在11月15日舉行的第六屆住博會高峰論壇上，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長張小宏透露，截至目前，90平方米以下普通商品房占到商品房供應(yīng)總套數(shù)的35.9%，比2006年高出1.5個(gè)百分點(diǎn)，中小戶型供應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢。

　　根據(jù)這個(gè)數(shù)據(jù)，從表面上來看，我國90平方米以下普通商品房占商品房供應(yīng)的總套數(shù)在增加，但是，“小戶型供應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢”的結(jié)論卻更像是偷換概念的結(jié)果。因?yàn)椋�判斷中小戶型住房供�?yīng)增加與否、增加多少的依據(jù)應(yīng)該是“面積”而非“套數(shù)”。

　　我國第二次房市調(diào)控政策明確要求：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”。

　　顯然，中央政策的著眼點(diǎn)在于“面積”而非“套數(shù)”，衡量政策效果的標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該是“面積”而非“套數(shù)”。我們知道，同樣的面積建造小戶型住房的套數(shù)肯定要比建造大戶型住房的套數(shù)多很多。莫說“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重”，已經(jīng)達(dá)到“開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”，即使達(dá)到了政策規(guī)定的一半目標(biāo)即35%以上，那么，90平方米以下普通商品房在商品房供應(yīng)總套數(shù)中的比例也不應(yīng)只占35.9%！

　　通過對比不難看出，有關(guān)人士通過以“套數(shù)”來取代“面積”，就把90平方米以下普通商品房供應(yīng)遠(yuǎn)未達(dá)到政策預(yù)期的缺陷輕松變成了成績！

　　事實(shí)上，即便與建設(shè)部披露的其他數(shù)據(jù)相比，“小戶型供應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢”的結(jié)論也顯得非常勉強(qiáng)。根據(jù)建設(shè)部的信息整合數(shù)據(jù)，今年1至10月，我國登記成交的住房面積當(dāng)中，套均面積仍保持在110平方米以上。以北京為例，10月份北京商品住宅預(yù)售登記套數(shù)9861套，總面積1290642平方米，套均面積130.8平方米。在90平方米以下住房面積占70%的剛性政策出臺近一年半之后，大戶型住房依然頑強(qiáng)占據(jù)市場主流的狀況凸顯政策執(zhí)行的不力。

　　于是，問題就出來了，我們的房市調(diào)整到目前為止，尚且缺少一個(gè)公正的效果評估機(jī)制。房市調(diào)控到底取得了哪些效果，基本上都是由建設(shè)部等有關(guān)部門總結(jié)和發(fā)布的，問題在于，這些部門自身就是房市調(diào)控的參與者，即便從趨利避害的角度來考慮，有哪個(gè)部委愿意直言不諱地談?wù)搯栴}，客觀公正地評估調(diào)控效果呢？

　　由于效果評估機(jī)制缺位，導(dǎo)致了相關(guān)信息的混亂。比如，在2005年“國八條”剛一出臺，許多媒體就發(fā)出報(bào)道，說房價(jià)一天下跌了10%，退房者如潮云云。有評論甚至樂觀地指出：房市的寒冬驟然而至。加之開發(fā)商等既得利益集團(tuán)叫苦不迭，我國房市仿佛一夜之間進(jìn)入了蕭條階段。

　　正是由于效果評估機(jī)制缺位，這種夸大其詞的聲音取代了反映現(xiàn)實(shí)狀況的評估，而這恰是開發(fā)商等既得利益集團(tuán)所需要的。因?yàn)椋�過分夸大“國八條”效果的結(jié)果，容易誤導(dǎo)決策層，引發(fā)他們對調(diào)控過重導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到損害的擔(dān)心。決策層顯然不希望看到這一幕。他們希望我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，既不希望房價(jià)快速上漲，也不希望房市從此限于低迷狀態(tài)。各地地方政府的傾向性可能更為明顯，他們對房地產(chǎn)業(yè)蕭條的恐懼遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝于對房價(jià)過快上漲的擔(dān)憂。

　　隨后，一些地方即將出臺的調(diào)控措施變“軟”了許多，并且，不少政策干脆就沒有執(zhí)行，被擱置起來。缺少效果評估機(jī)制的結(jié)果是，虛假的脫離現(xiàn)實(shí)實(shí)際情況的效果評估被普遍接受，開發(fā)商等既得利益集團(tuán)也因此逃過一“劫”，他們沉默一段時(shí)間后便再次拉動房價(jià)快速上漲。

　　房市調(diào)控要取得效果，效果評估機(jī)制和問責(zé)機(jī)制是絕對不能缺位的。否則，房市調(diào)控就可能因?yàn)槿鄙僖粋�(gè)評估標(biāo)尺和約束性制度而陷入困局。

　　(王力 作者系《云南信息報(bào)》時(shí)政部主任、專欄作家)