房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，讓許多購(gòu)房者將目光轉(zhuǎn)向了價(jià)格低廉的“小產(chǎn)權(quán)房”，而且不少人存在僥幸心理，認(rèn)為隨著《物權(quán)法》的頒布，“小產(chǎn)權(quán)房”會(huì)得到承認(rèn)。然而，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，城市居民購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”并不合法，《物權(quán)法》也不會(huì)保護(hù)不合法的財(cái)產(chǎn)。
“聽(tīng)說(shuō)‘小產(chǎn)權(quán)’的房子價(jià)格很便宜，買(mǎi)賣(mài)手續(xù)也很方便，我真想買(mǎi)一套，要不真不知道什么時(shí)候才能在北京熬上一套住房，就是不知道這種房子與大產(chǎn)權(quán)房有什么區(qū)別？買(mǎi)這種房子會(huì)不會(huì)受到法律的保護(hù)？”在京城某外企工作的張小姐疑惑地問(wèn)道。
與張小姐有相同困惑的人不在少數(shù)，記者了解到，隨著全國(guó)各地房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，許多購(gòu)房者將目光轉(zhuǎn)向了價(jià)格便宜的“小產(chǎn)權(quán)房”。對(duì)此，接受記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)專(zhuān)家一致表示，雖然“小產(chǎn)權(quán)房”價(jià)格低廉，但“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)，也不在即將實(shí)施的《物權(quán)法》的保護(hù)范圍內(nèi)，因此無(wú)論自住還是投資，購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”一定要謹(jǐn)慎。
高房?jī)r(jià)致“小產(chǎn)權(quán)房”受寵
近日，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2007年第一季度，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲5.6%，其中，新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.0%；二手住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.2%。
“正是由于房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，才使購(gòu)房者更多地將目光轉(zhuǎn)向了郊區(qū)，也因此催熱了‘小產(chǎn)權(quán)房’在全國(guó)一些熱點(diǎn)地區(qū)的交易�！北本┓慨a(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松說(shuō)，價(jià)格低廉是“小產(chǎn)權(quán)房”熱賣(mài)的主要原因。
金育松告訴記者，目前，“小產(chǎn)權(quán)房”多分布在郊區(qū)，價(jià)格相比市區(qū)要低很多。在目前許多城市市區(qū)房?jī)r(jià)高企的情況下，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格優(yōu)勢(shì)非常誘人。
與此同時(shí)，便利的交通也是“小產(chǎn)權(quán)房”熱賣(mài)的一個(gè)重要因素。金育松說(shuō)，“小產(chǎn)權(quán)房”雖然多分布在郊區(qū)，但是隨著城市交通等市政配套設(shè)施的完善，特別是地鐵等軌道交通的推動(dòng)，以往郊區(qū)空間距離遠(yuǎn)的劣勢(shì)正在逐漸被扭轉(zhuǎn)，這使得購(gòu)房者更樂(lè)于選擇這種房源。此外，“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目建設(shè)上存在的權(quán)力尋租空間也是“小產(chǎn)權(quán)房”屢禁不止的一個(gè)重要原因。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)顯示，北京“小產(chǎn)權(quán)房”主要集中在順義、懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)，房?jī)r(jià)多在每平方米2500元至4000元之間，這僅為四環(huán)內(nèi)動(dòng)輒上萬(wàn)元的商品房?jī)r(jià)格的25%至30%。以通州為例，通州區(qū)的小產(chǎn)權(quán)普通住宅均價(jià)為每平方米3400多元，而該區(qū)域內(nèi)五證齊全的普通住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米5600多元。如果在通州區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套100平方米的普通商品住宅，所需的購(gòu)房款和稅費(fèi)將比小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目多出20多萬(wàn)元。記者從“鏈家地產(chǎn)”在北京門(mén)頭溝、順義、房山的門(mén)店了解到，今年前四個(gè)月，以上區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房成交量起碼比去年同期上漲了兩成以上。
