在目前的監(jiān)管水平下，帶有行政色彩的單位自建房有多少能真正落到困難群眾手中？其到底是有助于平抑房價，還是在重新制造住房不公？
隨著廣州市長張廣寧公開表示“只要單位有土地，且符合城市建設(shè)和土地使用規(guī)劃，即可自行建房分給沒有享受實物分房和貨幣分房的住房困難職工”，已逐漸淡出公眾視野，卻使一直存在的單位自建房問題再度陷入爭論的漩渦。
在住房分配貨幣化推進(jìn)近十年的今天，大張旗鼓地鼓勵單位集資建房是否意味著實物分房仍將延續(xù)？而在目前的監(jiān)管水平下，帶有行政色彩的單位集資建房到底有多少能真正落到困難群眾手中呢？自建房到底是有助于緩解職工住房困難、平抑房價，還是在開倒車、重新制造住房不公平？
《了望》新聞周刊為此走訪了曾參與1998年住房制度改革政策制定的專家學(xué)者，以求深度解析這一熱點話題。
政策一直允許單位自建房
“對包括單位自建房在內(nèi)的集資、合作建房，政策是允許的，是經(jīng)濟(jì)適用住房的形式之一”，1998住房制度改革政策制定的參與者、現(xiàn)任中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長的顧云昌指出，“這也意味著單位自建房要遵循經(jīng)濟(jì)適用住房的管理辦法，即購買人群以及住宅的套型都要符合經(jīng)濟(jì)適用住房的標(biāo)準(zhǔn)要求”。
在終結(jié)了貨幣分房的“98房改”重要文件《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(簡稱23號文)中，可以看到對此的明確規(guī)定：“在符合城市總體規(guī)劃和堅持節(jié)約用地的前提下，可以繼續(xù)發(fā)展集資建房和合作建房。”而為了多渠道加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，緊接23號文之后，國務(wù)院辦公廳又轉(zhuǎn)發(fā)了《建設(shè)部等部門關(guān)于支持科研院所、大專院校、文化團(tuán)體和衛(wèi)生機(jī)構(gòu)利用單位自用土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房若干意見》的文件，要求地方各級人民政府及計劃、建設(shè)、規(guī)劃、土地、銀行等部門要簡化辦事程序，積極支持這些單位自建經(jīng)濟(jì)適用住房。
顧云昌指出，由于地方政府財力有限等原因，經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)量一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，一些城市甚至出現(xiàn)了連夜排隊難求一房的場面，而單位自建房可以減少一個城市沒有住房的中低收入者的總量，客觀上有利于政府集中精力去解決那些沒有自建房條件的單位職工的住房問題。
盡管這樣，仍有不少人認(rèn)為保留單位自建房是給住房制度改革留了尾巴？對此，親自參與“98房改”政策起草的中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長包宗華從國際經(jīng)驗角度進(jìn)行了解釋，據(jù)他了解，有30多個西方國家一直在推行住房合作社建房，時間長的已超過百年，而且長盛不衰。集資建房對于加快住宅建設(shè)、降低房價、保證中低收入者的住房供給，都起到了很好的作用。
“在我國，合作集資建房也并不是新鮮事物”，包宗華指出，新中國建國以后實行的是公房低租金制度，鑒于當(dāng)時政府和單位的經(jīng)濟(jì)實力較弱，就推行過合作集資建房。而到上世紀(jì)80年代末至90年代初，我國合作集資建房出現(xiàn)了一個小高潮，1992年還發(fā)布了《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》，對那些“分房無份，購房無力，建房無法”的職工，發(fā)展合作集資建房、解決住房問題可謂行之有效。
據(jù)統(tǒng)計，90年代初，即合作集資建房的高潮期，有的城市通過住房合作社，年完成的住房面積，占到全市年完成住房面積總量的5%以上；但目前來看，合作集資建房數(shù)量在下降，全國住房合作社的數(shù)量不及90年代初的一半，年建房量還不到全國建房總量的1%。包宗華指出，合作建房的模式，可以緩解中低收入者的住房困難，尤其是在政府財力有限的情況下，這也是“98房改”將集資、合作建房作為經(jīng)濟(jì)適用住房組成部分加以保留的原因，但前提是要加強(qiáng)管理，完善政策，并嚴(yán)格執(zhí)行。在他的記憶中，當(dāng)年一些城市在興建解困房過程中，單套面積動輒達(dá)到120平方米甚至150平方米，背離初衷。
能否公平是關(guān)鍵
包宗華所強(qiáng)調(diào)的“前提”，正是多數(shù)人的擔(dān)心。所以，盡管張廣寧市長表示，由單位負(fù)責(zé)建造一部分經(jīng)濟(jì)適用房等于是加快了政府推行經(jīng)濟(jì)適用房政策的速度，但廣東省省情調(diào)查研究中心針對這一問題展開的調(diào)查結(jié)果顯示，近70%的受訪者更擔(dān)心這會造成不公平和腐敗。
而圍繞單位自建房的諸多問題，專家、學(xué)者以及媒體乃至普通購房人也展開了激烈的討論。
首先是公平問題。從外部來看，并不是所有企業(yè)都有地可以集資建房，一些權(quán)力部門更有拿錢拿地建房的能力，他們利用掌握的公共資源建房，然后以低價或者說成本價賣給內(nèi)部員工，這事實上加大了行業(yè)之間的收入差距，既是社會資源分配不公，也有國有資產(chǎn)流失的嫌疑。
