盡管北京市建委和建設(shè)部明確做出風(fēng)險(xiǎn)提示,不要購買不受法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房,但不僅市民購買小產(chǎn)權(quán)房的熱情沒有被打壓下去,而且,更多人注意到了這種價(jià)格低廉的房子。據(jù)調(diào)查,小產(chǎn)權(quán)房屋的交易量已經(jīng)達(dá)到全市商品房交易量的兩成,每天都能賣出數(shù)十套,而且購買人絕大部分是“明知故買”。
價(jià)格便宜,交通便利
小產(chǎn)權(quán)房為什么如此受青睞?市民又為什么對官方的風(fēng)險(xiǎn)提示置若罔聞?核心原因當(dāng)然是小產(chǎn)權(quán)房便宜。由于需求旺盛,某門戶網(wǎng)站甚至將北京地區(qū)部分在售小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目列了個細(xì)目,給從來不做廣告的小產(chǎn)權(quán)房做了個免費(fèi)宣傳。最低每平方米1400元,最高4000元,在商品房均價(jià)已過9000元的今天,這樣的價(jià)格沒法不讓人心動。
其實(shí)小產(chǎn)權(quán)房前幾年就有了,不過由于位置一般位于郊區(qū),地理位置比較偏僻,一般人不太容易接受。近年來,隨著房地產(chǎn)開發(fā)步伐的加快,以及軌道交通的發(fā)展,小產(chǎn)權(quán)房與一般商品房已經(jīng)連成片,交通條件也大大改善。
“前幾年,北京的房地產(chǎn)價(jià)格還沒有大幅度的增長,在北京的一些郊區(qū),證件齊全的商品房的價(jià)格也不過就兩三千元,而那時小產(chǎn)權(quán)房屋的價(jià)格也在一千六七百元,價(jià)格差異不是很大。而商品房又受到國家政策法規(guī)的保護(hù),所以小產(chǎn)權(quán)房作為一種擦邊球產(chǎn)品,沒有受到人們的廣泛關(guān)注!蔽覑畚壹曳慨a(chǎn)顧問介紹說,“現(xiàn)在不一樣了,商品房整體價(jià)格的急劇攀升,再加上隨著國家各項(xiàng)稅費(fèi)的不斷完善,二手房的價(jià)格與一手房相比也幾乎沒有什么明顯的優(yōu)勢。所以,一部分因?yàn)榉績r(jià)高漲而無法釋放的住房需求就流向了小產(chǎn)權(quán)房,小產(chǎn)權(quán)房以其絕對的價(jià)格優(yōu)勢受到人們的熱情關(guān)注并不奇怪!
小產(chǎn)權(quán)實(shí)際無產(chǎn)權(quán)
這種所謂的小產(chǎn)權(quán),是指購買在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社或村經(jīng)濟(jì)合作社的機(jī)構(gòu)制作頒發(fā)權(quán)屬證書。
在農(nóng)村,土地歸集體所有,在其中的宅基地上,村民修建房屋居住,也沒有交納土地出讓金等。如果要在農(nóng)村集體所有的土地上興建商品房出售,就必須先由國家征地,轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,再由國家出讓給建設(shè)開發(fā)單位,開發(fā)建設(shè)單位向國家交納土地出讓金等稅費(fèi),建房后再出售給購房人,然后國家以頒發(fā)房屋所有權(quán)證書的形式確認(rèn)購房人對該房屋的產(chǎn)權(quán)。因此,從法律上說,鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不是商品房,是不能買賣的,這類房屋所謂的“產(chǎn)權(quán)證”是不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力的,不具有進(jìn)行合法交易的資格,不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
國家不承認(rèn),自住不交易
由于小產(chǎn)權(quán)房屋不是依照國家規(guī)定建造的,購買此類房屋的人的利益也將不受國家法律所保護(hù)。所以,在目前購買小產(chǎn)權(quán)房的低價(jià)優(yōu)勢中,潛藏著房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、違規(guī)拆遷等諸多風(fēng)險(xiǎn)。
但是在小產(chǎn)權(quán)房的購買人群中,絕大多數(shù)并非不知內(nèi)情。一位購買了通州某小產(chǎn)權(quán)房的小伙子無奈地告訴記者,自己正準(zhǔn)備結(jié)婚,買不起商品房,也買不上經(jīng)濟(jì)適用房,小產(chǎn)權(quán)房每平方米不到3000元,雖然不能交易,但反正是自己住,不準(zhǔn)備出售,就買了一套。
由于沒有大產(chǎn)權(quán),無法交易,小產(chǎn)權(quán)房的購買人絕大多數(shù)是自住。至于將來會不會遇到征地拆遷,這位小伙子的想法非常有代表性:“這么大的樓盤,應(yīng)該不會拆吧。買這種房子,本身就是賭博。”(劉揚(yáng))