嘉賓：王磊 上海美聯(lián)物業(yè)交易管理部高級(jí)經(jīng)理
與前兩年相比，今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要體現(xiàn)在細(xì)節(jié)落實(shí)方面，這意味著政府強(qiáng)勢(shì)高壓的態(tài)度已出現(xiàn)了較大程度的緩和。與之相適應(yīng)的是，市場(chǎng)對(duì)于短期樓市的預(yù)期開始產(chǎn)生轉(zhuǎn)變，上海二手房市場(chǎng)的回暖趨勢(shì)表現(xiàn)尤為明顯，房東惜售“跳價(jià)”現(xiàn)象頻頻發(fā)生。在這種賣方心態(tài)背后，究竟意味著怎樣的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)？二手房市場(chǎng)的“熱度”將延續(xù)到什么時(shí)候？本周上證第一演播室請(qǐng)來業(yè)內(nèi)人士為網(wǎng)友進(jìn)行解答。
市場(chǎng)回暖引發(fā)“跳價(jià)”現(xiàn)象
主持人：近幾個(gè)月來上海二手房市場(chǎng)持續(xù)上漲，甚至頻頻出現(xiàn)房東“跳價(jià)”現(xiàn)象，這反映了怎樣的市場(chǎng)趨勢(shì)？
王磊：今年以來，全國(guó)范圍的房地產(chǎn)價(jià)格都有不同程度的上漲。上海二手房市場(chǎng)隨著需求量的增大，同樣表現(xiàn)出火熱趨勢(shì)。其中，近期市場(chǎng)表現(xiàn)最多的就是房東“跳價(jià)”現(xiàn)象。我想這是由目前房地產(chǎn)市場(chǎng)趨暖、房東心理預(yù)期產(chǎn)生變化引起的。以數(shù)據(jù)為例，6月中房上海住宅指數(shù)為1375點(diǎn)，較5月上升35點(diǎn)，同比增幅則達(dá)6.6%。 60%的公寓樓盤在6月份出現(xiàn)價(jià)格上漲，平均漲幅達(dá)4.5%。加之去年宏觀調(diào)控產(chǎn)生的積壓需求和股市創(chuàng)富產(chǎn)生的需求一同得到釋放，導(dǎo)致目前市場(chǎng)在供求關(guān)系上表現(xiàn)為供不應(yīng)求的狀況。
房東不斷返價(jià)漲價(jià)，是因?yàn)榉繓|的心里預(yù)期產(chǎn)生變化，關(guān)鍵在于是否有買家愿意跟進(jìn)，促進(jìn)交易量的上升。就美聯(lián)物業(yè)各個(gè)門店最近反映，還是有很多買家愿意接受返價(jià)后的價(jià)格。應(yīng)該說 ，房東“跳價(jià)”比價(jià)格保持不變成交起來要迅速，因?yàn)橹薪榭梢岳闷渥鳛榇龠M(jìn)成交的因素。
交易環(huán)節(jié)征稅影響不大
主持人：作為調(diào)控利器的稅收政策之前也出臺(tái)了不少，但為什么市場(chǎng)依然表現(xiàn)上揚(yáng)？個(gè)人土地增值稅也即將于7月15日開征，這則政策的出臺(tái)會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)有進(jìn)一步影響嗎？
王磊：我想引用一段話來解釋一下，即建設(shè)部政策研究中心主任陳淮日前在某論壇上表示，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)，政策說得非常清楚：其目的在于穩(wěn)定房?jī)r(jià)和抑制房?jī)r(jià)過快上漲。但“穩(wěn)定”和“抑制過快上漲”的直接結(jié)果并非就一定是“降價(jià)”。房?jī)r(jià)上漲是伴隨著國(guó)民生產(chǎn)總值、生產(chǎn)品和原材料價(jià)格等因素而變化的。同時(shí)，房?jī)r(jià)漲跌還涉及平均房?jī)r(jià)與個(gè)別房?jī)r(jià)的問題。所以，不能把樓市的上漲作為衡量宏觀調(diào)控效果的唯一參考標(biāo)準(zhǔn)。
我認(rèn)為，土地增值稅的征收對(duì)市場(chǎng)來說有一定影響，但是影響不大。分析上海個(gè)人開征土地增值稅征收這項(xiàng)政策的基本內(nèi)容后可以看出，它雖然指向房屋轉(zhuǎn)讓的所有盈利者，但數(shù)額較小，一般核定征收僅為成交價(jià)格的千分之五。因此，從短期看，它可以促進(jìn)提前成交，從長(zhǎng)期看，它只是會(huì)降低房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的收益率。
開征土地增值稅后，房東將此部分成本轉(zhuǎn)嫁給買家是一個(gè)必然的過程。所以，目前很多買家基于此心理提前出手，很多房東也抓住此時(shí)買家的心態(tài)進(jìn)行“跳價(jià)”，因此房?jī)r(jià)是會(huì)上漲的。但以往的政策實(shí)施經(jīng)驗(yàn)告訴我們，增加交易成本肯定會(huì)增加交易價(jià)格，房地產(chǎn)產(chǎn)品與那些諸如股票之類的有價(jià)證券不同，房地產(chǎn)在持有時(shí)會(huì)產(chǎn)生附加價(jià)值，比如將房屋出租，可以收取租金。所以，割肉在房地產(chǎn)市場(chǎng)并不常見，除非房東的資金鏈斷裂，比如利用貸款購買的房屋的還貸款項(xiàng)不及租金收入等問題。
政策效應(yīng)影響未來態(tài)勢(shì)
主持人：上半年的上海二手房市場(chǎng)表現(xiàn)為“價(jià)量齊升”態(tài)勢(shì)，這種旺勢(shì)會(huì)不會(huì)在下半年得以持續(xù)？未來市場(chǎng)會(huì)有怎樣的發(fā)展趨勢(shì)？
王磊：今年上半年上海二手房市場(chǎng)的確表現(xiàn)挺熱。總體來說，下半年依然會(huì)延續(xù)上半年的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但是火爆的場(chǎng)面應(yīng)該比較難出現(xiàn)。就年內(nèi)的走勢(shì)而言，我覺得可以分為3個(gè)階段，第一個(gè)階段是7·15開征個(gè)人土地增值稅前后的1個(gè)月時(shí)間，由于土地增值稅的政策效應(yīng)，成交量還會(huì)不斷放大，成交價(jià)格也會(huì)有所上升。第二個(gè)階段是8月份，政策剛過，市場(chǎng)預(yù)期回歸理性，應(yīng)該會(huì)有一個(gè)月的短期交易量下降。之后是9月份直到年末，由于真實(shí)需求的客觀存在，成交量和成交價(jià)格還會(huì)處于上升趨勢(shì)。
另外，關(guān)于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，我個(gè)人認(rèn)為房產(chǎn)泡沫多少以及是否會(huì)破滅取決于多方面的因素。我們過去談?wù)撈鸱康禺a(chǎn)市場(chǎng)往往太過區(qū)域化、片面化。這個(gè)問題要和我國(guó)整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)營(yíng)情況相聯(lián)系，再深一層，人口因素、資源因素、政策導(dǎo)向因素都會(huì)有所影響。(活動(dòng)策劃：柯鵬 唐文祺 主持人：唐文祺 整理：唐文祺 倪珊珊)
