9月28日，“十一”長(zhǎng)假前中國(guó)股市的最后一個(gè)交易日，上證綜指牛氣重現(xiàn)，沖過(guò)5500點(diǎn)“限速線”，大漲142.90點(diǎn)，漲幅2.64%。滬深兩市成交量再上2000億關(guān)口。

　　然而，在體現(xiàn)熱錢(qián)“流動(dòng)”的另一面，中國(guó)樓市正值“金九銀十”卻處處喊冷。在北京、上海、天津等主要房地產(chǎn)市場(chǎng)，新房上市量、成交量持續(xù)走低，投資人持幣觀望氣氛濃厚。

　　市場(chǎng)冷熱兩重天似乎來(lái)源于此：9月27日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布二手房房貸新規(guī)。對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的貸款首付比例將不得低于40%，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　京津滬樓市喊冷

　　10月1日，正逢黃金周看房高峰期，而在上海市區(qū)多個(gè)地段，很多中介選擇“十一關(guān)門(mén)休假”。這與往年的黃金10月大相徑庭。即便是9月底的幾天里，中原地產(chǎn)、信義房產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)80%以上的門(mén)店甚至一度遭遇“零簽約”的尷尬局面，這在上海樓市還是第一次。

　　在2007上海房地產(chǎn)秋季展示會(huì)上，外地樓盤(pán)、上海本地偏遠(yuǎn)樓盤(pán)占到整個(gè)展會(huì)相當(dāng)比例，中心城區(qū)樓盤(pán)寥寥無(wú)幾。上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄介紹，9月前24天，上海商品住宅的成交量?jī)H158.55萬(wàn)平方米，“金九銀十”風(fēng)光不再。

　　在天津萬(wàn)科大廈內(nèi)的龍勝置業(yè)公司，原本有下屬60多家門(mén)市的房產(chǎn)中介公司寬敞明亮的營(yíng)業(yè)大廳中鮮有購(gòu)房者�！斑@哪兒像金九銀十啊！”剛來(lái)公司不久的業(yè)務(wù)員小劉抱怨說(shuō)：“國(guó)慶節(jié)的人流明顯沒(méi)有以前火，一些大客戶都流失了。”小劉說(shuō)的大客戶，指的就是那些有錢(qián)有規(guī)模的炒房者。

　　無(wú)獨(dú)有偶。在房市持續(xù)高燒的北京，位于西直門(mén)、朝陽(yáng)門(mén)的多家房產(chǎn)中介中看到的情形同樣是冷清。一些樓盤(pán)的售樓處退房者反而在增多。

　　據(jù)了解，在9月中旬結(jié)束的北京秋季房展上，也呈現(xiàn)出了“參觀意愿濃、實(shí)際成交淡”的局面。該房展會(huì)參展的樓盤(pán)僅有32個(gè)，北京市內(nèi)的項(xiàng)目?jī)H過(guò)10個(gè)，意向成交1776套的低量預(yù)示著北京房市交易正陷入低谷。

　　一筆炒樓“明細(xì)賬”

　　今年前8個(gè)月還一片紅火、歌舞升平的樓市，緣何掉頭直下？

　　在流動(dòng)性過(guò)剩的背景下，熱錢(qián)去處并不多，樓市和股市是最大的兩個(gè)選擇。如果投資樓市的錢(qián)路被堵，股市的錢(qián)自然會(huì)多。那么，投資樓市目前真的已經(jīng)不劃算了嗎？

　　建行北京分行的一位分析人員秦女士詳細(xì)算了一筆賬，結(jié)論是炒房的成本大幅增加，風(fēng)險(xiǎn)提高。

　　秦女士介紹，現(xiàn)在5年期以上房貸年利率為7.83%，購(gòu)買(mǎi)第一套房的優(yōu)惠幅度為15%，則實(shí)際年利率為6.6555%；如果是買(mǎi)第二套房，貸款利率以1.1倍計(jì)算，則5年期以上貸款利率高達(dá)8.613%。

