“地方審批部門批準(zhǔn)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)即時(shí)依法向商務(wù)部備案；外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式訂立保證任何一方固定回報(bào)或變相固定回報(bào)的條款。”近日，商務(wù)部和國(guó)家外匯局聯(lián)合正式公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》。
上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅昨日在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，該《通知》以此進(jìn)一步遏制外資在中國(guó)內(nèi)地的炒房行為。按照這個(gè)政策，外商必須先取得土地使用權(quán)或房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或者是已和相關(guān)部門簽訂了土地使用權(quán)的預(yù)約出讓或購(gòu)買協(xié)議，才能夠申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，而未達(dá)到要求，審批部門不予批準(zhǔn)。
政策出臺(tái)背景：抑制泡沫，抵制投機(jī)
鄒毅向記者表示，此次限外新政的出臺(tái)，是繼去年國(guó)務(wù)院六部委聯(lián)合下發(fā)房地產(chǎn)限外政策之后的進(jìn)一步規(guī)范與深化。之所以政府如此關(guān)注外商投資房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為，主要在于活躍的外資進(jìn)入行為，對(duì)金融體系的影響巨大而深遠(yuǎn)。在日本、東南亞、香港等地區(qū)在經(jīng)濟(jì)泡沫期間，外商投資房地產(chǎn)所扮演的破壞性角色都是導(dǎo)致一國(guó)房地產(chǎn)泡沫的起因，而外資的過度介入、政府的疏于監(jiān)管、寬松的貨幣政策都是導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生并崩潰的幾個(gè)重大因素。
“抑制泡沫，抵制投機(jī)行為，已經(jīng)成為政策的核心目的。”鄒毅認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)穩(wěn)定的政治局勢(shì)、良好的經(jīng)濟(jì)前景、巨大的本地市場(chǎng)、日漸富裕的消費(fèi)人群，已經(jīng)吸引了歐洲、美國(guó)甚至中東等地區(qū)的大投資商進(jìn)入到中國(guó)。中國(guó)在國(guó)際資本的全球資產(chǎn)配置中，已經(jīng)占有了越來越重要的地位。并且這種由社會(huì)生產(chǎn)率提高所帶來的經(jīng)濟(jì)繁榮，已經(jīng)刺激了人民幣匯率逐步升值，更是給國(guó)際資本帶來了潛在的匯兌收益。同時(shí)，面對(duì)當(dāng)前白熱化的房地產(chǎn)價(jià)格上升趨勢(shì)，在這樣的背景下，國(guó)際資本的大舉介入，力圖通過對(duì)人民幣計(jì)價(jià)資產(chǎn)的投資，從而分享房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利和匯兌收益等兩重利潤(rùn)，動(dòng)機(jī)不言而喻。
外資的潛威脅：抽取利潤(rùn)，攻占市場(chǎng)
鄒毅告訴記者，房地產(chǎn)是典型的資本密集型行業(yè)。通觀發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，行業(yè)的金融化、專業(yè)化是未來發(fā)展的主要方向。房地產(chǎn)大集團(tuán)在行業(yè)轉(zhuǎn)型過程中的誕生，會(huì)給行業(yè)帶來規(guī)范的產(chǎn)品、高質(zhì)量的服務(wù)和更高的生產(chǎn)效率。
但是，如果在一國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初級(jí)階段，過度引進(jìn)外資，那代價(jià)將十分巨大，主要體現(xiàn)在：第一，外資的資本優(yōu)勢(shì)將使得本土企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中落敗。作為重要生產(chǎn)資料的土地儲(chǔ)備，是決定房地產(chǎn)企業(yè)未來競(jìng)爭(zhēng)成敗的首要因素。外資所帶來的強(qiáng)大資本優(yōu)勢(shì)，將在土地市場(chǎng)上占據(jù)優(yōu)勢(shì)，從而搶食本地開發(fā)商的市場(chǎng)空間，不利于發(fā)展本國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)。第二，外資在本國(guó)的盈利轉(zhuǎn)移，將使得經(jīng)濟(jì)帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。外資房地產(chǎn)企業(yè)在中國(guó)開發(fā)獲得盈利的同時(shí)，必然帶走部分盈利，而這種大量資本的轉(zhuǎn)移伴隨著人民幣升值時(shí)的匯兌收益，必然會(huì)使經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)冷卻，刺破經(jīng)濟(jì)泡沫，甚至帶來經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
