為應(yīng)對中國房地產(chǎn)市場的“限外令”，眾多實(shí)力雄厚的國外資金普遍采取了“變臉”招數(shù)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，外資的牟利目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)在中國投資回報率超過100%，屆時外資將連本帶利地撤出，而外資的這種行為也可能加大國際收支失衡和人民幣升值的壓力，增加現(xiàn)有金融體系的風(fēng)險。
盡管“限外令”頻頻出臺，但眾多實(shí)力雄厚的國外資金仍采取種種“變臉”招數(shù)，迂回進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，外資已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)市場持續(xù)高溫的關(guān)鍵因素。
跨國巨頭“乘虛而入”
新加坡凱旗納投資中心資深投資分析師喬治·麥迪遜告訴記者，2006年到2007年初，中國政府調(diào)整房地產(chǎn)的一系列措施，給缺少資金的中國房地產(chǎn)企業(yè)造成重大“利空”，盡管房價沒有明顯下跌，但去年年末不少開發(fā)商已經(jīng)開始賣項(xiàng)目、賣樓盤，而外資普遍認(rèn)為這是進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的最好時機(jī)。
麥迪遜的分析恰恰揭開了今年二季度以來我國房地產(chǎn)價格持續(xù)飆升的“資金鏈之謎”：在中央緊縮“銀根”、緊縮“地根”雙重政策出臺后，前幾年瘋狂跑馬圈地的國內(nèi)房地產(chǎn)商，有相當(dāng)一部分面臨著資金鏈斷裂的危機(jī)。一些房地產(chǎn)集團(tuán)謀求香港、新加坡、美國上市的傳聞不斷，但遠(yuǎn)不如國外資金直接注入來得“解渴”。而實(shí)力雄厚的境外投資公司恰恰把國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的“利空”視為自身進(jìn)入的“利好”，迅速掀起了向中國房地產(chǎn)市場進(jìn)軍的步伐。
正是在中央加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的同時，外資改變了長期以來的觀望等待、猶豫不決的態(tài)度，開始大舉進(jìn)軍中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場。摩根斯坦利、高盛、麥格理(澳)、瑞銀、花旗、ING(荷)、美林、瑞星思達(dá)(美)、RREEF(德)、華平投資(美)、DIFA(德)、軟銀亞洲(日)、凱雷投資、凱德置地(新)等，這些頂級跨國投資公司紛紛進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)。
“變臉大法”頻頻上演
記者對熱點(diǎn)城市和中西部省區(qū)房地產(chǎn)價格進(jìn)行追蹤調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，目前外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場普遍采取的手段包括：
——變單一項(xiàng)目炒作為成立投資公司。在今年6月商務(wù)部聯(lián)合國家外匯管理局下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》后，外資方面對此的“解讀”是：在外資設(shè)立項(xiàng)目公司方面的新要求，是“限制外資基金投機(jī)模式、鼓勵產(chǎn)業(yè)投資模式”的導(dǎo)向意圖，基金純粹資本倒手房地產(chǎn)資產(chǎn)的行為才是有關(guān)部門要限制的，而那些進(jìn)入中國真正從事房地產(chǎn)投資開發(fā)的產(chǎn)業(yè)行為并不被排斥。
3月，荷蘭ING借其全資擁有的沃德商務(wù)有限公司之手，參股金地集團(tuán)的武漢積玉橋項(xiàng)目。沃德商務(wù)有限公司的投資行為是外資“變臉”進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的一個縮影。近期，多家海外投行還在醞釀成立投資中國房地產(chǎn)的基金。英國房地產(chǎn)公司高富諾就宣布將在今年下半年成立一個最高達(dá)10億美元的基金，用于投資中國的商業(yè)地產(chǎn)和住宅。除高富諾外，摩根斯坦利和景順資產(chǎn)管理公司等眾多公司也正在成立中國房地產(chǎn)投資基金。
——變購買項(xiàng)目為購買股權(quán)融資牟利。單純的房地產(chǎn)炒作容易招致銀行、金融機(jī)構(gòu)的嚴(yán)格監(jiān)管，在股市火爆的背景下，不少外資“繞道”股市間接進(jìn)駐中國房地產(chǎn)市場。
4月11日，在香港主板上市的世茂房地產(chǎn)宣布，同意美國摩根斯坦利房地產(chǎn)基金以10億元的價位收購位于武漢市漢陽區(qū)鸚鵡洲濱江樓盤錦繡長江29.99%的股權(quán)。此前的1月31日，上海豫園商城在武漢競拍到創(chuàng)下武漢“地王”紀(jì)錄的原武漢重型機(jī)床廠地塊，6月，上海豫園商城發(fā)布公告稱，與復(fù)地(集團(tuán))股份有限公司之全資子公司上海復(fù)地投資管理有限公司商定合作開發(fā)武重地塊的計(jì)劃，有國際化資本背景的復(fù)地(集團(tuán))股份有限公司搖身變?yōu)槲渲氐貕K的大股東。
