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買房者說:做房東不如做股東 再暴漲幾乎不可能
2007年05月09日 13:48 來源:中國經(jīng)濟(jì)時報


    2007年4月27日,中國社科院今天發(fā)布的“2007房地產(chǎn)藍(lán)皮書”指出,2006年雖然部分城市房價增長過快,但總體來看全國房屋銷售價格漲幅回落,預(yù)計2007年房價能夠把漲幅控制在5%以下。 中新社發(fā) 井韋 攝


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  “我的情況比較特殊。買這套房子,我也沒錢,那時比較年輕,想結(jié)婚用,但真正要結(jié)婚了,又覺得房子實(shí)在太遠(yuǎn)!钡谝淮钨I房對于胡景輝來說,多少有些不堪回首。痛下決心“斬掉”房子的胡景輝至今仍覺得“特別奇怪的是,我的房子竟然沒有升值,非常見鬼!”

  五一前夕,一個晴朗的上午,中國經(jīng)濟(jì)時報記者如約走進(jìn)了胡景輝的辦公室。那是位于北京平安大街的一幢普普通通的臨街二層小樓,胡的辦公室就在這座小樓中間。作為賣房炒股的地產(chǎn)圈人士,胡景輝的另外一個身份是一家頗具知名度的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁。而我們的話題就是從房子開始的。

  就在記者采訪胡景輝的頭一天,滬深股市再接再厲,上證指數(shù)終盤以3783.06點(diǎn)報收,再度刷新歷史高點(diǎn);深成指報收于10848.78點(diǎn),同樣刷新了歷史最高記錄。在股市嘗到甜頭的胡景輝更加堅定了做股東的信心。

  “見鬼”的買房經(jīng)歷

  盡管胡景輝反復(fù)強(qiáng)調(diào)說自己賣房炒股屬于個別情況,“比較特殊”,但這還是引起了記者的濃厚興趣。第一次與胡景輝面對面,沒想到他竟然兩次提到“見鬼”,胡景輝把自己當(dāng)作了反面教材。

  2001年7月,剛剛?cè)⒌暮拜x在北京第一次買房,他看中了位于北五環(huán)外楊閘地區(qū)一個叫做陽光華苑的精裝修樓盤,在陽光華苑,胡景輝以5800元/平方米價格買下了一套110平方米的房子。胡景輝買房的目的十分明確——打算將這套房子留作結(jié)婚用。

  “總結(jié)這次房地產(chǎn)投資,對我個人來講,確實(shí)是個失誤!辟I下結(jié)婚用的新房,對于每個人來說,本應(yīng)是一件令人高興的事情,但是這種喜悅的心情在胡景輝的心里并沒有持續(xù)多久!拔也恢垃F(xiàn)在的年輕人買房子是不是存在這樣一個沖動,在沒有真正想好要不要結(jié)婚,也沒有真正適合的對象,看到房價就盲目買房!

  但真正讓胡景輝感到失誤的原因,并不只是上面提到的一時沖動,而是主要來自于向銀行還貸的壓力。用胡景輝的話說,買了房以后,既沒住也沒出租,還賠了錢。

  “我不想出租那套房子,你想,結(jié)婚的房子,你想出租給別人住嗎?而我自己住又不可能!焙拜x說,如果真的住在那兒,五環(huán)以外,就算每天開車,上下班差不多也得3個小時,這一點(diǎn)讓他感覺到很恐怖。更為主要的是每年要交4萬多塊錢的月供,此外物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)還要差不多五六千塊錢,等于每等一年就要支出5萬塊錢成本。

  胡景輝告訴記者,2001年,為買房子,他向銀行貸了50萬元,談起月供,他馬上聯(lián)想到了一個最熱門詞匯——房奴!霸鹿┖喼本褪秦瑝簟!焙拜x說自己比房奴還慘,因?yàn)榉颗鸫a房子還住著,他沒住,空著,確實(shí)有點(diǎn)太不劃算,所以最后他還是決定把它“斬掉”。

  需要一提的是,胡景輝選擇將未來新婚用的房子買掉還有另外一層原因——那就是股市“大牛市”的到來!皬2002年開始,到去年五六月份結(jié)束,連續(xù)四年的熊市,在中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,GDP每年保持高增長這樣一個大背景之下,股市卻走了四年的熊市,我覺得將來股市的發(fā)展前景應(yīng)是很不錯的,包括全流通的問題解決了,這幾年上市公司的質(zhì)量也提高了,外資也進(jìn)入了,未來兩三年股市應(yīng)該看好!焙拜x說。

  接下來奇怪的是,今年春節(jié)前夕,當(dāng)胡景輝把房子賣掉的時候他發(fā)現(xiàn),他的房子在近年來房價持續(xù)上漲的情況下竟然沒有升值!罢l說北京房價漲了?” 胡景輝說,他的房子是63萬多買的,57萬賣的,買的時候價格是5800元/平方米,而出售時,只賣到了5200元/平方米。

  “見鬼!買的人還特別問我,生怕我的房子有什么毛。∨赃叺慕(jīng)紀(jì)人也跟我說這房子為什么比當(dāng)初買的時候還便宜?!”胡景輝有些哭笑不得,他也感覺很納悶,“不是說我故意賣得便宜,我覺得5年,按現(xiàn)在這個房價的漲勢,我應(yīng)該100萬賣。”

