在近一階段的采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，天津本應(yīng)在下半年上市或開工的許多項目遲遲按兵不動，或找理由推遲開盤，或明言放緩工程進度，捂盤捂地風氣驟起。從一手房市場供應(yīng)量和二手房市場近期的火爆程度來看，房屋供求不平衡的矛盾在近兩個月有所加劇。
五花八門的捂盤類型
記者通過暗訪發(fā)現(xiàn)，目前實行捂盤的項目不在少數(shù)，有的領(lǐng)證后遲遲不開盤，有的一棟樓分批銷售，有的跳空高開嚇走購房者，還有的推遲工程進度等等，不一而足。
第一種是領(lǐng)證后故意不開盤，或放緩開盤。記者在位于梅江潭江道上的一個高檔住宅項目了解到，該項目的全部銷售許可證已于2007年6月拿到手。而從7月底開始，那些位置好的樓座就被“封盤”了。而此時的均價已達到9900元/平方米。當記者問到封盤原因時，銷售人員的回答：“沒有為什么，這是公司的決定，我們也在等通知。而且再開盤，一定不是這個價格。”
第二種是跳空高開，嚇走客戶。在中北鎮(zhèn)板塊最東邊的一個項目，記者曾經(jīng)問過一套一樓帶院的房子，當時價格是6300元/平方米，然而僅僅過了3天再問，價格竟然飆升至7500元/平方米。
第三種是推遲工期以求晚開盤。如位于河東區(qū)的某地塊，本打算今年底明年初動工，但因周圍一塊地拍出新高價格，便決定推遲工期以求更高利潤。再如老城廂某樓盤，也明確表示本計劃于今年年底開盤的樓座要推遲到明年。
從近兩個月天津市的二手房交易情況來看，許多剛性需求客戶已被擠入三級市場。記者在各大中介的店面了解到，部分地區(qū)的二手房尤其是次新房嚴重供不應(yīng)求，價格也快速上升。以次新房較為集中的梅江地區(qū)為例，往往一套好的房源在網(wǎng)上登出當天，看房的客戶就能達到10-20批次，最快的4個小時之內(nèi)就能賣掉，房屋單價每個月平均能上漲500-800元/平方米。
捂盤原因各不相同
捂盤捂地，究其根本原因無外乎企業(yè)能夠賺取更大利益，而直接原因卻各不相同。記者了解到，一種企業(yè)是純粹為了惜售賣高價，無需多言；第二種是觀望政策。如等待“兩稅合一”政策的明朗。據(jù)開發(fā)商透露，兩稅合一后，即使房屋定價不漲，企業(yè)利潤也能增長8%左右；第三種是一些實力稍弱的企業(yè)，在目前土地出讓制度下很難與上市公司等外來企業(yè)競爭，土地儲備能力不足，因此保有現(xiàn)有項目，慢慢出售，贏取最大利益就成了唯一選擇。
開發(fā)商同樣應(yīng)警惕風險
捂盤捂地顯然增加了整個市場的風險，無論是在消費者一方還是在開發(fā)商一方。許多業(yè)內(nèi)人士認為，開發(fā)商捂盤同樣面臨著巨大的市場風險和政策風險。
北京佳程房地產(chǎn)天津公司總經(jīng)理王哲指出，即使開發(fā)商認為在天津的大好形勢下，市場風險可以為其所忽略，政策風險的利劍依然懸在頭上，并且一定要被重視。隨著近期《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(簡稱“國發(fā)(2007)24號”文件)的出臺，國家新一輪宏觀調(diào)控政策的重點將放在加大供應(yīng)量和調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)上。目前一些城市已在準備出臺相應(yīng)的細則，如北京的“經(jīng)適房、兩限房與商品房混建”政策等。這樣的政策一旦落實，開發(fā)商抬高售價賣出房屋的難度將大大增加；再如提高首付、加息之類的政策，都將對需求產(chǎn)生一定抑制作用；此外，還不排除各地政府會出臺嚴懲“捂盤惜售”的政策。
捂盤界定說易行難
既然捂盤捂地給整個市場帶來風險，管理是在必行。近兩年來，政府一直在加大對“捂盤惜售”的管理懲治力度，但許多業(yè)內(nèi)人士認為，捂盤捂地在界定上還存在著很多模糊地帶，管理上也有操作難度。
從相關(guān)管理規(guī)定上看，只有拿到銷售許可證而遲遲不開盤的現(xiàn)象，才能算得上是真正的“捂盤”。這樣一來，開發(fā)商有很多擦邊球可打。比如說，第一，拿到銷售許可證，可以只開其中的很少一部分，對于這種做法，似乎沒有規(guī)定說不允許；第二，政府只規(guī)定了開發(fā)商拿證后必須銷售，但沒法規(guī)定樓盤什么進度去拿銷售證。畢竟，樓盤工程進度只是拿證的必要前置條件，不去拿預(yù)售證的開發(fā)商可以有很多理由，如資金緊張、建材供應(yīng)不足、天氣不好影響工期等等；第三，對于已界定的“捂盤”現(xiàn)象，沒有懲處的細則，所謂的“責令整改”往往落得“隔靴搔癢”的下場。
呼吁政府加大管理力度
市國土房管局相關(guān)負責人表示，對于明顯的捂盤現(xiàn)象，購房者可以進行核查舉報的方式維護自己的消費權(quán)益。凡是領(lǐng)取了銷售許可證的樓盤，每賣出一套房子都要在房管局相關(guān)部門進行備案，如果開發(fā)商有銷許而遲遲不開盤，或開發(fā)商聲稱某套房屋已經(jīng)售出，而房管局的備案中沒有該套房屋，則可以到房管局進行舉報，由房管局進行相關(guān)處理。
而對于不好界定的“捂盤”，業(yè)內(nèi)人士建議，政府可以從兩個方面著手減少這種現(xiàn)象：
一是從市場角度調(diào)控。如能落實第24號文件的相關(guān)精神，加大廉租房、經(jīng)濟適用房的供應(yīng)量，逐步改善其他住房困難群體的居住條件，并盡快將廉租房、經(jīng)濟適用房的建設(shè)計劃信息公布，那么購房者在市場預(yù)期和購買信心上將得到很大調(diào)整。捂盤捂地的開發(fā)商也從而必須考慮市場承受能力。
二是加大調(diào)查和懲處力度，借鑒國內(nèi)其他城市的做法。如今年上半年南京一樓盤因多次推遲開盤時間，涉嫌囤房惜售，被南京市房地產(chǎn)主管部門勒令項目停盤6個月，并且還要求它在恢復(fù)銷售的時候不能漲價。隨后南京市還相繼出臺系列政策，明確開發(fā)商“捂盤”惜售產(chǎn)生的成本一律不計入房價。物價局在抓好普通商品住宅明碼標價、一房一價、批后管理、加強巡查等工作的同時，督促“捂盤”惜售的開發(fā)商盡快上市。(裴蕾)
