嘉賓：吳曉峰 美國高德量行上海公司董事
鄧翊軍 滿堂紅上海置業(yè)有限公司總經理
王 磊 美聯(lián)物業(yè)上海交易管理部高級經理
蔣麗敏 21世紀不動產上海區(qū)域副總經理
日前，上海市地方稅務局就上海個人轉讓非普通住房征免土地增值稅有關問題發(fā)出通知。通知規(guī)定，從2007年7月15日起，個人轉讓非普通住房，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務機關可實行核定征收土地增值稅辦法；對個人轉讓普通住房則仍暫免征收土地增值稅。
上海市地方稅務局還發(fā)出通知，明確了上海房地產開發(fā)企業(yè)建造房屋出售的，暫統(tǒng)一按收入的1%預征土地增值稅，而對按有關規(guī)定建設并出售的配套商品房和中低價普通商品房，暫不實行預征辦法。
對于上海落實國家土地增值稅政策的舉措，市場認為，開征非普通住房轉讓土地增值稅，體現(xiàn)出上海政府通過提高交易成本來進一步抑制投資投機，變相地為樓市降溫的意圖；預征土地增值稅則是上海將對開發(fā)商展開土地增值稅清算的一個信號。
本周，“中國證券網”上證第一演播室與“搜狐網焦點房地產網”合作，就土地增值稅傳遞的調整信號展開聯(lián)動的業(yè)內大討論。
目的：平抑房價規(guī)范市場
主持人：非普通住房開征土地增值稅，有人說雖然這個措施是有關二手房的，但可能會產生一二手房市場的聯(lián)動影響。此外，上海這次暫統(tǒng)一按收入的1%向開發(fā)商預征土地增值稅，對一手房市場可能也會有影響。您怎么判斷？
吳曉峰：以目前上海樓市的情況來看，稅務部門此舉對市場并無太大影響。一是此次征稅與非普通住房的售價相比，比例相對較�。欢巧虾鞘薪涍^2年多的宏觀調控已逐漸成熟，不論出售方還是購房者對政策的承受力較之前已不可同日而語；三是上海樓市正處于升溫期，不會因為金額不大的收費影響購房熱情；四是此次政策比市場曾預期的要溫和許多，還是心理作用大于實際作用。
而對于向開發(fā)商預征1%土地增值稅，此稅為已有稅種，并在上海早已執(zhí)行，對于上海開發(fā)商來講應該早已在開發(fā)成本之內。不同的是，以往的做法是對納稅人按照銷售額(約0.5%-3%)進行預征，在項目竣工時再清算，而上海這次只是更為明確預征的額度，對樓市也不會造成太大影響。
應該說，上海進一步落實土地增值稅政策，意在通過完善稅收制度的同時起到平抑房價的作用。但我們從該政策的推出不難發(fā)現(xiàn)政府對于稅收杠桿的利用已有所變化，從以前的“重拳出擊”到如今的“溫柔一刀”。
調控：稅收政策不能忽視
主持人：國家從去年起就加強了稅收政策在房地產調控內的運用，如房產交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、個所稅，土地保有環(huán)節(jié)的使用稅、增值稅，以及討論中的物業(yè)稅、大戶型保有稅等，您如何看待它們所發(fā)揮出的作用？
吳曉峰：宏觀調控2年來，國家所運用的稅收政策的作用還是比較顯著的。如在2004年末的時候，上海樓市進入瘋狂期，每月以10%的速度遞增，而相關政策出臺后，購房主體、房價等都發(fā)生了較大變化，購房者從投資、投機占多數(shù)轉變?yōu)樽宰橹�、投資為輔，房價也從快漲期進入緩長期。
總體來看，“國六條”及后續(xù)政策的出臺對于樓市的未來發(fā)展起到指導及穩(wěn)定的作用，政府通過調控使得樓市向供應合理、價格相對穩(wěn)定、操作規(guī)范透明的方向發(fā)展。目前上海樓市也已進入理性消費階段，無論市場供應、價格、銷售操作上都比調控前更為穩(wěn)定、規(guī)范。
二手房市場有望更理性
焦點房地產：上海開征非普通住房土地增值稅的含義有哪些？
鄧翊軍：我覺得有四方面意思，一是政府想加大房地產市場的調控力度，抑制房價的快速增長，防止泡沫出現(xiàn)；二是規(guī)范市場操作；三是這次只針對非普通住房的征稅，維護了大多數(shù)普通老百姓的利益；四是還有提倡中小戶型普通住宅的意思，落實“70-90”政策，給開發(fā)商帶來了新的挑戰(zhàn)。
王磊：此前上海對花園洋房和辦公樓轉讓都是征土地增值稅的，非普通住房轉讓原來是免征的。而現(xiàn)在，土地增值稅也按照居住年數(shù)區(qū)分為三種情況。第一種是滿5年的免征，第二種是3到5年的0.25%，第三種是3年以內0.5%，所以說是區(qū)別對待的，調控部分有明確的指向性。同時，稅收對樓市來說是一個外部調控手段，由于今年以來上海二手房交易明顯放量，所以政府不太希望樓市畸形發(fā)展，任何一部分過熱都會給樓市帶來一些不穩(wěn)定的因素，所以這個時候政府希望市場變得更理性化。
蔣麗敏：作為一個交易環(huán)節(jié)的稅，非普通住房轉讓開征土地增值稅就是為了增加交易成本，在二手房交易比較熱的情況下，可能促進房東適可而止，將自己的房屋快速出手，所以心理影響比較大，實際金額的影響比較小。上海的執(zhí)行方案也更像是一個信號，目的和以前的一些措施都是一樣的，就是為了平穩(wěn)價格。(活動策劃：柯鵬 李和裕 主持人：李和裕 整理：李和裕）
