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2008年中國各城市房價走勢路線圖

2008年01月10日 10:34 來源:中國房地產(chǎn)報 發(fā)表評論


    日前,中國社科院發(fā)布2008年經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書預(yù)測,由于支撐我國房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的因素將長期存在,我國房價上漲趨勢不可避免。由于2008年我國實(shí)行從緊的貨幣政策及通過加息等手段,以抑制經(jīng)濟(jì)過快增長,這一政策必將對房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生結(jié)構(gòu)化影響。 中新社發(fā) 董乃德 攝


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  “2008年房價穩(wěn)中有升,不會大漲,也不會大跌!眮碜匀珖鞯10余位受訪者的措詞謹(jǐn)慎令記者多少有些訝異。

  更有戲劇性的是,曾公開表態(tài)認(rèn)同“拐點(diǎn)論”的王石,最近終于忍不住第二次站出來,自我澄清所指的拐點(diǎn),“不是房價從上漲到下跌的拐點(diǎn),更不是從大漲到大跌的拐點(diǎn),而是從快速上漲到理性調(diào)整的拐點(diǎn)”。況且“中國東西南北中,幅員廣闊,不同地區(qū)、城市處于不同的房市周期,(拐點(diǎn))不能一概而論”。

  的確,不同城市因?yàn)椴煌牡赜蛱攸c(diǎn),而會在房價上遵循不同的路線。這本就是一個普遍適用的規(guī)律。只不過,在當(dāng)前的情勢之下,這種不同城市的房價路線圖差異更加顯性,甚至可以歸結(jié)為類似諸侯割據(jù)的局面,呈現(xiàn)出房價戰(zhàn)國狀態(tài)。

  北京、上海攤薄均價

  不久前,一則市政基建新聞登上北京各大媒體頭條——北京5條地鐵線路年內(nèi)同時開工。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計,2007年1~11月,北京四環(huán)外商品住宅新增供應(yīng)達(dá)到67.51%,住宅郊區(qū)化傾向已十分明顯。

  商品房供應(yīng)由內(nèi)城區(qū)向外部區(qū)域轉(zhuǎn)移,市區(qū)高房價的壓力經(jīng)由一條條地鐵線路向遠(yuǎn)郊輸出。而隨著目前北京城市中心區(qū)的可開發(fā)用地的減少,以及北京城市發(fā)展的不斷外拓,2008年外郊區(qū)域土地開發(fā)進(jìn)程將進(jìn)一步加快,郊區(qū)商品房供應(yīng)比重加大。這部分商品房具有較低的土地和開發(fā)成本,市場價格相對較低,將直接影響北京商品房市場的整體均價。

  另一最新數(shù)據(jù)則顯示,進(jìn)入2007年11月以來,隨著上海市中心區(qū)住宅用地接近飽和,新房開工速度放緩,黃浦等市中心區(qū)的新房上市量減少,而閔行、浦東等非市中心區(qū)的新房上市量占到了總量的一半,直接導(dǎo)致上海房屋成交均價下降,由當(dāng)年10月份每平方米11500多元下降到10700多元。

  中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜表示,郊區(qū)化住宅攤薄北京、上海整體均價,這種趨勢將在2008年進(jìn)一步明顯。與此同時,“90/70”政策的落實(shí),以及大量的經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房的推出,也都將加大對這兩座城市商品住宅市場整體價格的影響。

  廣州、深圳企穩(wěn)底價

  盡管在2007年年底,廣州、深圳房價“拐點(diǎn)”跡象浮現(xiàn),但在眾多知名業(yè)內(nèi)人士看來,這并非就意味著2008年兩市房價將跌入深淵,在底價企穩(wěn)后,樓市不會繼續(xù)大起大落。

  中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌一向不贊同“拐點(diǎn)論”。在他看來,“拐點(diǎn)論”是一種比較含混的說法。即使非要用拐點(diǎn)來形容房價走勢,他認(rèn)為也應(yīng)該是指“房價漲幅的拐點(diǎn)”,“就好比是今年12%的漲幅,到明年8%漲幅的轉(zhuǎn)變”。

  北京金隅股份有限公司總經(jīng)理助理、房地產(chǎn)開發(fā)部經(jīng)理王世忠也認(rèn)為:“廣州、深圳大幅度降價并不是一種正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,并不能代表2008年兩市房價的正常走勢!痹谒磥,中央短時期內(nèi)出臺密集調(diào)控政策,讓百姓預(yù)期降低,造成市場短期觀望,這并不能反映出兩市房價在2008年一定要下降的趨勢。經(jīng)歷一個調(diào)整過程之后,房價企穩(wěn)是必然的。

