在央行出臺以戶為界定二套房標(biāo)準(zhǔn)后，昨日記者從滬部分銀行獲悉，目前各家銀行均在等待總行制定實施細(xì)則，在此期間，相關(guān)業(yè)務(wù)將再度暫停，但已簽約客戶不受新標(biāo)準(zhǔn)影響。
記者了解，前期，滬銀行業(yè)對二套房認(rèn)定存在四種界定標(biāo)準(zhǔn)，即個人、戶、原貸款結(jié)清、原貸款未結(jié)清等。昨日，滬上一家前期以個人為界定單位的銀行表示，在央行出臺新界定標(biāo)準(zhǔn)前放出的貸款，仍按原合同執(zhí)行，但未來制訂的操作細(xì)則，將嚴(yán)格按照央行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
而前期深圳發(fā)展銀行對 “二套房”的操作細(xì)則，與央行公布的新標(biāo)準(zhǔn)最相似，即將子女購房情況納入“戶”按揭記錄考慮。根據(jù)深發(fā)展原有的操作辦法，如果子女成年，并已經(jīng)工作有還款能力，而且父母的貸款也無需其負(fù)擔(dān)，那么不會被深發(fā)展認(rèn)定為二套房；但如果家長以投資為目的，以尚未成年子女名義購房，將被視作二套房處理。
數(shù)據(jù)顯示，11月上海中資銀行人民幣個人房貸環(huán)比雖略有多增，但當(dāng)月新增個人消費貸款量卻比上月少增8.1億，其中個人房貸增加50.5億，僅比上月多增0.7億�！胺抠J新政”對銀行房貸業(yè)務(wù)發(fā)展也帶來很大沖擊。
一銀行相關(guān)人士表示，目前監(jiān)管部門對二套以上房產(chǎn)的按揭限制已經(jīng)非常嚴(yán)格，幾乎沒有再給商業(yè)銀行留下自主操作的空間。
從嚴(yán)屏蔽投資型客戶 或增銀行違約信貸處置壓力
央行明確二套房以戶為單位界定，正式給滬上紛繁復(fù)雜的界定標(biāo)準(zhǔn)劃上句號。10月以來，“房貸新政”已經(jīng)為銀行“屏蔽”了大量投資型客戶，而更加嚴(yán)格的界定標(biāo)準(zhǔn)，將使銀行客戶結(jié)構(gòu)中自住型客戶比例繼續(xù)增多，而這卻可能使銀行面臨更大的房貸不良資產(chǎn)處置的壓力。
據(jù)記者了解，2004年，上海中資銀行房貸的平均不良率只有0.1%左右，而截至2007年2月末，上海中資銀行房貸不良率已達(dá)到0.95%，逼近1%大關(guān)，3年間不良率猛增約10倍，且近期不良率一直在反復(fù)。處置房貸不良資產(chǎn)已成為中資行房貸業(yè)務(wù)的一個新壓力。
而記者從滬上一家股份制銀行獲悉，過去幾年間，該行在處理擁有多套住房客戶的違約情況時，均通過拍賣客戶房產(chǎn)挽回了損失，但在處理僅有一套按揭房產(chǎn)的客戶違約時，卻全部由于難以操作造成信貸損失。
“可以說目前銀行不良房貸資產(chǎn)，相當(dāng)大部分都是由僅有一套房按揭的客戶造成的�！痹撔幸幌嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，擁有多套房產(chǎn)按揭的客戶，由于有相關(guān)貸款記錄，銀行更能把握其征信情況，同時也顯示其收入狀況較好。因此，實際上這部分客戶是銀行比較看重的。
從嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款到從嚴(yán)界定二套房標(biāo)準(zhǔn)，表明監(jiān)管部門正在從開發(fā)到銷售領(lǐng)域，全面節(jié)制房地產(chǎn)投資行為。但屏蔽掉越來越多的“優(yōu)質(zhì)”客戶，也將讓商業(yè)銀行面對更多自住型客戶。
某銀行零售銀行部總經(jīng)理告訴記者，他們近3個月來，沒有受理一筆明確以二套以上房名義申請的貸款，而對于被銀行查出申請對象有未結(jié)清余額貸款記錄的客戶，在向?qū)Ψ礁嬷蕦⑸细『�，幾乎所有客戶都收回了申請�！爸饕强蛻粜睦砩线�無法接受”。
但值得注意的是，處理多套房產(chǎn)按揭客戶違約更容易的情況，是在房價不斷上漲的背景下出現(xiàn)的，一旦上海房價在宏觀調(diào)控下出現(xiàn)拐點，情況是否會改變？
滬一銀行業(yè)人士認(rèn)為，目前銀行的信貸政策是根據(jù)客戶具體情況而定，一般都會收取3成首付，最高甚至達(dá)到5成，最低也有2成。從目前情況看，上海房產(chǎn)的需求仍比較旺盛，哪怕房價跌20%銀行也能承受，況且這種情況出現(xiàn)的可能性并不太大。
聚集二套房貸·業(yè)界
房產(chǎn)商擬全力吸引一次性付款者
“得知第二套房貸款政策明確界定為以家庭為單位后，公司部分人士也對此進(jìn)行了研究�！弊蛉�，香港九龍倉集團下屬匯寧花園發(fā)展有限公司銷售負(fù)責(zé)人鄭翎昀表示，在整體大環(huán)境不發(fā)生重大調(diào)整的情況下，公司對于原先制定的方針、銷售指標(biāo)都不會發(fā)生變化。