——變樓盤開發(fā)為園區(qū)整體開發(fā)。此輪外資進(jìn)入中國市場的理性之處在于：充分看到中央和地方政府發(fā)展地方產(chǎn)業(yè)、走工業(yè)化道路的強(qiáng)烈愿望，更側(cè)重于從“開發(fā)工業(yè)園區(qū)”、“建設(shè)新興市場”的角度，堂而皇之地“協(xié)助”地方政府發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，用少量資金進(jìn)行園區(qū)建設(shè)，卻用大筆資金炒熱當(dāng)?shù)貥潜P。廣西南寧的明陽工業(yè)園區(qū)、北部灣開發(fā)工業(yè)園區(qū)、柳州新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)等中西部省區(qū)的園區(qū)，吸引了眾多外資前來考察，一些外資甚至直接提出將園區(qū)進(jìn)行整體包裝、整體策劃營銷、海外上市等一系列方案。
——從投資一線城市向二三線城市全面開花。與單純靠炒作牟利的國際“游資”相比，此番外資進(jìn)入中國并不遵循“炒熱線不炒冷盤、追高價不捧低價”的“炒作原則”，而是把更多的目光放到了中西部省區(qū)和二線城市等房價增長空間廣闊的地段，從簡單地推高沿海省區(qū)城市房價，向全面推高中國房地產(chǎn)價格轉(zhuǎn)變。荷蘭ING聯(lián)姻金地集團(tuán)、摩根斯坦利入股世茂濱江等正是海外基金縱深化的投資表現(xiàn)。
武漢是中西部省區(qū)房價飆升的典型。世茂集團(tuán)、和記黃浦、瑞安集團(tuán)、香港華潤等眾多實(shí)力資本的進(jìn)入，使武漢“地王”頻頻出現(xiàn)。反映在房價上，一般普通住宅價格由2004年的不到2700元/平方米上漲到目前的4000元/平方米左右，而漢口、武昌等中心城區(qū)房價大多在6000元/平方米左右，摩根斯坦利染指的鸚鵡洲濱江樓盤錦繡長江價格更是達(dá)到了10000元/平方米。
外資“寄生效應(yīng)”明顯
資深房地產(chǎn)營銷策劃人士韋強(qiáng)認(rèn)為，外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的“變臉大法”，其核心仍然是謀求房地產(chǎn)價格飆升帶來的巨額利潤。他說：“外資進(jìn)入的牟利目標(biāo)是2008年奧運(yùn)會舉辦前夕，能夠?qū)崿F(xiàn)在中國投資回報率超過100%。因此，他們?nèi)σ愿皫椭媾R資金鏈危機(jī)的國內(nèi)‘炒樓公司’穩(wěn)定資金鏈，甚至不惜出巨資幫助國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)‘囤房’、‘搶地’、‘捂盤’，最大限度地獲取利益。”麥迪遜則認(rèn)為，這種做法的深層危機(jī)在于：一旦中西部省區(qū)尤其是二線城市的樓盤也被炒高，就必然面臨著沿海居高不下、內(nèi)地后來居上的房產(chǎn)飆升局面，更加不利于調(diào)控房地產(chǎn)價格。
新加坡廊裕德資深房地產(chǎn)投資分析師吳曉強(qiáng)把外資謀求“年度翻番”的房地產(chǎn)牟利目標(biāo)概括為“寄生效應(yīng)”，即外資通過樓市、股市、基金等方式，希冀從人民幣升值過程中牟取巨額利潤，一旦在匯市中得手，就會從包括房地產(chǎn)在內(nèi)的眾多行業(yè)內(nèi)連本帶利地撤出。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從武漢等城市的發(fā)展來看，正是中心城區(qū)等高檔物業(yè)的價格高漲，形成梯次傳導(dǎo)效應(yīng)，進(jìn)而帶動郊區(qū)在內(nèi)的價格普漲現(xiàn)象，也增加了相當(dāng)一部分家庭的購房困難。同時，境外資本流入房地產(chǎn)行業(yè)，也可能會加大國際收支失衡和人民幣升值的壓力，增加現(xiàn)有金融體系的風(fēng)險。
吳曉強(qiáng)認(rèn)為，外資進(jìn)入確實(shí)能夠起到推動房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的作用，但就目前而言，更需要強(qiáng)化對外資進(jìn)入的監(jiān)管力度，必須將《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》的各項(xiàng)規(guī)則進(jìn)一步細(xì)化，尤其注重對外資進(jìn)入高端房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度；減少城市規(guī)劃修改、政府辦公區(qū)搬遷的“彈性系數(shù)”，遏制外資在中西部省區(qū)二三線城市“跑馬圈地”的“利益沖動”；對工業(yè)園區(qū)的“整體營銷”進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，要求各地盡快出臺工業(yè)園區(qū)配套房地產(chǎn)和娛樂服務(wù)第三產(chǎn)業(yè)占有土地不得超過土地總面積一定比例的規(guī)定，以減少地方打“工業(yè)園區(qū)”旗號開發(fā)房地產(chǎn)的情況發(fā)生；盡快實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)或主要一線房地產(chǎn)市場房屋實(shí)名登記聯(lián)網(wǎng)制度，為物業(yè)稅的統(tǒng)一征收奠定基礎(chǔ)，打擊房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)心態(tài)。(何豐倫)
