國慶長假剛過，黃敏便匆匆來到了中介店內(nèi)。她將之前掛售的物業(yè)撤牌，重新進(jìn)行估價，然后，以低于之前20萬元的價格再次掛牌。

　　“去掉個零頭，就310萬，稅費大家各半，請你也別再壓價了�！苯�(jīng)過這么一番“折騰”，黃敏多少顯得有些底氣不足。

　　原來，黃敏的物業(yè)位于浦東聯(lián)洋社區(qū)內(nèi)的聯(lián)洋年華，一套164平方米的三房，她在今年初以260萬元的價格掛牌，隨著樓市回高，看房者增多，她也跟隨“大勢”多次反價，9月，其已將這套物業(yè)“反”高到了333萬，甚至和中介提出，333萬元還是去掉稅費、交易手續(xù)費等各項“苛收”而得的凈“到手價”。

　　從不斷反價到突然“低價”求售，從傲慢開出“到手價”到愿意共擔(dān)稅費，究竟是什么樣的“搗騰”，會使黃敏在短短一個國慶假日期間，產(chǎn)生180度的“行為”大轉(zhuǎn)變呢？

　　答案只有一個：國家在房貸政策上的突然收緊。

　　政策組合平穩(wěn)樓市

　　先是在9月14日，央行宣布了今年的第五次加息，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點，同時將一年期貸款基準(zhǔn)利率提高到了7.29%。

　　雖然此次加息僅增加了每月幾十元利息，大部分貸款者仍可承受，而后，就在國慶假日周到來的前夕，人民銀行、銀監(jiān)會又發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，其中規(guī)定：對購買“第二套房”者，貸款首付比例將不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，并且，貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅提高，且借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　“如果說，前一則‘加息政策’還不是特別針對房地產(chǎn)市場的話，那么，緊跟而來的‘限貸’則是實實在在對于如今再次燃燒的房地產(chǎn)投資‘熱火’，狠狠澆了一桶冷水。”復(fù)旦大學(xué)的一位經(jīng)濟(jì)學(xué)教授對此分析認(rèn)為，“‘限貸’之策至少可以使上海的房產(chǎn)市場，尤其是二手房市場平穩(wěn)運行到年底。”成交猛降4、5成。

　　近期的上海二手房表現(xiàn)也確實印證了這位教授的判斷。

　　國慶后，上海中原地產(chǎn)曾對旗下150余家分行進(jìn)行了隨機(jī)調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示，整個黃金周七天的成交量、帶看量均有不同程度下滑。帶看量向來是二手房成交活躍程度的主要指標(biāo)之一，這一數(shù)字與9月最后一周相比，降幅竟高達(dá)4成以上。

　　對此，中原地產(chǎn)的浦東區(qū)域總監(jiān)王逸紅介紹，“與去年相比，今年購房客戶中改善型需求占了絕大多數(shù)。雖然這些客戶在實際購房過程中貸款比例并不一定達(dá)到7成，但是新政出臺對他們的心理影響十分明顯。即使是傳統(tǒng)的熱點板塊——世博、上南、陸家嘴等區(qū)域的帶看客戶量也有不同程度的下滑，最高降幅達(dá)到5成。”

　　與此同時，美聯(lián)物業(yè)的市場研究部也對“提高第二套房首付”的政策進(jìn)行了一番市場調(diào)研，結(jié)果顯示，在徐匯、靜安、黃浦、盧灣及浦東內(nèi)環(huán)等高檔住宅集中的區(qū)域，掛售高檔住宅的業(yè)主反應(yīng)尤為明顯。

　　停反價、不降價

　　雖然反價現(xiàn)象有了明顯的遏止，但是，“高高在上”的賣方心態(tài)會在短時間內(nèi)全面轉(zhuǎn)變嗎？

　　中原地產(chǎn)的舒凡對此表示出了否定：“大多房源的掛牌價格與9月相比，仍未根本變化�！�

　　而美聯(lián)物業(yè)市場研究部給出的調(diào)研報告則略有不同。結(jié)果顯示，截至10月10日，美聯(lián)物業(yè)在上海的下屬門店掛售房源中，有超過7成的業(yè)主對于自己的掛售房源下調(diào)了掛牌價格。其中，75%的業(yè)主對于自己的掛牌房源作了5%以內(nèi)的價格下調(diào)，3%的業(yè)主對于自己的掛牌房源給出了6—10%的讓價，也有2%的業(yè)主對于掛售房源給出了超過10%的讓價。

　　對此，美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理馮泓睿表示，當(dāng)前的上海樓市仍然是以自住需求為主力支撐，但由于受抑制的購房需求集中于今年釋放，買方過于活躍，因此，賣方的“反價”、“惜售”之舉才會重現(xiàn)。如今，7成二手房業(yè)主下調(diào)掛售價格的比例，可看作是短期內(nèi)政策對于賣方的心理打壓所致。但根據(jù)自住需求為大勢的這點作分析，可以預(yù)計，賣方大幅降價拋售的情況發(fā)生幾率不大。

　　可以看出，雖然市場數(shù)據(jù)會有不同，但兩家中介機(jī)構(gòu)的最終結(jié)論還是比較相似，即對于上海樓市的長期看挺。

　　次中心波動低

　　據(jù)了解，相比于市中心一些高檔樓板塊的市場波動，楊浦、虹口、閘北以及閔行等自住客集中的區(qū)域的政策反應(yīng)就稍顯遲緩。

　　對此，美聯(lián)物業(yè)的李中明表示，這些次中心板塊的住宅總價適中，自住客戶占主導(dǎo)，貸款成數(shù)選擇普遍較低，一般能少貸就少貸，所以這些區(qū)域的反應(yīng)并不明顯。

　　另外，供應(yīng)量較少的盧灣、黃浦、靜安、徐匯等區(qū)域，由于供應(yīng)量稀缺，掛售房源價格也基本沒有變動。

　　而浦東世紀(jì)公園和聯(lián)洋板塊的政策反應(yīng)就相對比較大。一方面，區(qū)域內(nèi)二手房源的掛牌量有了明顯增長，另一方面，一部分房源出現(xiàn)了調(diào)低價格的拋售。（戈允佳）