  失之東隅,收之桑榆

  賣了房子以后,胡景輝歸還了銀行近41萬元貸款,但實(shí)際上到他手上剩下也就16萬元,他把這些錢全部投入了股市,主要買了3G概念的股票。在記者采訪胡景輝前兩天,由于臨五一,他已將手中股票悉數(shù)賣出,全部空倉,仔細(xì)一算,總體來說,收益率在30%左右。

  1995年畢業(yè)于北京大學(xué)、國際經(jīng)濟(jì)專業(yè)出身的胡景輝對股市有著特殊的感情,從2000年進(jìn)入股市至今,在炒股方面,已形成了自己獨(dú)特的風(fēng)格,他基本堅持價值投資原則,只做中長線不做短線,胡景輝說是因?yàn)闆]時間每天去看個股和大盤走勢,他傾向于選擇一些基本面不錯,整體行業(yè)前景看好,有大的宏觀政策支持的股票中長期持有!耙荒瓴僮鲀扇尉妥銐蛄恕薄T谛乱惠喤J行星橹,胡透露說自己“選股選得還是很準(zhǔn)”,去年他3元買進(jìn)天津泰達(dá),兩進(jìn)兩出,同樣有所斬獲。

  如今胡景輝“搖身一變”從有房族變成了租房族,他在北京崇文門附近租住的房子,月租金3800元。“我原來那房子月供3500多元,加上取暖費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi),平均下來,一個月差不多將近4000元!焙拜x說,如果不考慮將來房子歸屬,單從負(fù)擔(dān)來講,他現(xiàn)在每個月比原來還少一百來塊錢,“雖然談不上輕松,但是每月從我的收入里面付出同樣的成本,我從五環(huán)外搬到了二環(huán)內(nèi)!标P(guān)鍵是,將投資房產(chǎn)的錢投資股市,給他帶來相對較高的收益。

  “我現(xiàn)在并不是買不起房子,作為從業(yè)人員來講,我覺得房價確實(shí)太貴、太高,我原來住的小區(qū)(崇文門附近),2002年、2003年開盤的商品房每平方米才賣6000多元,現(xiàn)在在那里買一套精裝修的,一般都要差不多一萬二三,這還算便宜的,貴的甚至到了一萬五左右,從每平方米6000多元到15000元,這才短短幾年時間!就不止翻番了,所以房價確實(shí)有一定泡沫因素存在!

  胡景輝認(rèn)為,房地產(chǎn)投資從本質(zhì)上來講應(yīng)該是一個中長期投資,如果是收租金,回報率在8%-6%,假設(shè)靠房價上漲收回成本,每年房價有個3%-5%的漲幅,這些都是正常的。但如果房地產(chǎn)投資變成了一種兩三年之內(nèi)就能翻番的投資,已背離了這種投資產(chǎn)品的屬性。胡景輝告訴記者,他的一些同事和朋友,去年年底,就陸陸續(xù)續(xù)把房子賣了,有的買了基金,有的買了股票。

  “雖然我是干房地產(chǎn)的,但我不太喜歡房地產(chǎn)這種投資方式,進(jìn)入、退出成本都很高。比如買一套房子,你要去選樓盤,然后要交定金,簽合同,辦按揭手續(xù),最后辦入住手續(xù),還要驗(yàn)房等等,一大堆爛事兒。要賣的時候也很麻煩,時間比較長,成本比較高。買一套房子,各種稅費(fèi)、保險等加在一起,差不多要占總房款的5%。”胡景輝說,現(xiàn)在投資收租型房產(chǎn)如果把裝修、配家具家電、空置成本等所有因素都考慮進(jìn)去,其實(shí)跟存銀行差不多,而未來設(shè)若開征物業(yè)稅,貸款買房甚至可能還不如把錢存在銀行。

  “股市進(jìn)入和退出都比較方便,打個電話就解決了(買了或賣了),一兩分鐘的事情,房產(chǎn)交易,不僅成本高,也費(fèi)事得多!焙拜x介紹說,他賣出的上述房子,其實(shí)從去年過完五一就開始通過中介掛牌,不過,等拿到全部的錢,已經(jīng)是去年年底了。他說,從簽訂合同到拿到錢或房子,平均要一個月時間,加上掛牌,房產(chǎn)交易則平均要一個半月到兩個月時間。

  對于全民炒股現(xiàn)象,胡景輝認(rèn)為當(dāng)前股市出現(xiàn)文盲也去開戶顯然是不對的。但當(dāng)前股市熱在一定程度上還可以理解,畢竟股市走過了與中國經(jīng)濟(jì)背道而馳的四年漫長熊市,股市再維持兩三年的牛市,應(yīng)該沒有問題;房地產(chǎn)市場雖然機(jī)會還有,但再次出現(xiàn)2003年以來的暴漲則幾乎不可能。

  “房地產(chǎn)市場會逐漸降溫,兩三年后房價可能出現(xiàn)下降。所以,就目前這種情況來講,我個人認(rèn)為做房東不如做股東!痹诠墒袊L到甜頭的胡景輝更加堅定了做股東的信心,胡景輝最后對記者表示,他最近正在尋找機(jī)會,準(zhǔn)備再度進(jìn)入股市淘金。(周雪松)

 
編輯:王菲】
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