另?yè)?jù)搜房網(wǎng)進(jìn)行的“你會(huì)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房嗎”調(diào)查顯示，80.7%的被調(diào)查者表示如果價(jià)格合適，也可以接受，僅有19.3%的被調(diào)查者表示根本不考慮；對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房熱銷(xiāo)的原因，96.33%的被調(diào)查者表示是價(jià)格便宜所致。
“小產(chǎn)權(quán)房”存在多重風(fēng)險(xiǎn)
北京房產(chǎn)中介我愛(ài)我家市場(chǎng)部李季告訴記者，房屋產(chǎn)權(quán)本來(lái)沒(méi)有大、小之分，但由于我國(guó)特色，形成了社會(huì)上一些約定成俗的說(shuō)法，對(duì)“大產(chǎn)權(quán)”和“小產(chǎn)權(quán)”也有著不同的解釋。簡(jiǎn)單地說(shuō)，購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的房再轉(zhuǎn)讓時(shí)不用再交土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，轉(zhuǎn)讓時(shí)需要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”。
李季說(shuō)，“小產(chǎn)權(quán)房”主要包括“使用權(quán)房”和“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。其中，“使用權(quán)房”，是由政府和企事業(yè)單位向居民和職工提供的帶有福利性質(zhì)的住房，是通過(guò)租賃方式取得了使用權(quán)而不具備產(chǎn)權(quán)房屋的俗稱(chēng)；而“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”是指購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)權(quán)屬證書(shū)的房產(chǎn)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，國(guó)土房管局也不會(huì)給購(gòu)房合同備案。人們所說(shuō)的“小產(chǎn)權(quán)房”通常指的就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。
“購(gòu)買(mǎi)‘鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)’的房子會(huì)出現(xiàn)多重風(fēng)險(xiǎn)�！崩罴咎嵝颜f(shuō)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)的這種小產(chǎn)權(quán)房，其土地使用權(quán)屬于集體所有形式。這種“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的集體所有制土地使用形式不具備房屋轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)、收益等權(quán)力，而且不能辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。同時(shí)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓方式也不同于普通商品房，普通商品房在建委辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)即可。但是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋是要經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)表決通過(guò)后，再到其辦事處辦理相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，這種轉(zhuǎn)讓形式在法律上不予承認(rèn)，而城市居民購(gòu)買(mǎi)這樣的房屋更是不會(huì)受法律保護(hù)。
記者了解到，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)法律，鄉(xiāng)村土地屬于集體土地。農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)是不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的。農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不受法律保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。所以，具有城鎮(zhèn)居民戶(hù)口的購(gòu)房者不可以購(gòu)買(mǎi)只有本鄉(xiāng)或本村居民才能購(gòu)買(mǎi)的使用權(quán)房屋。
北京惠誠(chéng)律師事務(wù)所袁前嶺律師說(shuō)，“小產(chǎn)權(quán)房”的最大問(wèn)題是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)；如果集體要求收回房產(chǎn)或者因?yàn)檎?guī)劃，要求拆除鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房人是得不到法律支持的，因?yàn)猷l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屬于違章建筑。