  深圳市國土房管局?jǐn)?shù)據(jù)曾顯示,2007年10月份上旬,深圳新房均價1.49萬元/平方米,其中關(guān)內(nèi)均價為2.32萬元/平方米,關(guān)外均價為1.24萬元/平方米,較9月份均價有10%左右的降幅。

  而在一些專家看來,深圳整體房價要比2007年6月時再下跌20%~30%才能企穩(wěn)。

  曾在廣州帶頭降價的萬科,其部分樓盤開盤價低于周邊同類樓盤約10%。王石對此解釋:“考慮到之前市場存在一定過熱因素,萬科認(rèn)為這個定價是合理的……而從市場的反應(yīng)來看,這些樓盤基本上在開盤當(dāng)天全部銷售完畢,說明只要價格合理,購買力支撐還是堅實(shí)的,因此萬科相信(廣州)房價不會出現(xiàn)大起大落!

  “2008年簡單地說會比較平穩(wěn)!敝性禺a(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰認(rèn)為,目前廣州、深圳等城市房價震蕩“不能說是拐點(diǎn),并不是說上升本身發(fā)生根本性、逆轉(zhuǎn)性的變化,而是說上升的角度發(fā)生變化,比如它的斜率原來是60度,現(xiàn)在變成30度了!

  當(dāng)事者的表態(tài)似乎降低了懸念的懸疑度?磥,“企穩(wěn)底價”當(dāng)成為對廣州、深圳等“災(zāi)后”城市理性預(yù)期的主流意見。

  二三線城市保護(hù)現(xiàn)價

  與京、滬、穗、深等一線城市相比,地處中西部的二三線城市房價基數(shù)一直相對較低。在經(jīng)歷了2007年連續(xù)幾個“漲停板”的迅猛拉高后,這些城市的上漲幅度甚至快過了中心城市。如呼和浩特,2007年曾一度被指房價月度漲幅全國第一,但實(shí)際上,其房價不過3000元/平方米左右。

  但一個突出的問題是,除了成都能保持著超過50%的房屋外銷率以外,大多數(shù)二三線城市商品房主要靠本地購買,而連續(xù)拉高的房價已使這些城市出現(xiàn)了購買力短期被透支的跡象。

  以重慶為例。據(jù)媒體報道,2007年9月底,提高第二套房貸款首付和利率的通知下發(fā)以后,重慶房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)大幅下滑,當(dāng)周僅有北部新區(qū)、江北區(qū)和渝中區(qū)的成交均價超過了4000元/平方米。其中,北部新區(qū)成交均價依舊位列首位,為4946元/平方米,但每平方米較前一周下降約978元。

  重慶渝北新城楓林置業(yè)有限公司總經(jīng)理劉道鋒說,重慶房價水平原本就偏低,很多項(xiàng)目沒有利潤可言。盡管在2007年6月以后,由于直轄十周年慶典和獲批城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)等利好消息,房價出現(xiàn)一輪猛漲,但并不離譜。廣州、深圳等一線城市震蕩,造成許多投資客收縮資金,對重慶也構(gòu)成了一定影響。因而在劉看來,2008年重慶房價值得期待的局面,是“不出現(xiàn)大幅降價、且穩(wěn)中有升”。

  西安紫薇地產(chǎn)公司總經(jīng)理助理曹靖的預(yù)測是:2008年西安房價也應(yīng)該是“穩(wěn)中有升”。據(jù)他交待,近期廣州、深圳樓價跳水,但西安并未出現(xiàn)類似局面。“西安房價一直偏低,整體均價才 4000元/平方米。雖然2007年對西安來說,房價漲幅是前所未有的,但據(jù)政府公布的數(shù)據(jù),年度漲幅也就14%。”

  陜西佳鑫實(shí)業(yè)集團(tuán)總裁李中航卻認(rèn)為,2008年西安房價“大盤會略為萎縮,但房價有微弱上漲空間!痹谒磥,西安房價在全國大型省會城市里始終是低谷,近年來一直是穩(wěn)中有升的理性市場,炒房現(xiàn)象很少,泡沫較小,這已和西安國際化大都市的城市地位拉開了差距,現(xiàn)有房價應(yīng)該保護(hù)。

  表面上看,房地產(chǎn)市場區(qū)域化特征明顯,全國樓市難以形成一盤棋。因此,即使2008年有所謂的房價拐點(diǎn),也不能所有城市一概而論。

  而在武漢美聯(lián)奧林匹克花園總經(jīng)理卞濤看來,從總體形勢上看,中國已經(jīng)形成了幾大中心城市的房價標(biāo)榜效應(yīng)!叭珖城市都在看這幾線大城市”。(記者 王玉光)

編輯:王菲】
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