央行近日公布的今年四季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，居民購(gòu)買(mǎi)住房意愿降至歷史次低水平。從居民家庭收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，中低收入家庭購(gòu)房意愿隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲而降低；但高收入家庭仍有較強(qiáng)的購(gòu)房沖動(dòng)，收入在2-5萬(wàn)元和5萬(wàn)元以上的家庭購(gòu)房意愿占比仍處于年度高位。央行認(rèn)為，導(dǎo)致居民購(gòu)房意愿走低的原因在于房貸新政抑制了部分貸款購(gòu)房者的積極性。事實(shí)上，隨著近期樓市“拐點(diǎn)”的熱議，市場(chǎng)對(duì)于年尾樓市供求博弈加劇的態(tài)勢(shì)相當(dāng)關(guān)注。本周，上證第一演播室就該話題請(qǐng)來(lái)業(yè)內(nèi)人士，從市場(chǎng)供求格局出發(fā)，分析未來(lái)樓市的走勢(shì)。

　　看供應(yīng)

　　土地不足房源少

　　主持人：今年的樓市供應(yīng)局面是怎樣的？

　　薛建雄：對(duì)于近年來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，一致的聲音是土地供應(yīng)不足。以上海為例，統(tǒng)計(jì)年鑒顯示：2002年-2006年住宅用地轉(zhuǎn)化的建筑面積分別是1987萬(wàn)平方米、3300萬(wàn)平方米、2888萬(wàn)平方米、3149萬(wàn)平方米和1912萬(wàn)平方米。

　　土地供應(yīng)量的下滑，從而直接導(dǎo)致了住宅開(kāi)工量的下滑。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年上海住宅開(kāi)工量?jī)H2112.1萬(wàn)平方米，同比下滑了15%；今年前11個(gè)月住宅開(kāi)工量也僅1458.35萬(wàn)平方米，同比下滑10.6%。從今年的推地情況來(lái)看，明年住宅的開(kāi)工量依然不容樂(lè)觀，這將導(dǎo)致未來(lái)3年以上時(shí)間住宅供應(yīng)的萎縮。

　　談需求

　　借抑制還原樓市

　　主持人：央行調(diào)查顯示居民購(gòu)買(mǎi)住房意愿目前處于低水平，您怎么看樓市的需求局面？

　　薛建雄：由于受到9月底央行房貸新政的影響，不少城市的樓市成交量從10月開(kāi)始逐月下滑。但從上海的情況來(lái)看，每月也就是10%左右的下滑，表明購(gòu)房者并未達(dá)成觀望共識(shí)。主要原因是，國(guó)家雖然調(diào)控力度很強(qiáng)，但對(duì)中低收入者也將提供強(qiáng)大的住房保障支持，在供應(yīng)量日趨緊缺和國(guó)家加緊調(diào)控的情況下，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期沒(méi)能達(dá)成共識(shí)，所以成交量只是出現(xiàn)了季節(jié)性下降，而非調(diào)控性下降。

　　另需指出的是，在樓市總體供應(yīng)偏緊的情況下，今年高收入者搶占資源推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。在我看來(lái)，政府就是考慮在土地供應(yīng)沒(méi)能跟上時(shí)，先通過(guò)加息、加稅等抑制購(gòu)房需求，以換得時(shí)間在未來(lái)幾年大量增加土地供應(yīng)。一方面，在不遏制高價(jià)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的情況下，增加高檔樓盤(pán)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)；另一方面，大量開(kāi)發(fā)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房來(lái)滿足中低收入者的購(gòu)房需求。因?yàn)橹灰�釋放了高檔需求，才不至于把實(shí)際房?jī)r(jià)拔高；只有解決了中低收入者的住房問(wèn)題，才能還原虛旺的需求；這樣才能還原真實(shí)的房?jī)r(jià)，才能解決目前房?jī)r(jià)虛高的問(wèn)題。

　　論“拐點(diǎn)”

　　大升大降不現(xiàn)實(shí)

　　主持人：近期業(yè)內(nèi)外對(duì)于樓市“拐點(diǎn)”議論得很多，您如何看這個(gè)問(wèn)題？

　　薛建雄：如果說(shuō)房?jī)r(jià)明年從上升通道轉(zhuǎn)入下跌通道，這樣的“拐點(diǎn)”我個(gè)人認(rèn)為并不現(xiàn)實(shí)。以我國(guó)中產(chǎn)階層年收入6-20萬(wàn)元的水平來(lái)算，對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力在5000元/平方米-18000元/平方米之間。以上的需求分析也表明，高收入者對(duì)商品住宅的需求依然嚴(yán)峻，而且目前我國(guó)住宅品質(zhì)還有待提升，高收入者還存在著改善居住環(huán)境的需求。

　　我覺(jué)得在土地日漸緊缺的情況下，一些新建樓盤(pán)在品質(zhì)提升的帶動(dòng)下，報(bào)出比周邊樓盤(pán)高出30%-50%甚至一倍的價(jià)格，明年依然還會(huì)出現(xiàn)。但是，大部分已體現(xiàn)其價(jià)值的樓盤(pán)，明年的價(jià)格可能會(huì)趨于平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

　　從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，目前已經(jīng)擁有近千萬(wàn)平方米可售量的上海二手房市場(chǎng)也將呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。同時(shí)由于政府保障類(lèi)住房供應(yīng)的分流，明年商品住宅市場(chǎng)的需求不再會(huì)那么強(qiáng)烈，一二手商品住宅的成交量都將不會(huì)再像今年這么火爆。預(yù)計(jì)明年樓市總體將呈現(xiàn)“量低價(jià)穩(wěn)”態(tài)勢(shì)，優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的價(jià)格還將上漲，也會(huì)出現(xiàn)不少價(jià)格下跌的劣質(zhì)樓盤(pán)。(活動(dòng)策劃：柯鵬 李和裕 主持/整理：李和裕)