中國國務院總理溫家寶12月11日主持召開國務院常務會議,會議指出,近來一些地方違法違規(guī)將農用地轉為建設用地,并有蔓延上升之勢,必須堅決遏制。嚴格規(guī)范使用農民集體所有土地進行建設,嚴禁非法占用(租用)農民集體土地進行非農業(yè)建設。城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”,單位和個人不得非法租用、占用農民集體土地搞房地產開發(fā)。 中新社發(fā) 馬健 攝
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小產權房被禁對于普通商品房市場是利多。那些開發(fā)商與投資者可以沒事偷著樂,因為他們又找到了一根保險索。
國務院辦公廳1月8日下發(fā)《關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》明確指出,城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。以此為標志,小產權房合法化的大門被徹底關上。在政策層面上,關于小產權房的爭議可以告一段落,政府不會放開土地市場化流轉的大門,農村土地與商品房用地被隔絕在兩個市場中,沒有互通款曲的可能。
小產權房是否應該合法化引起過廣泛爭議,而有關部門內部也不是一開始就認識統(tǒng)一。去年12月13日,有媒體報道,國土資源部有關負責人表態(tài)認為小產權房盡管違法,但對于符合規(guī)劃、具有一定規(guī)模的小產權房可補辦手續(xù)轉為合法。這一廣為傳播的消息為土地制度的改革者帶來了不到24小時的信心,次日國土資源部迅速澄清,小產權房合法化的新聞是虛假報道,并重申城鎮(zhèn)居民不得購買,也禁止主管部門為其核發(fā)土地使用證和房產證。如今《通知》出臺,明確對《土地管理法》允許之外的農民集體所有建設用地使用權流轉試點做出了三要素規(guī)定,必須是符合規(guī)劃、依法取得的建設用地,并不得用于商品住宅開發(fā)。
由此,我國的土地政策將繼續(xù)延續(xù)目前的態(tài)勢,由政府掌握調控權,推出多少土地,大致的土地價格,以及所建房屋的大中小套型比例,都在掌握之中。換言之,土地升值預期的控制權也在政府的掌握之中。有一點是明確的,在受到控制的市場中,除非出現(xiàn)不可逆事件,否則不可能出現(xiàn)房價大幅下挫引發(fā)金融風險的嚴重事態(tài)?紤]到人均GDP與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2007年均出現(xiàn)大漲,房價會保持穩(wěn)定上升之勢。
小產權房占比多大?由于生存于灰色地帶,尚無權威統(tǒng)計數(shù)據(jù)出爐。據(jù)一些機構、專家的抽樣調查,小產權房數(shù)量驚人,北京大概占比20%左右,深圳占比可能高達40%、近50%。小產權房的發(fā)展也非一日之功,迄今已超過十年時間。關閉小產權房市場,茲事體大,將對中國的住房市場產生極其深遠的影響。
房地產作為投資品種價格節(jié)節(jié)走高,原因不外乎投資收益遠大于成本。禁止城鎮(zhèn)居民到農村購買宅基地、農民住宅或者小產權房,是減少土地與房屋的供應量,有助于增加房屋上升預期。但與此同時,考慮到政府也頒布了增加保障型住房比例,打擊囤地等利空政策,從長期來看,兩者的影響會互相抵消,房價會隨同城鎮(zhèn)居民人均收入上漲的比例穩(wěn)步上漲。
小產權房屢禁不絕的原因在于目前土地收益分配的不合理。在城市化進程中,許多郊區(qū)農村農田被占用,在開發(fā)商、幾級地方政府、村與村民的層面,利益分配呈倒金字塔形,越到基層獲利越少,因此,為了留住土地利潤,村級組織與村民有極大的經濟動力開發(fā)小產權房,這與城市中苦于高房價的購房者一拍即合。
據(jù)國家有關資料統(tǒng)計,被征土地征用費的收益分配比例為:地方政府占20%-30%,企業(yè)占40%-50%,村級組織占25%-30%,農民僅占5%-10%。上海市社科院提供的數(shù)據(jù)表明,農村集體及農民所得到的農地征用價格大概為出讓價格的1/10,而農地出讓價格又大概是農地市場價格的1/5。
改變上有禁令下不遵從的尷尬局面,關鍵在于改革目前的土地收益分配形式,使農民的土地收益有所保障。早在2006年7月,溫家寶總理主持召開國務院常務會議就提出,提高征地成本,征地補償安置必須確保被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。
近日發(fā)布的《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》政府對土地增值部分收繳增價地價,讓農民有權按照投資品公平獲得收益,分享土地增值部分的收益,而不是按照土地原產的糧食與白菜的價格分享土地收益,才是合理的舉措,也是防止小產權房死灰復燃的釜底抽薪之舉。(葉檀)
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