市場的價(jià)格永遠(yuǎn)是上下波動(dòng)的,從來就沒有只漲不跌的。從最近出臺(tái)的一系列政策來看,已表明政府對(duì)房地產(chǎn)市場的認(rèn)識(shí)有了根本改變。中國房地產(chǎn)市場應(yīng)該是消費(fèi)者的市場,應(yīng)該是解決居民基本居住條件的市場。
幾年來,國內(nèi)房價(jià)一直持續(xù)上漲。高昂的房價(jià)讓民眾怨聲載道。但是,最近房地產(chǎn)市場的情況有點(diǎn)反常。從市場上獲得的信息來看,不少地方堅(jiān)挺的房價(jià)開始出現(xiàn)松動(dòng),北京、上海、深圳等城市樓市成交低迷,成交量急劇萎縮。
10月份,深圳新房市場日均成交住宅不足60套,較9月份下降一半以上,而11月上旬,深圳新房日均成交僅30套左右。一些住宅新盤已采取低價(jià)開盤策略。10月份,廣州十區(qū)商品住宅簽約量為4502套,較上月下降14.77%。中國指數(shù)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示,11月5日至11日這一周,上海樓市成交量比前一周的5457套跌了20.6%。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù),11月5日至11日這一周,北京市期房住宅日均簽約量比前一周每天少了近100套。9月和10月,北京期房住宅的日均成交量都不大,分別為391套和404套。
成交低迷預(yù)示著房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整,還是房價(jià)上漲將持續(xù)下去?如果會(huì)持續(xù)下去,它會(huì)持續(xù)多久?如果不持續(xù)下去,它將在什么時(shí)候結(jié)束?許多民眾都希望從中得出明確的答案。
對(duì)于國內(nèi)房價(jià)連續(xù)快速上漲,目前市場彈得最多的老調(diào)就是市場的供求關(guān)系不平衡,房地產(chǎn)市場需求過大而供給不足。因此,政府應(yīng)該提供更多的土地來生產(chǎn)更多的房子,以便來滿足市場這種對(duì)房子的需求。正如我早已指出的那樣,如果住房是投資品,而政府又要穩(wěn)定這種投資品的價(jià)格,在銀行低成本及便利的金融杠桿下,即使把住房造到月球上去,也是滿足不了這種無限的需求的。
但是,對(duì)于房地產(chǎn)市場發(fā)展模式,最近政府出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場的政策,已有了一個(gè)明確的態(tài)度。也就是說,中國房地產(chǎn)市場應(yīng)該是消費(fèi)者的市場,應(yīng)該是解決居民基本居住條件的市場。對(duì)于房地產(chǎn)市場投資者,政府的政策也不反對(duì),但是既然是個(gè)人投資,就得承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),就是按照市場的價(jià)格與機(jī)制來做。在這樣的政策條件下,如果個(gè)人覺得這個(gè)房地產(chǎn)市場投資風(fēng)險(xiǎn)過高,投資收益不理想,自然進(jìn)入這個(gè)市場的人會(huì)減少。
可喜的是,盡管對(duì)第二套住房的界定爭論十分激烈,最后國內(nèi)商業(yè)銀行的主流意見還是采取更為公允的方式對(duì)第二套住房作出了清楚的界定。甚至于,不少商業(yè)銀行把家庭已經(jīng)購買過一套住房并付清貸款的,如果再購買住房要貸款也以第二套住房來界定?梢哉f,這些界定,看起來對(duì)購買第二套住房的人的要求不高,不是就增加一點(diǎn)首付嗎?不是增加一點(diǎn)貸款利率嗎?但就是這樣一點(diǎn)點(diǎn)變動(dòng),對(duì)市場影響極大。足見目前房地產(chǎn)市場區(qū)分住房的消費(fèi)與投資的重要性。如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場如其他國家那樣對(duì)房地產(chǎn)投資有更多的限制條件,那么國內(nèi)居民對(duì)房地產(chǎn)市場投資肯定會(huì)更加減少。可相信,隨著政府信貸政策進(jìn)一步緊縮,隨著房地產(chǎn)稅收制度進(jìn)一步完善,政府對(duì)房地產(chǎn)投資限制會(huì)更多。因?yàn)橹挥羞@樣,才能讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場真正持續(xù)健康發(fā)展。
還有,目前我國的房地產(chǎn)市場的制度規(guī)則還相當(dāng)不完善。最近某媒體披露出的張家界土地轉(zhuǎn)讓違規(guī)問題,也預(yù)示著最近對(duì)房地產(chǎn)市場土地出售問題全面整頓新高潮的開始。
總之,國內(nèi)房價(jià)暴漲已經(jīng)有一段時(shí)間了,市場的價(jià)格永遠(yuǎn)是上下波動(dòng)的,從來就沒有只漲不跌的。中國房地產(chǎn)市場,難道能夠超越市場的基本法則嗎?從最近出臺(tái)的一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場政策來看,已經(jīng)表明政府對(duì)房地產(chǎn)市場的認(rèn)識(shí)有根本的改變。如果這樣,樓市調(diào)整的腳步也就近了。
易憲容(中國社科院研究員)