鄭翎昀表示，第二套房首付提升政策對于公司今后的項目銷售、項目開發(fā)不會產(chǎn)生太大的影響，或許只會在部分項目的細(xì)節(jié)上做一些小的調(diào)整。原定于本月中旬推出190套房源的匯寧183項目，仍會按照原定計劃開盤，售價亦不會因為新政而調(diào)整，價格依然在4萬元/平方米左右。
而對于正在開發(fā)建設(shè)中的九龍倉集團的另一樓盤——新華路1號項目，鄭翎昀表示，項目的總體方針不會發(fā)生改變，但或許會考慮對項目的裝修標(biāo)準(zhǔn)做一些調(diào)整，期望能夠在原先高端的定位上，把項目做得更加高端，以吸引一次性付款的高端客戶。
“第二套房貸新政對承受力相對較強的高端群體影響不大，這部分購房群體一般都會采用一次性付款�！弊蛉�，上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)陳寧表示，“目前上海中原成交房源中，有38%的購房者一次性付清房款，第二套房首付提升，對這部分購房者的投資購房需求不會產(chǎn)生影響。”
世邦魏理仕住宅項目營銷部高級董事陳煒認(rèn)為，新政策將會導(dǎo)致成交量進(jìn)一步下降，但對中心城區(qū)的高檔住宅幾乎沒有影響。
聚集二套房貸·權(quán)威聲音
上海市政府新聞發(fā)言人陳啟偉：
上海將積極貫徹落實“第二套房”貸款新細(xì)則
針對央行、銀監(jiān)會近日聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，上海市政府新聞發(fā)言人陳啟偉在昨日的市政府例行發(fā)布會上表示，上海市政府已經(jīng)關(guān)注到了近日央行、銀監(jiān)局發(fā)布的相關(guān)政策，并將積極貫徹落實國家有關(guān)部門制定的政策規(guī)定，希望這一政策將對上海房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展、防范信貸風(fēng)險起到積極作用，其對市場的影響有待進(jìn)一步觀察。
陳啟偉表示，《補充通知》明確了以家庭為單位認(rèn)定貸款人房貸次數(shù)，這是統(tǒng)一各大商業(yè)銀行的操作口徑，進(jìn)一步嚴(yán)格住房消費貸款管理的又一舉措，有利于房地產(chǎn)市場各項宏觀調(diào)控政策的貫徹落實，有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展。
復(fù)旦房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成：
新規(guī)將有效抑制投資性購房需求
二套房貸界定明確規(guī)定了以家庭為單位，專家表示，此舉對抑制投資型購房將起到很大的作用。
上海復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成就表示，二套房貸明確界定以家庭為單位之后，對投資性的需求將有有效的抑制作用，將區(qū)別于以往的房地產(chǎn)政策。
上海同濟大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院副院長施建剛也表示贊同，他指出，此項規(guī)定是房地產(chǎn)市場調(diào)控中，相當(dāng)嚴(yán)格的一項舉措，主要是針對投資性需求。
尹伯成同時指出，此項規(guī)定不但可以抑制投資性需求，對首次購房者也相當(dāng)照顧，能夠減少信貸的風(fēng)險，還能夠平抑房價。
聚集二套房貸·市場
昨市場反應(yīng)不大 成交平穩(wěn)
昨日，《每日經(jīng)濟新聞》獲悉，央行確定第二套房認(rèn)定以家庭為單位政策出臺的第二天，市場的反應(yīng)不是很大。業(yè)內(nèi)人士表示，由于政策剛出臺，目前仍在理解消化過程中，估計明、后兩天市場對該政策的反應(yīng)會逐步表現(xiàn)出來。
網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，昨日，全市共預(yù)售各類商品房791套，面積7.69萬平方米。和前幾天相比，成交情況差不多，前天，全市共預(yù)售各類商品房769套，面積7.61萬平方米。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)陳寧表示，第二套房認(rèn)定以家庭為單位政策出臺后短期內(nèi)二手房市場的掛牌量將上升，但是由于當(dāng)前購房者的觀望，后期房源賣不動，部分房源有可能轉(zhuǎn)售為租，房產(chǎn)市場成交量在一定的時期內(nèi)仍將持續(xù)下跌。
(陳珂 李麗 宋文明 劉春香 楊燕)
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