近日，央行再次調(diào)整房貸利率。新房貸利率將于2008年1月1日正式執(zhí)行，但由此引發(fā)的新一輪提前還貸潮即將隨之到來(lái)。那么，對(duì)于想提前還貸的消費(fèi)者，選擇哪種提前還款方式更省錢(qián)呢？
我們先看一個(gè)實(shí)例：李先生于今年2月購(gòu)買了一套西三環(huán)邊的二手商品房，建筑面積85平方米，房屋總價(jià)為102萬(wàn)元，李先生首付51萬(wàn)元，剩余51萬(wàn)元款項(xiàng)打算通過(guò)銀行商業(yè)貸款來(lái)交納，原本并打算用15年時(shí)間還清貸款，按等額本息還款法每月還款4252.59元。而加息后，2008年1月1日起將執(zhí)行6.0435的年利率，月還款額將增加，再加上這是今年第一次加息，未來(lái)有可能還會(huì)加，于是李先生準(zhǔn)備在執(zhí)行新的利率前還完貸款。
據(jù)了解，李先生可承受的月支付款在5000至6000元之間。針對(duì)此實(shí)際情況，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為： 李先生有4種提前還款方式作為選擇。李先生在2008年之前剩余本金為489920.23元，假設(shè)李先生提前還款189920.23萬(wàn)元，剩余30萬(wàn)元。以等額本息還款方式計(jì)算還款金額，來(lái)比較一下4種還款方式哪種更省錢(qián)：
等額本息還款法計(jì)算公式：按月等額本息還款＝貸款本金×月利率＋貸款本金×月利率/(1＋月利率)還款期限-1
方式一，部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。如此算來(lái)，30萬(wàn)元貸款需照舊每月還款4252.59元，需要大概七年零三個(gè)月左右的時(shí)間。利息共計(jì)71250.20元。
方式二，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。如此算來(lái)，30萬(wàn)元貸款要在169個(gè)月期限來(lái)還清，每月需還款2640.68元。利息共計(jì)146275.63元。
方式三，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短。假設(shè)30萬(wàn)元在10年內(nèi)還清，月還款額從最初的4252.59元減至3337.17元。利息共計(jì)100460.82元。
方式四，剩余貸款保持總本金不變，只將還款期限縮短。 假設(shè)剩余貸款還款期限縮短為5年，月還款額從最初的4252.59元增至5805.91元。利息共計(jì)48354.67元。
據(jù)悉,目前銀行提供的提前還款方式有5種：一次性還清；月供不變，縮短還款年限；減少月供，還款期不變；減少月供，縮短還款期限和增加月供，縮短還款期限。這5種方式究竟哪一種最省利息呢？
借款人選一次性提前還款，其支出利息總額等于提前還貸前利息額。借款人貸款總額為30萬(wàn)元，貸款20年，在采用等額本息還款法還款半年后提前還款。他所剩貸款余額為297400.2元，已還利息共8666.46元。他還清貸款時(shí)實(shí)際支出的利息總額就為8666.46元。
大部分借款人選擇部分提前還款，如果要節(jié)省利息，借款人應(yīng)當(dāng)選擇縮短期限�？s短期限有兩種方式，借款人選擇還款期限不變，利息支出是最多的。不過(guò)選擇這種方式，借款人的負(fù)擔(dān)是最輕的，月供減少為1386.28元，每月幾乎少支出近千元。縮短還款年限，月還款額基本不變節(jié)省利息136551.53元,最后還款提前了9年。
中大恒基的相關(guān)專家建議：如果已經(jīng)貸款了3年以上且有一定的閑錢(qián)，可以更多考慮投入股市或購(gòu)買基金，如果在3年內(nèi)有閑錢(qián)但是仍有大批貸款未還，利息負(fù)擔(dān)較重的消費(fèi)者，不妨保守一些，選擇提前還貸。 一般來(lái)說(shuō)只要有超過(guò)6%年收益的其他途徑就盡量少考慮提前還貸款。針對(duì)目前的投資市場(chǎng)來(lái)說(shuō)房產(chǎn)，股票、基金等收益都要超過(guò)提前還款帶來(lái)的收益，但是這些都有一定風(fēng)險(xiǎn)。所以建議消費(fèi)者是否提前還款還要看自己的實(shí)際情況考慮。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心有關(guān)專家也表示：目前消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房未來(lái)支出成本不斷加大的心理預(yù)期，使得消費(fèi)者的貸款心理發(fā)生變化，提前還貸的現(xiàn)象很可能會(huì)逐步顯現(xiàn)。有鑒于此，建議消費(fèi)者通過(guò)提前還貸來(lái)規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)不一定就是最合適的，關(guān)鍵還在于需要對(duì)自己目前的還款能力和未來(lái)的預(yù)期未還款能力作出理性的評(píng)估，只有這樣根據(jù)自身的實(shí)際狀況選擇貸款方式才是最佳的。(張牧涵)
