉祥道分店的經(jīng)紀(jì)阿紅最近接到了一個大單：湖北的姚先生需要在廣州碧桂園一次性買入4套房子，條件只有一個，希望4套房子是同一個業(yè)主，容易談判。
為了贏得姚先生的信任，阿紅還鄭重寫下了“某某5套房產(chǎn)屬于同一業(yè)主”的保證書。
盡管這5套房子房產(chǎn)證上“共有權(quán)人”的名字并不一樣，但現(xiàn)在它們有一個相同的全權(quán)代理人——黃費鴻(化名)。
他被當(dāng)?shù)刂薪樽鸱Q為“黃叔”，是廣州碧桂園里最大的“炒家”，平時很少親自參與交易，只是在最后簽約時才現(xiàn)身，更多的時候是一個叫“陳雪兒”的助手代他出面，電話里阿紅親切地稱她為“雪兒姐”�！俺醇摇闭趶姆績r近乎癲狂的深圳轉(zhuǎn)向廣州，為越來越多的廣州人所熟悉。
嚴(yán)格意義來說，“炒家”和原業(yè)主的交易并未全部完成，為了規(guī)避稅費，“炒家”往往在一次性支付房款后，得到原業(yè)主的一份“全權(quán)委托書”，而并未在房管局進(jìn)行備案和過戶。
當(dāng)有廣州碧桂園業(yè)主放盤時，會有不止一家的地產(chǎn)中介在第一時間通知黃叔，或許是市場嗅覺更加敏銳，在一般客戶還在猶豫之際，他就已經(jīng)果斷出手。而當(dāng)一般客戶終于下定買房的決心時，這套物業(yè)已經(jīng)被重新掛在了中介公司的櫥窗里，什么都沒變，多的只是少則幾萬多則數(shù)十萬的價差，和一份全權(quán)委托書。
“炒家出手果斷、懂行情，根本用不著經(jīng)紀(jì)苦口婆心，而且一套房子至少可以賺兩次傭金，何樂而不為�！痹诘禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)阿華眼里，中介理所當(dāng)然更愿意和“炒家”打交道。
法律專家提出：炒家用全權(quán)委托書炒房有很大風(fēng)險，因為該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人名字仍然是原業(yè)主，理論上原業(yè)主仍然有可能對該物業(yè)進(jìn)行其他處置。
盡管房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所的史小明書記一再強(qiáng)調(diào)，指向不明確的全權(quán)委托書不受法律保護(hù)，然而，類似的全權(quán)委托書正在成為二手房地產(chǎn)交易市場中的常態(tài)。專家們的擔(dān)心很少成為現(xiàn)實，因為“炒家”從來都不會把房子捂在手上太久。
黃叔上個月以150萬元的總價從清水苑吉祥道分店買入碧桂園雅苑80座G01和68座G02。一個月后，辦理了相關(guān)手續(xù)，這處物業(yè)的售價改為180萬元，來看房的人絡(luò)繹不絕。其他兩處物業(yè)的全權(quán)委托書上的日期分別是8月13日和8月24日。
清水苑研究部的一份資料表明：廣州部分物業(yè)前后兩次交易時間差僅一個月，但賬面盈利可以達(dá)到32.5%�！爸劣趦r格，商量的余地很小，因為‘炒家’幾乎壟斷了市場�！卑⒓t告訴姚先生�！俺醇摇钡氖蹆r比一般市價要高，而且客戶幾乎沒有討價還價的可能，畢竟“只此一家”。
阿紅做了這樣的一個比較：黃叔手上華苑9座的房子，102.5平方71萬，是一個北向的空房，華苑36座普通業(yè)主的一套房子，102.5平方70萬，南向帶全部裝修和家電。
而在經(jīng)紀(jì)阿華看來，這套房子很快就會轉(zhuǎn)到黃叔的名下，他應(yīng)該不會放過這套“筍盤”。(文中“清水苑”為化名)
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