　　據(jù)她分析，以總房?jī)r(jià)100萬(wàn)元、貸款15年為例，原首付30%，提高到40%后，要多支出10萬(wàn)元現(xiàn)金。不僅如此，原來(lái)70萬(wàn)元的實(shí)際利率是6.6555%，每月需還款6100余元，15年利息總額408373.4元；而今后首付40%后，貸款60萬(wàn)元，實(shí)際利率8.613%，每月還款5948.04元，利息總額為470647.2元。兩者相比利息最終多支出62273.8元。

　　據(jù)央行最新統(tǒng)計(jì)，今年6月末全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款達(dá)到25720億元，相比10年前增長(zhǎng)了135倍，除了為滿足居住要求而貸款購(gòu)房的置業(yè)者外，炒房大軍自然也選擇房貸作為投資杠桿。事實(shí)上，已出售房產(chǎn)空置率一直居高不下，證明樓市投資成分非常之大。

　　住房協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，國(guó)家調(diào)控會(huì)繼續(xù)應(yīng)用銀根緊縮政策，這對(duì)房市中的投機(jī)成分顯然是一大“利空”。

　　新政威力打折

　　數(shù)據(jù)分析的結(jié)果非常清晰，實(shí)際操作中真的有那么大威力嗎？

　　建行北京分行表示，新政要等細(xì)則出來(lái)后再實(shí)施。而在建行天津分行，目前對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房的貸款申請(qǐng)人，仍然執(zhí)行首付三成的標(biāo)準(zhǔn)。京、津、滬三地的銀行方面大多表示，新政看似簡(jiǎn)單，但具體實(shí)施起來(lái)很難。

　　在京、津、滬部分樓盤(pán)，人們普遍認(rèn)為，新政實(shí)質(zhì)上對(duì)于自住和投資兩大人群影響有別，最終作用很可能多在中等價(jià)位房上。首次置業(yè)多是低價(jià)位，購(gòu)買(mǎi)高檔樓盤(pán)的多是大買(mǎi)家，中等價(jià)位則屬于房屋升級(jí)換代的主要目標(biāo)。

　　“對(duì)想升級(jí)換代的購(gòu)房者和中小型投資者影響會(huì)大些，而對(duì)于大型購(gòu)房團(tuán)的不利影響則不明顯。”天津房產(chǎn)中介普遍如此認(rèn)為。而中原地產(chǎn)機(jī)構(gòu)一項(xiàng)購(gòu)房意向調(diào)查顯示，在近期有自住購(gòu)房意向的人群中，82%屬于首次購(gòu)房行為。這意味著新政只能影響一成左右的購(gòu)房意向人群，對(duì)于投資則需另算。

　　部分業(yè)內(nèi)人士據(jù)此認(rèn)為，新政對(duì)整個(gè)樓市沖擊實(shí)際將打折。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉稱，利率、首付上升能否有效遏制房?jī)r(jià)，令人懷疑。國(guó)內(nèi)集資建房第一人于凌罡則稱：“房貸四成仍是隔靴搔癢�！痹诙辔皇茉L者看來(lái)，新政執(zhí)行起來(lái)漏洞頗多：如何界定第二套房產(chǎn)，目前尚不具備相關(guān)體系。

　　北京市建委工作人員介紹，目前，銀行與建委系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的部分只包括鑒定交易房產(chǎn)是否處在抵押狀態(tài)之下，以用于辦理房產(chǎn)交易權(quán)屬證明。除此之外的信息則并未聯(lián)網(wǎng)。同時(shí)，北京住房公積金管理中心還稱，北京公積金貸款暫不提高購(gòu)買(mǎi)第二套住房的首付比例。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)研究認(rèn)為，雖然新政已出，威力還要到細(xì)則之后顯現(xiàn)，目前存在的問(wèn)題的確會(huì)削弱影響力；所謂打折只是時(shí)間問(wèn)題，一般認(rèn)為，半年后房市就會(huì)真正感到壓力。(公培佳 于濤 鄭盎)