近日，限價(jià)房遭遇低價(jià)房狙擊成為媒體的熱門話題。有媒體稱，當(dāng)廣州推出的全國第一個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目保利西子灣申請進(jìn)行得如火如荼之際，“比限價(jià)房更便宜的房子”卻成了某些新樓盤突然流行起來的廣告語。

　　《中國經(jīng)營報(bào)》的報(bào)道認(rèn)為：出生于調(diào)控非常時(shí)期的限價(jià)房，遭遇到意料之中的尷尬。原因是，近來離保利地產(chǎn)在廣州西郊金沙洲板塊開發(fā)的這個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目不遠(yuǎn)處，有一個(gè)新盤幾乎同時(shí)開售，并打出了“起價(jià)每平方米4880元”的口號。

　　而眾所周知，保利西子灣最高限價(jià)是每平方米6500元，該盤實(shí)際開盤單價(jià)定在4880至5600元之間，最貴的單位也比鄰近的限價(jià)房低近千元。無獨(dú)有偶，同樣位于金沙洲的另一個(gè)新樓盤也開出了每平方米5400元的起售價(jià)。

　　毫無疑問，最近金沙洲所有在售樓盤都在圍繞著限價(jià)房項(xiàng)目做文章。有開發(fā)商認(rèn)為，除了戶籍限制外，想買限價(jià)房的人跟買他們房子的人，看不出明顯差別。他認(rèn)為這種局面幾乎不可避免，因?yàn)殡m然去年金沙洲拍出了幾塊地王，周邊也具備興建豪宅的山水資源，但區(qū)內(nèi)樓盤的目標(biāo)客戶大體相同。

　　我覺得，表面上看，位于南海里水的“起價(jià)每平方米4880元”的樓價(jià)的確比較低，而且不受戶籍限制。但多數(shù)媒體只重視價(jià)格的比較，卻忽略了對價(jià)格影響極大的地段因素，畢竟一個(gè)是廣州的樓盤，而一個(gè)是南海的樓盤，兩者是有很大價(jià)值差異的。

　　我們換一個(gè)角度來看看保利西子灣限價(jià)房的地段優(yōu)勢。首先，其位于萬科中糧金域藍(lán)灣旁，萬科是個(gè)商品住宅盤，之前被認(rèn)為低價(jià)開盤均價(jià)也在10000元/平方米左右；而位于江對岸南海地段的中海金沙灣近期推盤均價(jià)也在9000元/平方米左右，恒大御景半島去年10月推盤價(jià)更是高達(dá)13000元/平方米。

　　再有就是戶籍和生活配套問題，金沙洲限價(jià)房位于廣州白云區(qū)的區(qū)域之內(nèi)，而“起價(jià)每平方米4880元”的樓盤其實(shí)都是南海樓盤，區(qū)域差異性極大，市政、交通、教育、醫(yī)療和商業(yè)的配套和條件也大不相同。兩者之間幾乎不具備可比性，限價(jià)房的購房者相信也會對此作出自己的評價(jià)和選擇。

　　但這次低價(jià)盤的狙擊，也暴露出限價(jià)房的制度設(shè)計(jì)還存在一些不完善的地方。比如：只有最高售價(jià)限定，而沒有區(qū)間價(jià)格和均價(jià)的限制，導(dǎo)致所有樓層和朝向都是一個(gè)價(jià)，這顯然是不合理的。只是因?yàn)闆]有事先約定，開發(fā)商利益最大化的結(jié)果就會導(dǎo)致所有單位都是按最高限價(jià)銷售。

　　還有，就是目前的定價(jià)方式缺乏適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)機(jī)制，如果樓價(jià)真的出現(xiàn)大幅下降，限價(jià)房的確是會陷入進(jìn)退維谷的境地。因此，需要檢討一下目前限價(jià)房的定價(jià)機(jī)制和模式，最好可以參考一下香港居屋的定價(jià)機(jī)制和模式；最好能將目前的前置式定價(jià)調(diào)整為后置式定價(jià)。即建好房后再隨行就市定價(jià)，這樣會比較機(jī)動和靈活，地價(jià)和房價(jià)都按一定比例事先約定。

　　總之，限價(jià)房是一個(gè)新生事物，不宜對其求全責(zé)備，更不能因噎廢食。對限價(jià)房要是完全沒有意見是不可能的，老百姓對商品房也有很多意見，發(fā)展商還不是照樣蓋房賣房。

　　(韓世同 作者系廣州知名房產(chǎn)研究專家)