這幾個月來的杭州二手樓市，彌漫著此起彼伏的房東坐地漲價聲。眼看著樓市水漲船高，房東們心理預期很是樂觀，掛牌價也節(jié)節(jié)上攀，有一些房東甚至掛出了非常不靠譜的“天價”，頗有一口吃成胖子的氣勢。但是這些虛高掛價往往有價無市，即使有些條件特別出眾的房源被買家接受，仍有可能在銀行評估環(huán)節(jié)被“打回原形”。
掛牌與成交價之間的距離越來越大
杭州各大二手房中介公司的經(jīng)紀人，紛紛感嘆最近房東掛牌價越來越離譜。
在易居臣信，有套10月17日掛出的可售房源：一套位于馬市街的一室小房子，房東開價2.4萬元/平方米�！�1994年的房子，只有37平方米，這么一套老舊小的房子，總價近90萬元，誰會來接手？”經(jīng)紀人也是一肚子狐疑�！榜R市街的房子，從最近的實際成交均價來看，普遍只在單價1萬元左右。就算這套房子裝修超級豪華，附加值也不可能超過這么多啊�！�
在我愛我家，有位客戶在10月23日掛出一套里東山弄的房子，掛牌均價4萬元/平方米。“雖然里東山弄臨近西湖，地段優(yōu)勢明顯，但是這里普遍是上世紀80年代的房子，無論配套設(shè)施，都沒法跟后來的新小區(qū)相比。因此這一帶近兩個月的成交均價基本在2萬元/平方米，有些低一點，成交價只有1.8萬元/平方米�！蔽覑畚壹业慕�(jīng)紀人說道。
近期還有一些熱門小區(qū)，也成為掛牌價高企的主要區(qū)域”。隨著今年城西概念再度發(fā)力，府苑新村如今掛牌一天一個價，有些房東甚至掛出了1.8萬~1.9萬元/平方米的均價，而目前這一帶實際成交價普遍在1.1萬~1.2萬元/平方米。錢江新城如今是杭州樓市大熱板塊，春江花月、金色家園等小區(qū)目前有些房東的掛牌價達到2.2萬~2.5萬元/平方米，但實際成交價目前以1.6萬~2萬元/平方米這個價格區(qū)間為主。
成交價太高，銀行不放貸
某中介公司近日碰上了這么一樁交易單子：一套1996年100平方米的青春坊的房子，買賣雙方以170萬元的總價成交，但是去銀行辦理住房按揭貸款的時候，銀行方面認為這個總價太高，不合理，退回不予辦理。房東和買家商量之后，決定維持實際成交總價不變，但是在合同上把總價壓低為150萬元，以求通過銀行的貸款審批。但是銀行方面嚴格把守，認為150萬元的總價仍然偏高，發(fā)放貸款不合適，遂第二次退回。
根據(jù)記者從多家中介公司得到的信息來看，目前青春坊的房子，實際成交均價在1.1萬~1.4萬元/平方米之間，1.7萬元/平方米的價格確實有所偏高。
“這段時間銀行方面退回二手房按揭貸款申請的事情已經(jīng)發(fā)生過好幾起了�！币患抑薪楣镜臓I銷經(jīng)理表示。有些是因為有騙貸嫌疑被打回，有些是因為貸款人的個人資信不過關(guān)被打回，有些則是因為銀根縮緊后銀行對貸款發(fā)放篩選更嚴而被打回�！疤貏e是提高第二套住房首付比例后，有些客戶為了多貸點錢，會把成交價格做高。而銀行方面目前對于住房貸款風險這塊非常注意，一般來說銀行與提供二手房評估報告的評估公司長期合作，這些評估公司也會為銀行進行風險把關(guān)，那些價格離譜的房子就會成為重點審核對象�！�
銀行的評估關(guān)嚴了
從二手房掛牌到辦出貸款，中間至少經(jīng)過四道評估。
事實上，房東們對自己的房子通常都只是“毛估估”。其實如果沒把握的話，可以到一些二手房評估網(wǎng)上為自己的房子做個“網(wǎng)上評估”。
一旦把房源掛到中介公司，二手房經(jīng)紀人會跟房東協(xié)商，根據(jù)目前周邊小區(qū)的成交以及房源的實際情況，給出一個指導價。
其三是專業(yè)評估公司的評估報告。目前大多數(shù)銀行在發(fā)放二手房按揭貸款時都只認準省直評估、眾誠評估等幾家一級資質(zhì)的評估公司出具的評估報告。眾誠評估的朱軍軍告訴記者，目前房地產(chǎn)估價主要采用市場比較法、收益法、重置成本法等，由于二手房在市場上有大量的交易實例，一般采用市場比較法對所需房屋進行科學估價。一般評估公司會采用多個與估價對象房屋的地段、戶型、面積、朝向、裝修、景觀、環(huán)境等相近的實例，建立價格可比基礎(chǔ)。再對每個可比實例作區(qū)域因素、個別因素、交易情況、交易日期四項影響因素修正。
其四是銀行方面的評估。杭州某商業(yè)銀行個人業(yè)務部的相關(guān)負責人表示，目前銀行在受理二手房按揭貸款時，會綜合采用三種評估方式：“首先是專業(yè)評估公司出具的評估報告，這塊內(nèi)容是我們決定是否發(fā)放貸款的主要依據(jù)。第二種是銀行自己評，由有經(jīng)驗的客戶經(jīng)理根據(jù)最近成交及辦理貸款的實例，對房子的具體狀況進行二次評估。第三種是對于一些我們認為評估結(jié)果與二手房實際價值可能存在偏差的案例，由客戶經(jīng)理與客戶本人進行再協(xié)商，從而考量房子的真實價格�！�(記者 徐叔競)
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