小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)
石雙月本想買套便宜點的房子，沒想到最后卻掉到了一個陷阱里，為什么像他這樣的業(yè)主即使交了錢也拿不到產(chǎn)權(quán)證明呢？根源就在于小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。
房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)的青龍頭村，在村口記者看到有一大片空地，地面上到處是散亂的磚頭瓦礫，有的地方還能看到殘留的墻基，空地邊上立著數(shù)十棟沒有完全竣工的二層小樓，待用的沙子石子堆在旁邊，但外墻上卻被刷上了醒目的“拆”字。
在房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)的青龍頭村村口的一大片空地上，到處是散亂的磚頭瓦礫，邊上立著數(shù)十棟沒有完全竣工的二層小樓，但外墻上卻被刷上了醒目的“拆”字。
在這里，記者見到了一位姓江先生，他告訴記者，這里是房山區(qū)青龍湖別墅，前不久被拆掉了一批，剩下的也都被沒收了。而他買的別墅就包括在其中。
江先生：“當時沒想到，早知道就不買了，受的打擊很大。”
江先生在房山區(qū)某機關(guān)工作，去年的5月份，當?shù)弥@里正在建別墅出售這一消息，他和家人立刻趕過來了解情況，別墅有個好聽的名字叫千湖庭院，售樓人員的熱情介紹讓江先生對在這里居住滿懷憧憬。
江先生：“看規(guī)劃圖覺得非常好，而且這個地方環(huán)境很好，準備從這買一套養(yǎng)老。”
除了環(huán)境好，每平米3500元的價位也令江先生十分動心。
江先生：“當時價位已經(jīng)上升了，我們一看還是別墅，覺得比較值，所以就定了�！�
2006年5月25日，江先生把籌借的70多萬元購房款交到了售樓處，并與青龍頭村村委會簽訂了購房協(xié)議，協(xié)議書標明，乙方已明確知道所購買的房產(chǎn)是甲方建設(shè)的村民二層住宅，并非商品房，該房屋設(shè)計使用年限70年，為農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)形式，對于這一點，江先生知道，這就是平時大家說的小產(chǎn)權(quán)，但當時他并不覺得小產(chǎn)權(quán)會有什么問題。
江先生：“我們覺得小產(chǎn)權(quán)也無所謂，因為房山小產(chǎn)權(quán)房子很多，以前從來沒有這種事，所以沒有在意。”
然而就在江先生看房、簽署購房協(xié)議的同時，北京市國土資源局卻接到了一個特別的任務(wù)。
國土資源局執(zhí)法人員：“從市國土局來說是06年的5月下旬接到了國土資源部執(zhí)法宣傳局轉(zhuǎn)來的反映，像這個問題，我們及時現(xiàn)場進行了調(diào)查，從我們這個部門調(diào)查的情況來看，它違反了《中華人民共和國土地法》第76條的規(guī)定，屬于非法占地的行為。”
與此同時，北京市規(guī)委也通過衛(wèi)星遙感圖發(fā)現(xiàn)這些別墅均未向規(guī)劃部門報批，經(jīng)執(zhí)法人員調(diào)查后確認，青龍頭別墅屬于違法建設(shè)。
國土資源局執(zhí)法人員：“這個案件不光涉及土地違法占地的問題，還包括違法設(shè)計、建設(shè)，包括工商方面的各種問題，都包括，所以組成各個部門組成的聯(lián)合調(diào)查組聯(lián)合調(diào)查�！�
就在各部門對青龍湖別墅調(diào)查執(zhí)法的時候，江先生還在滿懷期待地等著別墅的按時完工，但是后來他發(fā)現(xiàn)，這別墅建得很不順利，對于能否如期入住開始擔心起來，而最終的結(jié)果也確實印證了他的擔心。
江先生：“去年建建停停的鬧了好幾次，想還是能建起來，建是建起來了，后來又都拆了�！�
2007年3月27日，多輛工程車開進房山區(qū)青龍頭村的別墅群，機械轟鳴聲中，一幢幢嶄新的別墅陸續(xù)倒下，房山區(qū)青龍湖144棟違法別墅被拆除85棟，其余被沒收，另有3名涉案人員被羈押。
別墅拆除后，曾經(jīng)熱熱鬧鬧的售樓接待中心掛上了處理青龍頭違法建設(shè)項目接待站的牌子，看著購房協(xié)議書上交房日期，江先生知道，這一天是永遠都無法來到了，他現(xiàn)在只希望能夠早日順利地拿到退房款，對于買房他再也不奢求了。
江先生：“把錢投在這一年，再想去別處買房也不可能了。”
小產(chǎn)權(quán)處于監(jiān)督和管理上的盲區(qū)，相關(guān)部門應(yīng)抓緊立法，加以解決
江先生的別墅夢，就這樣變成了一堆瓦礫。有機構(gòu)對北京市400多個在售樓盤做過統(tǒng)計，目前小產(chǎn)權(quán)樓盤約占市場總量的18%。這么大一塊市場，卻充滿了隱患，有關(guān)部門有沒有進行監(jiān)管？這么多的小產(chǎn)權(quán)房又是怎么出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上的？
據(jù)記者調(diào)查了解，目前北京通州區(qū)六環(huán)以外開發(fā)的樓盤大部分都是小產(chǎn)權(quán)房，這其中一半以上都通過各種渠道銷售給了購房者。
祥和樂園是張灣鎮(zhèn)馬營村開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)樓盤，馬營村委會主任馮國祥告訴記者，其實小產(chǎn)權(quán)房早在上世紀90年代就已經(jīng)興起，而近兩年之所以發(fā)展很快，與舊城改造、合村并鎮(zhèn)密切相關(guān)。
馮國祥：“當時要合村，像我們這小村能騰出100多畝地來，大村有的能騰出一兩千畝地來�！�
在土地騰出來之后，幾乎所有的村莊都搞起了二次開發(fā)，開發(fā)的樓盤除了滿足本村村民居住外，其余的全部對外出售，馬營村開發(fā)的祥和樂園外售部分就占了整個樓盤的四分之三。
馮國祥：“當時也趕上社會一個好形勢，城里的房緊著漲價，我們當時給老百姓的房分完以后，剩下一部分就往外賣了，當時我們定的是一千八�！�
和張灣鎮(zhèn)馬營村的祥和樂園一樣，北京市各個郊區(qū)的小產(chǎn)權(quán)住宅大多是通過這樣的流程建起來的，村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以舊村改造、新農(nóng)村建設(shè)等名義，通過自行建設(shè)或者與房地產(chǎn)公司合作，對存量宅基地或集體建設(shè)用地進行開發(fā)，在樓盤建成后聘請代理公司或自己成立銷售部對外進行銷售，而按有關(guān)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房只允許村民自住，不允許銷售給本村以外的人。
秦兵：“把村里的平屋鏟了，蓋起了樓房，有一半給村民，另外一半是大規(guī)模地直接銷售給市民，這個時候就是不合法的了�！�
但是因為不用交納土地出讓金和各種稅費，小產(chǎn)權(quán)住宅的成本往往十分低廉，“小產(chǎn)權(quán)房”的主導(dǎo)者——村或鎮(zhèn)對外銷售可獲超額利益，合作開發(fā)商也可按比例分成；而與此同時，購房者也能以低于同類商品房一倍的價格買到需要的住房，多方利益的共同驅(qū)使，導(dǎo)致了小產(chǎn)權(quán)房銷售不斷升溫。
秦兵：“五百元一平方米成本建造的房屋我可以賣到兩千五甚至三千，那么我作為一個市民我一百萬元錢在城市可能只會買五十平方米或者六十平方米，但是我到那個地方，可以買上千平方米，所以對于市民來說，也非常合算。”
除此之外，執(zhí)法監(jiān)管方面有漏洞以及相關(guān)法律法規(guī)不完善也使得這種不合法的交易能夠持續(xù)下去。
“以村為單位的銷售主體，我們的城市管理部門很難管理它，村單位具有天然的主體合法性，很難干涉它，就是干涉它的主體合法性，再一個從買方來說，就是業(yè)主來說，我們沒有專門的法律制裁購買不合法的房屋，所以你也關(guān)不著它，買賣雙方作為主體來說都沒法進行處罰，所以這個買賣行為非常容易達成�！�
在張家灣鎮(zhèn)的一個小產(chǎn)權(quán)樓盤記者看到，售樓處大門緊閉，據(jù)說是房子已經(jīng)銷售一空，但仍然不時有人前來想進去咨詢，他們看上的是這里的低房價，至于產(chǎn)權(quán)大小則無所謂。
購房者：“便宜，帶產(chǎn)權(quán)的買不起.通縣都六千多了,這個兩三千，可不就到這來買嘛。”
購房者：“什么大產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán)我不管，老百姓我得有房子住，顧不了那么多了�！�
正是圖便宜，所以買房者對小產(chǎn)權(quán)是否證照齊全，甚至是否違規(guī)建設(shè)都不知道，別墅被拆的江先生就付出了巨大的代價，盡管如此，購房者對于價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房還是趨之若鶩，對于這一現(xiàn)狀，中國房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長陳同順感到十分擔憂。
中國房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長陳同順：“起碼這種行為存在著潛在的隱患，沒有矛盾，沒有爆發(fā)可能沒事，一旦爆發(fā)了就是糾紛，波及的面大了，就是一個事情，它會產(chǎn)生很不好的社會影響�！�
目前小產(chǎn)權(quán)在整個房地產(chǎn)市場中所占的份額越來越多，但在監(jiān)督和管理上卻處于盲區(qū)，陳同順認為，應(yīng)該完善針對小產(chǎn)權(quán)開發(fā)銷售的監(jiān)管制度，從源頭控制和防范小產(chǎn)權(quán)所帶來的眾多風險。
陳同順：“我想正因為它是屬于國有土地行政主管機關(guān)管轄之外的一種現(xiàn)象，我覺得這個問題，源頭恐怕是國家的相關(guān)部門也好，是相關(guān)的制度也好，應(yīng)該針對這種現(xiàn)象抓緊立法，加以解決�！�
半小時觀察：小產(chǎn)權(quán)的惡果該由誰承擔？
從小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)過程，我們看到這樣一個怪圈：某些村鎮(zhèn)借改造之機拿到低價的集體土地，在上面開發(fā)對外銷售的小產(chǎn)權(quán)房，賣給購房者，而一旦出現(xiàn)問題，所有的責任由購房者承擔。這就相當于你在商場買了件假貨，最后處理的結(jié)果卻告訴你，誰叫你買的假貨，活該。
看起來，購房者買了小產(chǎn)權(quán)房吃虧上當，似乎是一個愿打一個愿挨的事。但我們知道，小產(chǎn)權(quán)房之所以便宜就因為它是違規(guī)開發(fā)，省掉了很大一部分土地成本�？杉热贿`規(guī)那它為什么還能在房地產(chǎn)市場上打著低價的旗號，大打廣告，大賣特賣？而一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)，為什么成本要由購房者來承擔？這些模糊地帶，顯然也正是有關(guān)部門監(jiān)管當中的漏洞。
消費者圖便宜天經(jīng)地義，但市場上賣的不管多便宜也不能是有問題的商品。
（主編：周人杰 記者：郎麗娜 高建國 攝像：張明 景延 沈焱）
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