“我現(xiàn)在成房奴了，天天在給銀行掙錢呢。”在北京市一家大型國(guó)有企業(yè)上班的林先生頗有些無(wú)奈。5月9日他一臉愁容地向記者訴苦：去年他在北京西四環(huán)買了一個(gè)100平米左右的房子，首付40萬(wàn)元后，還向銀行貸了40多萬(wàn)，20年期的。“現(xiàn)在想跳槽都不敢，指不定哪天銀行就催款了�！�
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，像林先生這樣的房奴絕不占少數(shù)。由于房貸金額大，周期長(zhǎng)，在貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時(shí)，銀行開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)也日益增大。
“自2002年以來(lái)，朝陽(yáng)法院住房消費(fèi)貸款案件數(shù)量增長(zhǎng)較快，且呈逐年攀升趨勢(shì)。特別是從2004年開(kāi)始，住房消費(fèi)貸款案件出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。”北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院民二庭法官仁頌介紹說(shuō)，在2002年1月至2006年12月的5年間，朝陽(yáng)區(qū)法院受理住房消費(fèi)貸款案件就有683起。僅2004年一年，該院就審結(jié)了此類案件102件，年增長(zhǎng)率達(dá)到437%。2005年，該類案件的審結(jié)率保持上升趨勢(shì)，在2004年高基數(shù)的條件下又增長(zhǎng)了107%。2006年，增長(zhǎng)率達(dá)到160%，全年審結(jié)此類案件339件。
房貸糾紛案件不斷上升原因何在？朝陽(yáng)區(qū)法院通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，此類糾紛存在四方面突出問(wèn)題。
因素一
貸款人開(kāi)具虛假收入證明
孫勞在辦理房屋貸款手續(xù)時(shí)，是北京市一家工廠的退休工人。當(dāng)時(shí)，他找到廠里，要求給開(kāi)個(gè)收入證明。證明上寫的收入大大超出了他的退休工資。銀行按孫勞提供的蓋有單位公章的收入證明發(fā)放了住房貸款。后來(lái)，孫勞停止向銀行還款，銀行調(diào)查后才知道，由于年老體弱，孫勞的實(shí)際收入多用來(lái)吃藥看病，根本無(wú)法繼續(xù)負(fù)擔(dān)高額還款本息，無(wú)力繼續(xù)履行合同。
“貸款人在辦理住房消費(fèi)貸款過(guò)程中開(kāi)具虛假收入證明現(xiàn)象十分突出。有些單位為使本單位職工能夠辦理住房貸款虛報(bào)職工收入，更有少數(shù)購(gòu)房者用一式多份的收入證明在不同銀行貸款。”仁頌說(shuō)。
〖法官建議〗
仁頌認(rèn)為，應(yīng)加快構(gòu)建社會(huì)信用體系，健全銀行個(gè)人征信體系，完善個(gè)人信用報(bào)告制度。盡管我國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)的建設(shè)已經(jīng)初具雛形，但主體信息的準(zhǔn)確度有待提高，征信系統(tǒng)查尋的范圍與權(quán)限有待擴(kuò)大。同時(shí)，應(yīng)建立規(guī)范的個(gè)人征信機(jī)構(gòu)和個(gè)人資信查詢系統(tǒng)，使各金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)信息共享，為發(fā)放個(gè)人貸款提供參考依據(jù)，將逃避銀行貸款的個(gè)人拒于銀行大門之外，有效降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。
因素二
房地產(chǎn)商假按揭騙取銀行貸款
某銀行朝陽(yáng)支行將北京京達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以及付女士等20余人起訴到了法院。法院在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，付女士等20多人中，有13人為房地產(chǎn)商內(nèi)部員工。他們?cè)诠镜囊笙绿峁┝松矸葑C件，而剩下的幾個(gè)貸款人則是由房產(chǎn)商偽造的身份證件，根本不存在。房地產(chǎn)商出面為這些人辦理了房屋消費(fèi)貸款手續(xù)，把貸來(lái)的錢用于樓盤項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。法院在審理過(guò)程進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)，該房地產(chǎn)商利用同樣的二十多個(gè)身份證件還在另兩家銀行辦理了住房貸款，實(shí)際上，一套房子貸了三份款項(xiàng)。
