跨國公司向郊區(qū)遷移的行動今年仍在上海繼續(xù)。但與此同時，在上海市中心的甲級寫字樓中間，也正在上演著辦公場地的“搶奪戰(zhàn)”。在連續(xù)兩年高喊上海高檔寫字樓供不應求之后，今年上海的寫字樓市場仍然將保持非常火爆的局面。
仲量聯(lián)行幾天前發(fā)布的2007年一季度上海房地產市場報告透露，由于新鴻基地產的襄陽路項目及中信泰富的上海船廠項目延后，預計2010年世博會前，上海甲級寫字樓市場的供應仍將保持緊缺態(tài)勢，寫字樓租金也將持續(xù)上漲。
受市場利好的刺激，辦公樓投資也出現(xiàn)熱潮。據國家統(tǒng)計局的數(shù)據，上海今年1~2月份房地產開發(fā)投資175.77億元，比去年同期增長16.6%。其中，辦公樓投資同比增長最多，共投資18.06億元，同比增長38.9%。
市中心甲級寫字樓緊缺
“緊缺！緊缺！緊缺！”在五大代理行的報告中，這是對上海市中心甲級寫字樓的最簡單概括。雖然近幾年有制造、化工等行業(yè)向郊外轉移的跡象，但金融、銀行、咨詢等行業(yè)企業(yè)更大量地涌入對寫字樓市場形成強大而持久的需求。
這些跨國企業(yè)地區(qū)總部組織復雜，規(guī)模龐大，租用寫字樓往往都是大手筆，如耐克去年租用了1萬平方米的辦公樓，玫琳凱則租用了8000平方米，剛開幕的瑞典著名服飾品牌H&M的辦公樓面積也達5000平方米。
第一太平戴維斯的《2006年上海寫字樓市場報告》(下稱《報告》)顯示，至2006年底，上海甲級寫字樓的總量達到334萬平方米，其中40%位于浦東區(qū)域。鑒于去年消費品行業(yè)以及專業(yè)服務行業(yè)，包括律師事務所、金融機構、咨詢公司以及培訓中心的快速發(fā)展，甲級寫字樓的空置率仍維持在較低水平。2006年的空置率僅為6.5%，比2005年年底低0.2%。
上海市外經貿委的數(shù)據顯示，截至2006年11月，累計共有151家跨國公司在上海建立地區(qū)總部，累計落戶上海的外資研發(fā)中心共196家。2006年1~11月，全市共批準外商投資項目3637個，合同外資金額131.23億美元，比去年同期增長1.63%；實到外資66.51億美元，同比增長1.6%。今年合同外資和實到外資均創(chuàng)歷史同期最好水平。上海在吸引跨國公司地區(qū)總部數(shù)量增加的同時不斷提升總部的“質量”。
據了解，每引進一個地區(qū)總部，都會促進周邊城區(qū)金融、會計、咨詢、酒店、廣告等高級服務業(yè)的繁榮，一座寫字樓帶來的經濟增長甚至超過一個大型工業(yè)園區(qū)。因此，上海市將發(fā)展總部經濟作為提高引資質量的突破口。2006年4月，上海經濟促進中心發(fā)布了國內首張總部經濟地圖，劃定了上海16個總部經濟基地。
上海市以服務業(yè)為主的發(fā)展戰(zhàn)略對市中心的甲級寫字樓而言就是一個絕好的機會。幾大代理機構均認為，2006年諸如保險業(yè)、銀行業(yè)等領域的專業(yè)服務型公司，對甲級寫字樓項目的強勁需求依舊不減。一些外資商業(yè)銀行，國內的一些保險公司、銀行，以及一些前兩年還在猶豫之中，但最近下定決心在中國開設分支機構的外資企業(yè)，都表現(xiàn)出對甲級寫字樓物業(yè)的大量需求。
《報告》表示，鑒于良好的經濟運行，強勁的寫字樓需求以及寫字樓項目的高入住率，2006年全年上海甲級寫字樓平均租金上漲11.7%。另有分析機構認為，去年上海寫字樓的平均租金上漲幅度更高達15%。
此外，上海甲級寫字樓新增供應可能從2007年上半年起開始上揚，預計在未來一年上海全市范圍內甲級寫字樓平均租金將會上漲10%～15%。而隨著2007年印尼黃金置地大廈、廖創(chuàng)興大廈、越洋廣場等甲級寫字樓的竣工交付，預計2007年的新增供應達到34.7萬平方米。
商務成本高企使企業(yè)外遷
結合上�；蛘唛L三角的產業(yè)轉移及其發(fā)展方向，上海寫字樓市場出現(xiàn)如此火爆的局面就比較容易理解。早幾年前作為制造業(yè)轉移典型代表的聯(lián)合利華，此次仍可作為一個可資參考的案例。
近兩個月前，聯(lián)合利華在上海的新辦公樓全新啟用，與其他跨國公司更愿意選擇在市中心辦公的想法不同，聯(lián)合利華把新樓建在了郊區(qū)——從地鐵二號線延伸段的終點站淞虹路出來打車，還要起步價；大樓周圍新鋪設的馬路上罕有行人；環(huán)顧四周，目光所及處經常是成片的農民瓦房……
