本月，關(guān)于深圳銀行房貸業(yè)務(wù)，世面上充斥著各種聲音，有的外地媒體甚至爆出“深圳全面叫停二手房貸款”。
本報(bào)記者近日走訪中、農(nóng)、工、建、交行、招行、深發(fā)展、華夏、光大等10多家銀行和部分中介獲悉，各家銀行都相應(yīng)強(qiáng)化了房貸風(fēng)險(xiǎn)管理，深圳房貸市場(chǎng)規(guī)模迅速下降，個(gè)別銀行因上半年信貸增長(zhǎng)過(guò)快，當(dāng)月信貸頭寸用完出現(xiàn)過(guò)暫停辦理部分房貸業(yè)務(wù)，但銀行并沒(méi)有全面叫停二手樓貸款。
二手房貸1
房貸收緊部分市民買房受阻
7月16日，魏小姐通過(guò)中介向楊先生購(gòu)買保稅區(qū)的一套面積為56.11平方米的住房，成交價(jià)格72萬(wàn)元。雙方簽訂購(gòu)房協(xié)議后，魏小姐支付了14.4萬(wàn)元首付款，并向建行某支行申請(qǐng)57.6萬(wàn)元貸款，該行通過(guò)相關(guān)審查并出具了“貸款承諾書”，房產(chǎn)證順利過(guò)戶到魏小姐名下�？墒遣痪勉y行告知，魏小姐沒(méi)有社保，申請(qǐng)貸款條件不足，推薦魏小姐到深發(fā)展某支行申請(qǐng)貸款。
無(wú)奈之下，魏小姐只能換到深發(fā)展申請(qǐng)貸款，但在提交資料后，深發(fā)展稱魏小姐不符合貸款條件。因房產(chǎn)證已經(jīng)過(guò)戶到魏小姐名下，楊先生卻一直沒(méi)有拿到剩余的57.6萬(wàn)元房款，雙方都急得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)。后來(lái)，在中介介紹下，魏小姐又向工行某支行申請(qǐng)貸款。記者了解到，目前工行已經(jīng)接受魏小姐貸款申請(qǐng)�！皠偟玫酵ㄖば兄荒芴峁�50萬(wàn)元的貸款，魏小姐仍需要補(bǔ)上7.6萬(wàn)元首付款�！必�(fù)責(zé)這單業(yè)務(wù)的中介介紹。
記者從不少地產(chǎn)中介了解到，近期銀行客戶經(jīng)理承諾的貸款成數(shù)降低或客戶貸不到款的情況非常多，一些近期簽訂的房屋買賣合同因此受到影響，使雙方買賣無(wú)法完成。
“現(xiàn)在，在銀行申請(qǐng)房貸變得困難起來(lái)，有的銀行已不敢隨便接受貸款申請(qǐng)，有些擔(dān)保公司也不敢隨便接單，因?yàn)闊o(wú)法保證一定能從銀行貸出款來(lái)。”滿堂紅地產(chǎn)中介黃希群向記者介紹。
有人士稱，銀行在受理房貸申請(qǐng)時(shí)應(yīng)明確告知能否獲得貸款，能獲得幾成貸款，再出具承諾書，應(yīng)盡量避免出現(xiàn)房產(chǎn)已過(guò)戶，買方不能獲得相應(yīng)貸款的情況。有律師建議，買賣雙方可將“因銀行原因無(wú)法提供貸款”作為解除買賣合同的條件，以避免出現(xiàn)類似糾紛。
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房?jī)r(jià)漲得太快銀行風(fēng)險(xiǎn)增大
“一年半前，一套新房當(dāng)時(shí)在我們行辦理的房貸大約是100萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)幾次倒手，這套房又來(lái)申請(qǐng)貸款，貸款額度已上升到200萬(wàn)元。這期間，我們銀行風(fēng)險(xiǎn)肯定是被放大了。隨著房?jī)r(jià)的上漲，銀行肯定要加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理�！鄙钲谀炽y行行長(zhǎng)說(shuō)。
深圳銀監(jiān)局局長(zhǎng)于學(xué)軍表示：“今年上半年，不少人都在買房、找貸款，銀行也想方設(shè)法推銷抵押貸款。物極必反，應(yīng)當(dāng)注意��！”他介紹，今年上半年貸款中個(gè)人消費(fèi)貸款增長(zhǎng)最為突出，其中短期增加45.6億元，長(zhǎng)期增加425.4億元(上年同期分別為4.9億元和121.2億元)。這是個(gè)很大的問(wèn)題，包含房地產(chǎn)泡沫和股市暴漲等內(nèi)在原因。去年，深圳個(gè)人住房貸款增量已經(jīng)超過(guò)北京和廣州，位居全國(guó)前列。不過(guò)，現(xiàn)在各家銀行已經(jīng)開始收縮房貸業(yè)務(wù)，嚴(yán)防房貸風(fēng)險(xiǎn)。
有業(yè)內(nèi)人士稱，美國(guó)次級(jí)債危機(jī)為我國(guó)銀行業(yè)敲響警鐘，美國(guó)次級(jí)按揭客戶的償付保障不是建立在客戶本身的還款能力基礎(chǔ)上，而是建立在房?jī)r(jià)不斷上漲的假設(shè)之上。世界上沒(méi)有只漲不跌的房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)進(jìn)入下跌通道也不是一朝一夕能挽回的，其風(fēng)險(xiǎn)可能不斷放大。
