9月27日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》(銀發(fā)〔2007〕359號文)，通知要求嚴格住房消費貸款管理，要求購買第二套住房，首付不得低于4成，利率不得低于正常利率的1.1倍。

　　加上此前的多次加息的累計效應，這一抑制購房需求的房貸新政的出臺，無疑在提高房產投資成本的同時，將大大地打擊投資客的購房熱情。與此同時，中國工商銀行則表現(xiàn)出難得一見的配合，宣布將對第二套住房貸款收取為正常水平1.3倍的具有某種懲罰意義的利息。

　　然而，廣州在“十一”黃金周期間，卻出現(xiàn)了與我們的分析相悖的現(xiàn)象，據報道，剛剛過去的這個黃金周廣州一手住宅樓市成交量和“五一”黃金周相比并沒有下降，不但一手高檔樓盤的成交沒有萎縮，而且二手房交易也非常火爆。

　　不少分析師對此的解釋是，由于購買力不降反升，而新出臺的按揭新政影響不大，且由于第二套住房無法準確確定，所以，買家依舊買樓。

　　對此，我們不敢完全茍同。

　　關于購房者的購買力問題，雖然持續(xù)興旺的股市給部分投資者增加了購買力，但由于目前股市牛市格局未改，我們認為發(fā)生大規(guī)模的資金流入樓市的可能性還不大。

　　另外，房貸新政出臺的直接目標是抑制購房者特別是投資客的需求，影響的大小目前暫時還難以下結論，但我們可以肯定的是，此政策出臺一定會改變房地產各方利益相關者的預期。

　　自2004年以來，政府雖然陸陸續(xù)續(xù)地出臺了不少針對房地產市場進行宏觀調控的政策，政策之多前所未有，但是，不管是收緊地根和銀根，還是“國八條”及“國六條”，最終執(zhí)行下來的實際效果卻不是那樣理想，房價上漲的牛頭依然如故，說明以往的政策影響是有限的。

　　仔細分析，這些政策之所以沒有起到明顯的作用，很大部分原因是以往的調控方向基本上是從供給的角度進行的，而非從住房需求的角度進行。

　　我們知道，銀行的低首付長期按揭制度放大了中國的住房需求，也帶來了大量的投機客，因為低首付按揭制度以小博大，具有杠桿效應，雖然說股市從1000點爬升到5700點，但房價只要翻一倍，杠桿效應下的炒房收益可以放大五倍。而各大城市的房價最近兩年平均翻了2-3倍。

　　從這里可以看出，投資房地產的回報比投資股票的回報要高，而且本金少，價格波動的風險小，基本是一個持續(xù)的升勢。因此，才會激發(fā)那么多人參與炒樓。而通過信貸杠桿提高購房人的購買力，自然就從制度上放大了住房需求，因此，提高首付無疑將此杠桿效應降低，這樣就從需求的角度抑制了購房人的能力。據有關數(shù)據分析，提高首付的政策效果相當于7次加息，應該來說，對抑制需求特別是投機性需求是有效的。

　　“十一”黃金周之所以出現(xiàn)成交量不減反增的情況，我們認為，這恰恰是房貸新政在起作用了，是開發(fā)商對新政的強烈反應，開發(fā)商不怕加息，加息雖然使開發(fā)商的開發(fā)成本上升，但只要有需求存在，房價可以水漲船高，可以將成本轉嫁給購房者，但一旦出臺抑制需求的政策，開發(fā)商就擔心了，因為如果失去了有效需求的支撐，等于是釜底抽薪，供給再多也只是白搭。

　　因此，開發(fā)商最怕提高首付抑制需求。在這樣的政策背景下，開發(fā)商不但不敢再捂盤囤積房源，而且還將采取各種促銷手段想方設法把存貨銷售出去，加快存貨流轉速度。據報道，黃金周期間“恒大御景半島鋪天蓋地的廣告宣傳，合生、富力、保利、萬科等都加大了宣傳和推貨力度”；筆者也在這個黃金周期間破天荒地收到過數(shù)十條促銷房子的短信。

　　可見，廣州在黃金周期間樓市成交量增加并不奇怪，反而這正是房貸新政開始發(fā)生作用的征兆。(馮科 作者系北京大學經濟所房地產金融研究中心主任)