按照“金九銀十”的說法，眼下房地產(chǎn)本該是最紅火的時候。但恰恰在這個時期，調(diào)控政策卻紛至沓來。9月中旬，央行宣布年內(nèi)第五次加息；9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺了信貸調(diào)控措施，盛傳1個月之久的第二套房首付比例提高的傳言塵埃落定；長假剛過，國土資源部在進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控方面又有動作。

　　盡管調(diào)控冷風(fēng)并不是剛剛吹起，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，本輪調(diào)控密度和力度在今年都達(dá)到了空前的水平；更有人指出，管理層在國慶長假前出臺調(diào)控新政，可算是使樓市迅速降溫的“殺手锏”。有媒體就此進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)果顯示，北京、上海、深圳等幾大房價“高燒”城市國慶期間的房地產(chǎn)市場賺了吆喝卻未賺錢，各地房展參觀者爆滿，成交量卻不大。有業(yè)內(nèi)人士將此歸功于調(diào)控新政的效果初顯。一位開發(fā)商表示，第二套房首付比例上調(diào)等政策的出臺，讓業(yè)內(nèi)感覺“涼意”明顯。目前，無論是購房者還是開發(fā)商，觀望成為了多數(shù)人的選擇。

　　自2005年深圳等部分地區(qū)樓市步入“快車道”以來，相關(guān)的調(diào)控組合拳就相繼揮出。盡管房地產(chǎn)調(diào)控取得了一定成效，但離預(yù)期目標(biāo)尚有距離，尤其是作為重要指標(biāo)的房價，一直在快速增長。今年二季度以來，房價增幅逐月增加，4月至8月，70個大中城市新建商品住房售價同比漲幅依次達(dá)到了5.3%、6.6%、7.4%、8.1%和9.0%。對于房價何以能夠如此強(qiáng)勁地逆風(fēng)上行，業(yè)內(nèi)的看法普遍一致——首先，住房的有效供應(yīng)明顯不足；其次，國內(nèi)流動性過剩導(dǎo)致新增投資、投機(jī)需求迅速膨脹；外資加速進(jìn)入刺激市場趨熱；土地囤積等現(xiàn)象未能得到有效控制，提高了房價預(yù)期。在此背景下，新近出臺的土地、信貸調(diào)控政策能否成為有效套住房價這匹“野馬”的那根繩索呢？

　　某券商研究人士日前分析指出，經(jīng)過量化計算，今年以來的五次加息以及購買第二套住房的首付比例和按揭還款額變化的影響不容小覷，這樣的增幅對需求的抑制作用將十分明顯；尤其是對大戶型項目，除了首付、月供支付影響之外，可貸款數(shù)額也將受到進(jìn)一步限制(按揭還款不得超過家庭收入的50%)，因此短期內(nèi)高檔商品房成交量萎縮將會十分明顯。

　　不過，他強(qiáng)調(diào)，“我們?nèi)匀徽J(rèn)為房價就此到頂?shù)目赡苄圆淮蟆保�這主要是由于目前供求關(guān)系逆差太大。統(tǒng)計顯示，今年前8個月的商品房銷售量(包含預(yù)售)為4.06億平方米，而同期竣工面積僅為2.08億平方米，“也就是說，目前的調(diào)控政策只能通過抑制需求來縮小供求逆差，但仍不足以逆轉(zhuǎn)供求格局”。因此，管理層應(yīng)該繼續(xù)出臺增加有效供給的措施，才能把房價有效抑制住。

　　另一位券商研究員在肯定了上述看法的同時對記者表示，提高第二套住房首付仍屬于金融調(diào)控方式，與加息相似，其功能在于緊縮信貸，提高購房門檻，抑制投資、投機(jī)行為，而推動房價上漲的因素很多，如果其他因素都沒改變，單靠加息、提高首付等手段效果恐怕有限。她認(rèn)為，“長期來看，以加強(qiáng)供應(yīng)為目的的土地調(diào)控政策治本的效果可能更好。”而就短期內(nèi)增加有效供給，專家指出，現(xiàn)階段解決房價高漲的最好辦法，就是加大中低價位住房供給，同時，可以適當(dāng)考慮建一些中低價位的租賃住房，并進(jìn)一步規(guī)范租房市場。(王妍）