從單位內(nèi)部來看，到底以什么標(biāo)準(zhǔn)來分配集資房，按收入水平，還是工齡、職務(wù)或者說對企業(yè)的貢獻(xiàn)大小，各自的標(biāo)準(zhǔn)又是什么，又如何甄別單位員工的家庭收入情況？有學(xué)者評論指出，帶有濃厚行政色彩的單位集資建房既難公平，也無效率，還有后患。
事實上，以北京為例，在近年來的單位自建房中，并不乏一些企業(yè)、機(jī)關(guān)借職工集資建房之名，建大套型住宅分給企業(yè)、機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；也不乏一些手握權(quán)力的人憑借單位集資建房而錦上添花，住房不斷升級換代，雖然美其名曰買，但價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市價，而一些真正的住房困難戶卻沒有等來雪中送炭。
其次是效率問題，也即集資建房能否達(dá)到降低房價的目的。對于房價，顧云昌認(rèn)為，重要的是供求關(guān)系的影響，他以北京為例，北京2006年的住房竣工面積下降了20%，但銷售面積相當(dāng)，而從全國來看，2006年住宅竣工面積下降了0.8個百分點，但銷售面積上漲了13%，受供給總量不足的影響，調(diào)房價的難度自然很大，在他看來，這也是宏觀調(diào)控難以抑制高房價的重要原因。
具體到單位自建房，顧云昌認(rèn)為，其在一定程度上加大了經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)量，對住房供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)都有一定的調(diào)節(jié)作用，應(yīng)該對平均房價有向下拉的作用。至于幅度，顧云昌認(rèn)為取決于供應(yīng)量對供求關(guān)系的影響程度。
以廣州為例。廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006～2010)》規(guī)定，“十一五”期間廣州共建設(shè)政府保障型住房900萬平方米，其中部隊和國有企業(yè)自建經(jīng)濟(jì)適用住房300萬平方米，3.76萬套，約占住宅供應(yīng)市場的5.6%，平均每年7500套左右，大約占供應(yīng)總量的1%，要想達(dá)到平抑廣州房價的目的，似乎還有些勉為其難。
第三，是否影響了住房改革的市場化方向問題。反對者認(rèn)為帶有濃厚行政色彩的單位集資建房大有開房改倒車的意味，也有擠占公共資源之嫌，因為房價高而贊成單位自建房，只會離充分競爭的目標(biāo)越來越遠(yuǎn)。只有讓政府的責(zé)任歸于政府，市場的責(zé)任歸于市場，才能解決房地產(chǎn)市場難題。而包宗華副會長認(rèn)為，在目前政府財力有限的情況下，單位自建房作為經(jīng)濟(jì)適用住房的有益補(bǔ)充，可以有效地緩解一部分困難人群的住房問題，至于公平問題，可以通過制定完善的政策以來最大限度的保障。例如，嚴(yán)格限制購買人群并張榜公布、完善退出機(jī)制防止從中牟利等。
未來能走多遠(yuǎn)？
盡管當(dāng)前的集資合作建房暴露出了這樣那樣的問題，也存在諸多質(zhì)疑，但包宗華認(rèn)為，不要輕易地肯定或者否定，需要作進(jìn)一步的研究。
在他看來，我國正處于社會主義初級階段，廣大居民特別是中低收入者還存在著比較突出的買房難問題，而發(fā)展合作集資建房，讓它在住房建設(shè)中占有一定比重，應(yīng)是解決我國住房問題的一條可行的辦法。當(dāng)前，應(yīng)該趁社會上較多地議論和推崇合作集資建房問題的時機(jī)，組織有關(guān)單位和專家坐下來深入研討這個問題。
首先，在要不要發(fā)展合作集資建房這個大問題上統(tǒng)一認(rèn)識。
其次，如果大家都認(rèn)為我國應(yīng)該發(fā)展合作集資建房，就要認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，針對合作集資建房存在問題的癥結(jié)，提出對策，包括思想認(rèn)識、多種組織形式、法律支持、政策優(yōu)惠、建設(shè)規(guī)模(即合作集資建房占總建房量的比重)、土地供應(yīng)、監(jiān)管辦法等，拿出一整套符合我國國情的可行辦法，以保證合作集資建房的穩(wěn)定健康發(fā)展。
第三，對集資建房的形式，可以進(jìn)行有益的嘗試。目前來看，有土地的國營企業(yè)推行集資建房頗有成效，一些職工住房困難又可以擠出一部分土地(含拆掉一些低層住房)來建房的國營企業(yè)，通過選派人員，或者由企業(yè)工會出面，組織開展了集資建房；而為了解決無地的困難企業(yè)集資建房，有的中小城市曾經(jīng)采用了一種城市主管部門牽頭組織，撥給土地，由無地企業(yè)參加的集資建房形式，包宗華認(rèn)為也是很好的經(jīng)驗。
除此之外，包宗華介紹，有人提出了實行集資建房與咨詢公司或房地產(chǎn)企業(yè)相結(jié)合的建議。即由咨詢公司(或房地產(chǎn)公司)購得一塊地，再由集資建房的發(fā)起人去邀請愿意在這塊地上購房的人參加集資，集資款(含購房抵押貸款)存入指定的銀行賬戶，專款專用。集資人選出監(jiān)督小組，負(fù)責(zé)審查造價、審查規(guī)劃設(shè)計以及監(jiān)督施工等事宜。
至于一次性社會性集資建房，即目前正在艱難運(yùn)作的“于凌罡們”發(fā)起的個人集資建房，包宗華認(rèn)為，面臨著購地、資金、信任，如何分配、如何界定責(zé)權(quán)利等一系列難題，前景不容樂觀。(唐敏)