“目前，由于銀行的開(kāi)發(fā)貸款政策較緊，房地產(chǎn)商貸款困難，而住房消費(fèi)貸款手續(xù)要比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款簡(jiǎn)單得多，利率比開(kāi)發(fā)貸款也要低很多，為解決自有資金不足的問(wèn)題，有些房地產(chǎn)商假借個(gè)人住房消費(fèi)貸款名義騙貸，一房多貸的現(xiàn)象屢有發(fā)生，假按揭問(wèn)題突出�！比薯炚f(shuō)。
〖法官建議〗
仁頌認(rèn)為，銀行應(yīng)提高預(yù)防騙貸、套貸的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力，做好貸款合同的簽訂和抵押登記工作，加大“假按揭”貸款的辦理成本，進(jìn)一步防范其發(fā)生。除了在銀行貸款審查工作中注意預(yù)防騙貸、套貸，還要加大懲處的力度。
因素三
銀行房屋抵押登記辦理比例過(guò)低
住房是保值率和增值率較高的不動(dòng)產(chǎn)，因此辦理住房抵押登記對(duì)于保障銀行金融債權(quán)的實(shí)現(xiàn)起到至關(guān)重要的作用。
據(jù)仁頌介紹，在案件審理過(guò)程中法院發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)房貸糾紛案件都沒(méi)有辦理抵押登記。截至2006年1月，在某銀行朝陽(yáng)支行個(gè)人住房貸款存量中，已辦理抵押登記為1434筆，未辦理抵押登記為2951筆，已辦筆數(shù)完成率僅為33%。
“在沒(méi)有辦理抵押登記的情況下，如果借款人出現(xiàn)逾期還款，銀行只能從房地產(chǎn)商保證金賬戶上劃扣款項(xiàng)，或者要求房地產(chǎn)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任實(shí)現(xiàn)債權(quán)。”仁頌說(shuō)，對(duì)于資金狀況不良的中小房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，保證責(zé)任的承擔(dān)多數(shù)是被虛置的，銀行實(shí)際拿不到多少錢。
〖法官建議〗
仁頌認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商將住房產(chǎn)權(quán)證交給銀行之后，銀行應(yīng)到住房管理部門辦理抵押登記。住房管理部門也應(yīng)完善抵押登記服務(wù)，簡(jiǎn)化辦理抵押登記手續(xù)，從而使銀行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)落到實(shí)處。
因素四
房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)與銷售混亂
北京裕金房地產(chǎn)有限公司將項(xiàng)目委托給案外人王奇開(kāi)發(fā)。委托合同終止后，王奇仍借用裕金公司名義，私刻公章，制作虛假授權(quán)委托書(shū)，與某銀行以及借款人宋達(dá)簽訂了貸款合同。宋達(dá)拒絕歸還貸款后，銀行將宋達(dá)及裕金公司起訴至法院。裕金公司以公章虛假為由，拒絕承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
“目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)與銷售市場(chǎng)混亂，開(kāi)發(fā)商資質(zhì)參差不齊。一些無(wú)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的小開(kāi)發(fā)商掛靠在大開(kāi)發(fā)商名下開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其自身既無(wú)充足資金、也無(wú)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，簽訂購(gòu)房合同與借款合同時(shí)，采用制作假公章與假委托書(shū)等手段騙取銀行貸款，從而引發(fā)糾紛不斷�！比薯炚f(shuō)。
〖法官建議〗
仁頌認(rèn)為，銀行應(yīng)查缺堵漏，完善貸款管理流程，加強(qiáng)內(nèi)部管理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，從源頭防范風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，應(yīng)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)審查和準(zhǔn)入制度，提高準(zhǔn)入門檻，加快整體洗牌速度，將部分資質(zhì)不足的中小房地產(chǎn)商淘汰出局，同時(shí)規(guī)范少數(shù)有實(shí)力開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為，優(yōu)勝劣汰，防止壟斷行為的發(fā)生。(李松 袁定波)
