近日,國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》(下稱《目錄》),對外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴(kuò)大!赌夸洝繁硎,我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營,外商投資土地成片開發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作;并新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。此外,還將“普通住宅地開發(fā)建設(shè)”從現(xiàn)行《目錄》(2004年修訂)的鼓勵投資類別中刪除。
政府為什么進(jìn)一步對外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場嚴(yán)格限制?甚至對于居民普通住宅開發(fā)都不鼓勵呢?
我認(rèn)為,在目前中國土地公有制的條件下,由于土地制度、信貸制度及稅收制度等方面的不足,使得中國房地產(chǎn)市場是一個非市場因素影響大的市場,從而使得這個市場的利潤并非是平均利潤,而是持續(xù)多年的超額壟斷利潤。這種高利潤也并非是企業(yè)經(jīng)營超常的結(jié)果,而是一定的制度缺陷導(dǎo)致的。如果讓外資輕易進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場,就等于說把這樣一大塊利潤拱手讓給他人去壟斷。
當(dāng)然,政府已看到問題所在,但是不應(yīng)該僅停留在市場準(zhǔn)入限制上,應(yīng)對這個問題進(jìn)行全面的研究與分析,找到問題的根源所在。為什么房地產(chǎn)企業(yè)能夠長期持有超額利潤?這些超額利潤從哪里來?應(yīng)該由誰來分享?政府有沒有能力通過嚴(yán)格的稅收制度對國有土地的溢價收回讓廣大群眾來分享?
對于外資的限制,其實是為了提升居民的居住條件,提升民生的福利。房地產(chǎn)是居民的生活必需品,所以,從最近政府出臺的24號文、359號文及39號文,從黨的十七大報告來看,都意識到這個問題的重要性,都把居民的基本居住條件放在第一位。因此,房地產(chǎn)對外資限制也就十分正常,也是對中央文件與精神的落實。
比如說,在新加坡等國家,不僅對外商進(jìn)入進(jìn)行嚴(yán)格限制,而且對外國居民購買住宅也都是嚴(yán)格限制的。在新加坡,沒有政府批準(zhǔn),外國人是不可以自由購買住宅的。因為,如果讓大量的外國人購買,住房又有投資品的屬性,價格是市場預(yù)期決定的。在這種情況下,只要外國投資者預(yù)期房地產(chǎn)市場的價格是上升的,那么這個投資市場的房價就容易在短期內(nèi)被推到高處。
限制外國投資者進(jìn)入,一是可以減少他們進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的炒作機(jī)會,二是可以減少房地產(chǎn)市場的需求。這樣,就能促使國內(nèi)房地產(chǎn)基本上成為一個居民消費的市場,中國房地產(chǎn)市場就能走向健康發(fā)展之路。(作者;易憲容 整理:柯鵬)