近日，國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》(下稱《目錄》)，對外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴大�！赌夸洝繁硎�，我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作；并新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。此外，還將“普通住宅地開發(fā)建設(shè)”從現(xiàn)行《目錄》(2004年修訂)的鼓勵投資類別中刪除。

　　政府為什么進一步對外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場嚴(yán)格限制？甚至對于居民普通住宅開發(fā)都不鼓勵呢？

　　我認(rèn)為，在目前中國土地公有制的條件下，由于土地制度、信貸制度及稅收制度等方面的不足，使得中國房地產(chǎn)市場是一個非市場因素影響大的市場，從而使得這個市場的利潤并非是平均利潤，而是持續(xù)多年的超額壟斷利潤。這種高利潤也并非是企業(yè)經(jīng)營超常的結(jié)果，而是一定的制度缺陷導(dǎo)致的。如果讓外資輕易進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，就等于說把這樣一大塊利潤拱手讓給他人去壟斷。

　　當(dāng)然，政府已看到問題所在，但是不應(yīng)該僅停留在市場準(zhǔn)入限制上，應(yīng)對這個問題進行全面的研究與分析，找到問題的根源所在。為什么房地產(chǎn)企業(yè)能夠長期持有超額利潤？這些超額利潤從哪里來？應(yīng)該由誰來分享？政府有沒有能力通過嚴(yán)格的稅收制度對國有土地的溢價收回讓廣大群眾來分享？

　　對于外資的限制，其實是為了提升居民的居住條件，提升民生的福利。房地產(chǎn)是居民的生活必需品，所以，從最近政府出臺的24號文、359號文及39號文，從黨的十七大報告來看，都意識到這個問題的重要性，都把居民的基本居住條件放在第一位。因此，房地產(chǎn)對外資限制也就十分正常，也是對中央文件與精神的落實。

　　比如說，在新加坡等國家，不僅對外商進入進行嚴(yán)格限制，而且對外國居民購買住宅也都是嚴(yán)格限制的。在新加坡，沒有政府批準(zhǔn)，外國人是不可以自由購買住宅的。因為，如果讓大量的外國人購買，住房又有投資品的屬性，價格是市場預(yù)期決定的。在這種情況下，只要外國投資者預(yù)期房地產(chǎn)市場的價格是上升的，那么這個投資市場的房價就容易在短期內(nèi)被推到高處。

　　限制外國投資者進入，一是可以減少他們進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的炒作機會，二是可以減少房地產(chǎn)市場的需求。這樣，就能促使國內(nèi)房地產(chǎn)基本上成為一個居民消費的市場，中國房地產(chǎn)市場就能走向健康發(fā)展之路。(作者；易憲容 整理：柯鵬)