事實上聯(lián)合利華此次的辦公中心遷移并非第一次。從徐家匯的美羅城到虹橋開發(fā)區(qū)的辦公樓“上海城”，再到現(xiàn)在的遠離市中心的臨空經濟園，聯(lián)合利華的遷移是一個非常明顯的由市中心向郊區(qū)轉移的路線。
實際上，在過去兩年里，像聯(lián)合利華這樣，將區(qū)域總部的辦公中心轉移至郊區(qū)或工業(yè)園區(qū)、商務園區(qū)的跨國公司已經越來越多，市中心的一些高檔寫字樓也因此受到部分沖擊，某國際知名代理行在代理市中心某高檔寫字樓招商時曾一度將跨國公司將辦公中心遷往郊區(qū)作為該寫字樓可能受到的最大挑戰(zhàn)之一。
實際上，在聯(lián)合利華之后，飛利浦照明、阿爾卡特相繼加入這場遷徙運動的行列。飛利浦是遷往上海西南漕河涇開發(fā)區(qū)的上�？萍季G洲，租用的面積有2萬平方米；阿爾卡特則將它的大部分業(yè)務從淮海路上的時代廣場遷往浦東張江集電港。此外，從上海市中心遷走的還有3M和Intel公司。
仔細研究可以發(fā)現(xiàn)，這些把辦公中心外遷的跨國公司，大多是以生產制造為基礎的公司，這類公司對成本的敏感度相對較高。因此，隨著上海市中心商務樓宇租金的日益抬升，高企的租金對這些公司而言意味著成本的壓力。
第一太平戴維斯的分析認為，不少公司發(fā)現(xiàn)過快的租金增長以及員工成本上升已擠走了行業(yè)的利潤，因而開始在非商業(yè)中心尋找租金更為優(yōu)惠的項目。這尤其對于那些希望快速擴張，但是在市中心又沒能找到合適的寫字樓的企業(yè)，已發(fā)展成為主流的趨勢。對此，不少企業(yè)將其非核心部門搬至城市邊緣，在那里可以享受到寬闊的寫字樓面積及租金優(yōu)惠。
仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民認為，并非所有的跨國公司都必須要選擇市中心區(qū)域。他舉例表示，某外資銀行數(shù)據處理中心就在當時以0.45美元/天/平方米的價格，在南京西路租下了1.2萬平方米左右的寫字樓，而有些辦公室竟然是用來放機器的。他認為：“這個數(shù)據處理中心早晚會搬到郊區(qū)或者近郊的�！�
在上海寫字樓市場的租金持續(xù)幾年的上漲之后，對于這些制造企業(yè)而言，原來低租金的優(yōu)勢已蕩然無存，這必然也會影響到跨國企業(yè)在上海的產業(yè)布局。隨著非中心區(qū)域辦公樓市場的擴大，市場對商務園區(qū)內辦公物業(yè)的需求繼續(xù)增長，張江高科技園區(qū)內租賃尤為活躍。
產業(yè)升級推動市場火爆
但事實也并非代理行們原先所設想的那樣悲觀。從過去一年的情況看，上海市中心區(qū)域的甲級寫字樓租售情況仍然呈現(xiàn)異常火爆的景象。一些在建的高檔辦公樓宇正在以預租的方式接納急需尋找足夠大面積辦公樓的公司用戶。
這不僅是那些快速擴張的企業(yè)解決的方案，也是不少制造行業(yè)、高科技行業(yè)、培訓中心、研發(fā)中心、呼叫中心和資料處理中心等部門的解決方案。所有這些行業(yè)對寫字樓的面積需求均超過1000平方米，并且只關注合理的租金，而不考慮高檔地段。因此產生了對特殊辦公條件的需求。這些公司更偏向于租用距離中心城區(qū)較近、經過改造的倉庫和廠房，可獲得便捷的交通，以及超高層高的開放式空間和獨特的建筑風格等所帶來的創(chuàng)造性環(huán)境。
與此同時，上海主要商務園區(qū)的空置率繼續(xù)下跌。隨著交通便利的物業(yè)提高其租金水平，上海商務園區(qū)的整體租金也有所增長。在過去的18個月內，租戶的平均租賃需求已由5000平方米上升至1萬平方米，這反映出大面積租戶正逐漸移向商務園區(qū)。
在這一趨勢的刺激下，上海的開發(fā)園區(qū)目前都有意地將重點轉向辦公樓宇的開發(fā)及招商上。對于制造企業(yè)而言，園區(qū)更具吸引力。優(yōu)厚的入駐條件以及寬敞的辦公環(huán)境，與生產線更近、更便捷的接觸與聯(lián)系，使企業(yè)在內部管理上的“能耗”因此得以降至最低。
早在聯(lián)合利華將生產基地遷往安徽時，就曾經有評論認為，上海高企的商務成本迫使制造業(yè)外遷，而制造業(yè)的遷出有可能使上海經濟面臨空心化。這種擔心并非沒有道理，之后幾年里，上海市一直致力于更適合自己，同時也更符合自己產業(yè)定位的發(fā)展方向。郊區(qū)工業(yè)園區(qū)及商務園區(qū)辦公樓受到跨國公司追捧實際上是上海之后實施的總部經濟策略的最充分體現(xiàn)——僅留住了制造業(yè)，同時也將更多的跨國公司將區(qū)域運營總部遷至上海。(于驍)