專家：市場(chǎng)需要外資，但更需要規(guī)范
2007年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有了新的景象。本土產(chǎn)業(yè)基金的新設(shè)、工廠化住宅建設(shè)試行、多樣化的產(chǎn)品創(chuàng)新、住房保障體系的完善，企業(yè)上市的回暖……這些都給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了生機(jī)。
五合國(guó)際集團(tuán)總顧問劉力表示，隨著2005、2006年各類外資進(jìn)入市場(chǎng)，外資發(fā)展的勢(shì)頭更加強(qiáng)勁。從房地產(chǎn)資金來源中可見，利用外資和外商直接投資已從2005年的106億迅速增長(zhǎng)到404億元，外資占總投資的比例也由2005年的1%左右提高到目前的2.3%。
伴隨著市場(chǎng)的迅速發(fā)展，也出現(xiàn)了各類不規(guī)范的外資投資行為。
劉力分析后認(rèn)為，此次商務(wù)部的發(fā)文，主要在外資進(jìn)入的方式上作了更加細(xì)致的規(guī)定。首先是深化風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)原則，對(duì)索取固定回報(bào)的類似債權(quán)投資行為，進(jìn)行了限制。房地產(chǎn)本身是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，市場(chǎng)上有不少外資，對(duì)伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)帶來的高利潤(rùn)垂涎不已。通過對(duì)本國(guó)房地產(chǎn)商股權(quán)和土地作抵押物，訂以一個(gè)超出市場(chǎng)水平的利率進(jìn)行債權(quán)融資，這樣無疑提高了本土開發(fā)商的利息負(fù)擔(dān)。為了承受債務(wù)負(fù)擔(dān)，開發(fā)商無疑采用提高銷售價(jià)格的行為，去獲得更大的利潤(rùn)空間，從而犧牲了消費(fèi)者的利益。這樣鎖定固定利率，不愿承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的投資行為，自然給市場(chǎng)帶來了沉重的負(fù)擔(dān)。那么合理的、健康的投資方式應(yīng)該是風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、與本土共同成長(zhǎng)的投資。因此，長(zhǎng)期的股權(quán)合作的投資行為，依然是政府鼓勵(lì)的投資方式。
其次是提高進(jìn)入門檻，鼓勵(lì)中外合作。對(duì)于外資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立，同樣進(jìn)行了規(guī)范。2006年頒布的171號(hào)文提出了“商業(yè)存在”的設(shè)立原則，對(duì)跨境股權(quán)投資進(jìn)行了規(guī)范，并提出公司設(shè)立的資本金要求。而當(dāng)前出的新的限外政策，又對(duì)“商業(yè)存在”進(jìn)行了新的要求。規(guī)定要求新設(shè)成立的外資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)先取得土地使用權(quán)或已簽訂土地出讓協(xié)議，進(jìn)一步提高了外資進(jìn)入的“拿地門檻”，與本土企業(yè)合作的方式，是一種較好的介入手段。另外還可以控制返程投資，嚴(yán)防“繞道入市”。此前很多企業(yè)，通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)母公司的控制，獲得實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目控制權(quán)。此文又進(jìn)一步控制了這種股權(quán)游戲，雖然在實(shí)際監(jiān)管中可能會(huì)有較大工作難度，但充分考慮到這種方式的進(jìn)入，標(biāo)志著政府監(jiān)管決心不斷加強(qiáng)。(洛濤)
