盡管中小戶型需求強(qiáng)烈,政府也從政策上、稅收上有意引導(dǎo),但根據(jù)北京中原的一份統(tǒng)計(jì),今年上半年本市以中小戶型為主的項(xiàng)目仍屈指可數(shù),只有國貿(mào)DNA、茶貿(mào)國際、MOHO、錦上、尚東閣、北京上舍、茗筑等為數(shù)不多的幾個。一邊是中小戶型強(qiáng)烈的需求,一邊是開發(fā)商開發(fā)大戶型熱,開發(fā)商為什么不愿意做中小戶型呢?
對于不愿做中小戶型產(chǎn)品的原因,多數(shù)開發(fā)商承認(rèn),利潤相對低是開發(fā)商不愿染指中小戶型的主要原因。據(jù)了解,在同一地段,定位為大戶型的豪宅和定位為中小戶型的普通住宅相比,單價(jià)高2000元是很容易做到的,如果大戶型產(chǎn)品做得好的,售價(jià)能比中小戶型產(chǎn)品高一倍。除了利潤較低之外,還有開發(fā)商提到三點(diǎn)不愿做中小戶型產(chǎn)品的原因:
一是需求說,部分開發(fā)商認(rèn)為,目前大戶型在市場上需求較旺,市場需求決定了開發(fā)商愿意做大戶型;二是客群說,業(yè)內(nèi)有句行話,“單價(jià)決定檔次,總價(jià)決定客群”,因?yàn)楦呤杖胝叩腻X要比普通老百姓的錢好賺,多數(shù)開發(fā)商都會以“高品質(zhì)”為幌子,把項(xiàng)目的客群定位為高收入者,對于單價(jià)較高的項(xiàng)目來說,如果戶型做小了,會造成“有錢人看不上,沒錢人買不起”的客群錯位;三是設(shè)計(jì)說,在保證功能齊全、居住舒適的前提下,做中小戶型要比做大戶型難得多,特別是板樓,以前開發(fā)商為了多出面積,通常的做法是加大板樓的進(jìn)深,小高板的進(jìn)深能做到18米,對于大戶型來說,18米的進(jìn)深也能把戶型設(shè)計(jì)得很舒適,但對于中小戶型來說,五六米的面寬怎么做都不好做,而讓開發(fā)商增加舒適度、縮短進(jìn)深、減少銷售面積,不亞于“虎口里拔牙”。
對于以上原因,利益較低無疑是開發(fā)商不愿做中小戶型產(chǎn)品的核心原因,但據(jù)記者了解,即使利益較低,但相對于其他行業(yè)來說,做中小戶型的利潤仍然可觀。一位不愿意透露姓名的開發(fā)商告訴記者,在土地招拍掛以前,開發(fā)一個項(xiàng)目的毛利潤至少在50%以上,有些開發(fā)商拿地成本低,能實(shí)現(xiàn)100%的毛利潤,如果按投資回報(bào)率或資金使用率算,利潤率更高。目前做項(xiàng)目利潤率低了,但30%毛利潤還是能保證的,如果做中小戶型,基本能保證20%以上的毛利潤。20%的毛利潤雖然不低,但對于從“一夜暴富,一開就發(fā)”出身,過慣了“大碗喝酒、大塊吃肉”的開發(fā)商來說,還是不愿接受。
有開發(fā)商辯解不愿降低利潤做中小戶型的原因時(shí)說:“因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)資金量大,受政策、宏觀經(jīng)濟(jì)影響大,開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也大,所以利潤率就應(yīng)該高于其他行業(yè)。另外,開發(fā)商是以追求利潤最大化為目的的,在合法的前提下,開發(fā)商追求高利潤無可厚非,因此,除非迫不得已,開發(fā)商不愿做中小戶型也是正常的!
算賬
小戶型與大戶型利潤差在哪兒?
一位開發(fā)商給記者算了一筆賬:一個項(xiàng)目的成本主要有三塊兒,土地成本、建安成本以及資金、管理、推廣等其他成本。對于土地成本,同一個區(qū)域,容積率一樣,大小戶型的土地成本是一樣的,以東南三、四環(huán)為例,地價(jià)為每平方米4500元左右;對于建安成本來說,因?yàn)橹行粜蛪w、管道、門窗等更多,樓板的承重力要求也更高,中小戶型產(chǎn)品建安成本要略高一些,一般比大戶型產(chǎn)品每平方米高15%左右,比如塔樓大戶型產(chǎn)品建安成本在每平方米2000元左右,中小戶型產(chǎn)品大約在2200元左右;對于資金成本、管理成本、設(shè)計(jì)費(fèi)、稅費(fèi)等其他成本,中小戶型產(chǎn)品與大戶型產(chǎn)品都沒有什么大的區(qū)別。
同樣的成本,售價(jià)卻相差甚遠(yuǎn),相對于小戶型而言,大戶型更容易做出品質(zhì),更容易包裝,另外大戶型產(chǎn)品多定位為高收入家庭,因此價(jià)格提升的空間較大。還以東南三、四環(huán)地段為例,目前公開成本在每平方米7000元左右,如果做中小戶型產(chǎn)品,單價(jià)賣到每平方米9500元就很難了,而做大戶型,定位為高檔豪宅,再加上每平方米1000元左右的精裝修成本,每平方米賣到14000元也是有可能的。
(來源:北京晚報(bào) 作者:李海霞)