袁前嶺解釋說(shuō)，在農(nóng)村，土地歸集體所有，在其中的宅基地上，村民修建房屋居住，也沒(méi)有繳納土地出讓金等。如果要在農(nóng)村集體所有的土地上興建商品房出售，就必須先由國(guó)家征地，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，再由國(guó)家出讓給建設(shè)開(kāi)發(fā)單位，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向國(guó)家繳納土地出讓金等稅費(fèi)，建房后再出售給購(gòu)房人，然后國(guó)家以頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)的形式確認(rèn)購(gòu)房人對(duì)該房屋的產(chǎn)權(quán)。因此，從法律上說(shuō)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不是商品房，是不能買(mǎi)賣(mài)的，這類(lèi)房屋所謂的“產(chǎn)權(quán)證”是不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力的。
此外，如果遇到國(guó)家征地拆遷或者村委改造等，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人實(shí)際只擁有房屋的使用權(quán)，所以其拆遷補(bǔ)償能否得到或者得到多少都將是一個(gè)未知數(shù)。
“小產(chǎn)權(quán)”難變身“大產(chǎn)權(quán)”
盡管“小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多的風(fēng)險(xiǎn)，但很多購(gòu)買(mǎi)者將希望寄托在即將出臺(tái)的《物權(quán)法》上，認(rèn)為該法有利于確保其權(quán)利，只要補(bǔ)繳相應(yīng)的土地出讓金，就有可能將這種“小產(chǎn)權(quán)”變身為“大產(chǎn)權(quán)”。記者發(fā)現(xiàn)，持有這種觀點(diǎn)的購(gòu)房者并不在少數(shù)，這從搜房網(wǎng)進(jìn)行的網(wǎng)上調(diào)查也可見(jiàn)一斑，其中，82.47%的被調(diào)查者認(rèn)為隨著《物權(quán)法》頒布，小產(chǎn)權(quán)會(huì)得到承認(rèn)。
那么小產(chǎn)權(quán)會(huì)不會(huì)得到承認(rèn)呢？對(duì)此，接受記者采訪(fǎng)的多數(shù)專(zhuān)家持否定態(tài)度。袁前嶺說(shuō)，新《物權(quán)法》里明確規(guī)定，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)必須要經(jīng)過(guò)登記。與不動(dòng)產(chǎn)不同，動(dòng)產(chǎn)交付就可以，也就是說(shuō)你買(mǎi)別人一瓶水，別人把水交給你，你就享有水的所有權(quán)。但是房子不一樣，房子并不是交付購(gòu)房者就享有房屋的所有權(quán)，因?yàn)榉课菔遣粍?dòng)產(chǎn)，它必須要經(jīng)過(guò)國(guó)家規(guī)定的政府部門(mén)登記、造冊(cè)、頒發(fā)證書(shū)才享有所有權(quán)。登記的部門(mén)是國(guó)家規(guī)定的房屋土地和管理部門(mén)，而所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”并不是法律規(guī)定的政府主管部門(mén)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)，因此“小產(chǎn)權(quán)”與“大產(chǎn)權(quán)”是兩個(gè)明顯不同的概念。
對(duì)此，金育松表示贊同。他說(shuō)，《物權(quán)法》第59條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有”，如果所開(kāi)發(fā)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房由農(nóng)民自住，產(chǎn)權(quán)屬于集體中的農(nóng)民，將受到物權(quán)法的保護(hù)，不過(guò)，現(xiàn)在大量的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房都由因城區(qū)房?jī)r(jià)較高而轉(zhuǎn)向郊區(qū)的城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)，由于這種交易本身不合法規(guī)，購(gòu)房人沒(méi)有取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，因此雖然《物權(quán)法》的頒布將極大地保障了私有財(cái)產(chǎn)，特別是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，但是不會(huì)保護(hù)不合法的財(cái)產(chǎn)。
李季也提醒廣大購(gòu)房者說(shuō)，《物權(quán)法》雖然明確了對(duì)國(guó)家、集體和私有財(cái)產(chǎn)平等的保護(hù)，但是不能被濫用。尤其是對(duì)私有土地使用權(quán)的取得、使用、分配、轉(zhuǎn)讓等更不能濫用《物權(quán)法》，一切都要采取合法途徑取得。而《物權(quán)法》保護(hù)的也應(yīng)該是合法的相關(guān)私有權(quán)利。“小產(chǎn)權(quán)房”也是一樣，不具備合法的產(chǎn)權(quán)就不可能進(jìn)行法律意義上合法的轉(zhuǎn)讓以及其他相關(guān)的行為，因此這些行為都不受到法律保護(hù)。(李佳鵬 史一奇)