二手房貸3
深圳沒(méi)有全面停辦二手房貸
日前，有一些外地媒體稱“深圳全面叫停二手房貸款”，近兩日記者采訪了中、農(nóng)、工、建、交、招行、深發(fā)展、華夏、光大等10余家深圳銀行。各家銀行銀行相關(guān)人士均表示，銀行沒(méi)有全面停辦二手樓業(yè)務(wù)，但深圳二手房貸規(guī)模確實(shí)開始下降。
“深圳銀行沒(méi)有全面停止辦理二手樓房貸業(yè)務(wù)，銀行也不會(huì)喊停二手樓房貸款業(yè)務(wù)。銀監(jiān)會(huì)要求各家銀行的信貸規(guī)模增長(zhǎng)不能超過(guò)15%，而今年上半年，深圳信貸規(guī)模同比增長(zhǎng)已經(jīng)超過(guò)16%，因此銀行在下半年自然會(huì)放緩信貸發(fā)放速度�！庇趯W(xué)軍近日對(duì)記者說(shuō)。
據(jù)記者了解，目前建行在深圳房貸市場(chǎng)中占據(jù)的比例最大，約為60%。該行相關(guān)人士稱，“深圳房貸市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，今年上半年建行個(gè)貸任務(wù)基本已經(jīng)完成七七八八，下半年額度非常緊張。我們?cè)陬~度相對(duì)緊張的情況下，對(duì)二手房申請(qǐng)的門檻自然會(huì)提高，但對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶以及我們的重點(diǎn)客戶仍會(huì)給予優(yōu)先辦理。此外，每個(gè)月銀行還會(huì)收到個(gè)人月供還款和提前還款。擁有這個(gè)資金量補(bǔ)充，我們可以繼續(xù)開辦房貸業(yè)務(wù)�！�。
“一些銀行收緊房貸，實(shí)際上是各家銀行根據(jù)各自的戰(zhàn)略意圖和戰(zhàn)術(shù)需要，在一個(gè)局部地區(qū)、在一個(gè)有限時(shí)段里的安排，并非是長(zhǎng)期的、全局性的部署與安排。我們沒(méi)有全線收緊的安排，但是我們會(huì)更加審慎地面對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)在不斷上升，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)不斷積累，在這中間，我們會(huì)有自己對(duì)市場(chǎng)的解讀，我們會(huì)更加小心。”深發(fā)展總行行長(zhǎng)肖遂寧稱。
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房地產(chǎn)“投資客”不受歡迎
據(jù)悉，目前各家銀行普遍提高房貸門檻，但如市民具備穩(wěn)定工作、首次置業(yè)、無(wú)不良信用記錄，到額度相對(duì)寬松的銀行一般都可以獲得相應(yīng)貸款。但大部分銀行并不歡迎“投資客”，一些銀行已經(jīng)明確表態(tài)“‘投資客’一概不貸”。此外，銀行已普遍加強(qiáng)了對(duì)客戶的審查，對(duì)家庭負(fù)債過(guò)高，或已購(gòu)買3套以上住宅客戶已經(jīng)提高首付比例。
招行總行零售銀行部總經(jīng)理劉建軍稱：“一般居民的自住房貸款風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)偏低，對(duì)于自住房，我們還是給予相應(yīng)高的成數(shù)，但對(duì)于已有多套住房的我們會(huì)降低相應(yīng)成數(shù)。”招行深圳分行房貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人葉正茂介紹，如果是首次置業(yè)的客戶，我們一般提供90平方米以上最高7成，90平方米以下最高8成。而第二套、第三套住房無(wú)論是90平方米上下，最高只能貸到7成。這個(gè)貸款成數(shù)是按照評(píng)估價(jià)格的要求。我們對(duì)頻繁向銀行申請(qǐng)信貸，頻繁還款具有炒樓性質(zhì)的客戶，現(xiàn)在一概不接受貸款申請(qǐng)。
此外，中行、深發(fā)展等銀行都表示，對(duì)于有炒樓嫌疑的客戶不排除拒絕給予貸款。
部分銀行房貸政策一覽
交行
購(gòu)房超3套或提首付比例
交行一手樓、二手樓按揭業(yè)務(wù)目前正常受理，也沒(méi)有信貸額度限制。該行房貸業(yè)務(wù)一直保持穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)。只要客戶信用好，具有足夠的還款能力和意愿，購(gòu)房在3套(含)以內(nèi)，90平方米以下住房仍可獲得房屋評(píng)估凈值的8成貸款，90平方米以上住房仍可享受房屋評(píng)估凈值的7成貸款。如果購(gòu)房超過(guò)3套，該行或?qū)⑻岣呤赘侗壤�。此外，房屋抵押貸款、再按揭業(yè)務(wù)，該行也仍然受理，只要客戶還款能力強(qiáng)，無(wú)不良信用記錄，都可以在該行申請(qǐng)到該類貸款。
中行
優(yōu)質(zhì)客戶優(yōu)先給予貸款
一手樓、二手樓業(yè)務(wù)仍可辦理。銀行有信貸額度控制，在額度相應(yīng)很少的情況下，該行會(huì)選擇一些優(yōu)質(zhì)客戶給予貸款。一些加按、房屋抵押貸款等非交易性房貸也都提高了門檻，利率上最高上浮了10%。給客戶放貸時(shí)，銀行要求客戶的所有月供一定在家庭收入的55%以內(nèi)。給予客戶貸款，一般是參考評(píng)估價(jià)和交易價(jià)格，采取孰低原則。
招行
購(gòu)第二套房最高貸7成
招行一手樓、二手樓按揭業(yè)務(wù)目前正常受理，個(gè)人消費(fèi)貸款沒(méi)有實(shí)行規(guī)�？刂�，個(gè)貸政策一如既往。如果是首次置業(yè)的客戶，一般可獲得90平方米以上最高7成，90平方米以下最高8成。而第二套、第三套住房無(wú)論是90平方米上下一律最高可以貸到7成。這個(gè)貸款的成數(shù)參考評(píng)估價(jià)格和交易價(jià)格孰低原則。客戶總的月供額度，一般不能超過(guò)家庭總收入的55%。
光大
以客戶資信確定首付比例
未停辦一手樓和二手樓的房貸業(yè)務(wù)，也沒(méi)有額度控制的說(shuō)法。目前，該行已采取有關(guān)措施加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)控制，較前期貸款門檻有所提高。在貸款成數(shù)方面，銀行根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定貸款成數(shù)。對(duì)于多套住房的客戶，銀行會(huì)根據(jù)客戶的資信、收入等綜合情況確定是否要求其提高首付比例。對(duì)于購(gòu)買房屋投資的客戶，在客戶完全符合銀行各項(xiàng)貸款條件的情況下，銀行會(huì)根據(jù)實(shí)際情況確定是否發(fā)放貸款。房屋抵押等非交易類房貸業(yè)務(wù)，仍可以辦理，但貸款資金用途嚴(yán)格審查。
農(nóng)行
投資性購(gòu)房貸款最多6成
一手樓和二手樓房貸款業(yè)務(wù)正常開展，無(wú)額度控制之說(shuō)，眼下房貸業(yè)務(wù)量增長(zhǎng)迅速。首次置業(yè)、有相應(yīng)的還款能力、個(gè)人信用好的客戶，可以獲得基準(zhǔn)利率下幅15%的優(yōu)惠貸款，獲得最高貸款成數(shù)為：90平方米以上最高獲得7成貸款，90平方米以下最高獲得8成貸款。對(duì)于擁有3套住宅以上，貸款利率基準(zhǔn)利率最低下浮10%。投資性購(gòu)房最多獲得6成貸款。
華夏
抵押住房貸款最高5成
一手樓和二手樓房貸業(yè)務(wù)正常開展，沒(méi)有停辦之說(shuō)。目前房?jī)r(jià)上漲，銀行已經(jīng)采取相應(yīng)防范措施，相應(yīng)提高一些門檻。首次置業(yè)、信用好的客戶，一般可獲得90平方米以上最高7成貸款，90平方米以下最高8成貸款。第二套和第三套住宅會(huì)根據(jù)客戶實(shí)際情況確定是否提高首付成數(shù)。對(duì)于擁有3套(不含)以上住房的客戶一般不提供住房貸款，抵押住房貸款和加按貸款目前已經(jīng)提高門檻，需要客戶出具用途，最高能獲得5成貸款。
工行
依照監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求發(fā)放
一手樓和二手樓房貸業(yè)務(wù)正常開展，沒(méi)有停辦之說(shuō)。房屋成數(shù)按照監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求發(fā)放。
建行
下半年房貸業(yè)務(wù)相對(duì)收緊
一手樓和二手樓房貸業(yè)務(wù)仍可辦理，沒(méi)有喊停。據(jù)悉，相比之下，建行房貸業(yè)務(wù)上半年增長(zhǎng)過(guò)快，因此下半年該行的房貸業(yè)務(wù)相對(duì)收縮較緊。
深發(fā)展
非交易抵押貸款仍在辦理
一手樓和二手樓房貸業(yè)務(wù)正常開展。總行沒(méi)有對(duì)個(gè)貸實(shí)行額度控制，各分行發(fā)放貸款時(shí)都會(huì)按照相應(yīng)的存貸比例辦理。為客戶提供的房貸會(huì)參考評(píng)估價(jià)和交易價(jià)格，以較低價(jià)格為基準(zhǔn)，給予相應(yīng)成數(shù)。首次置業(yè)、信用好的客戶，一般可獲得90平方米以上最高7成貸款，90平方米以下最高8成貸款。房屋抵押貸款等非交易性質(zhì)貸款是深發(fā)展前期主推產(chǎn)品，目前這些業(yè)務(wù)仍在辦理當(dāng)中。(朱麗華)
