2007年宏觀經(jīng)濟(jì)年中分析

　　國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部研究報(bào)告之四

　　◆總體策劃

　　范劍平 國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部主任

　　程培松 上海證券報(bào)副總編輯

　　◆本文執(zhí)筆

　　董月鮮

　　自2000年以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。從2007年上半年情況來(lái)看，房?jī)r(jià)增勢(shì)未改。從長(zhǎng)期來(lái)看，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展和高速城市化的進(jìn)程中，房?jī)r(jià)下跌的可能性不大，住房?jī)r(jià)格的上漲將可能是一個(gè)常態(tài)。

　　導(dǎo)致近幾年房?jī)r(jià)快速上漲的因素是多方面的。第一、良好的經(jīng)濟(jì)基本面推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲；第二，城市拆遷和投機(jī)炒作導(dǎo)致房屋需求過(guò)度旺盛；第三，成本是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在因素；第四，結(jié)構(gòu)性矛盾未得到根本解決；第五，影響房?jī)r(jià)上漲還有其他深層次因素。

　　房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出問(wèn)題，也成為影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的一個(gè)不穩(wěn)定因素。第一，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快導(dǎo)致居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)過(guò)重，抑制了居民的其他消費(fèi)；第二，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快加劇了地區(qū)之間和居民之間的貧富差距；第三，房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲最終將導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，從而直接威脅金融秩序的安全，進(jìn)而給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)劇烈震蕩；第四，高房?jī)r(jià)推動(dòng)下的房地產(chǎn)業(yè)粗放式經(jīng)營(yíng)，是導(dǎo)致我國(guó)能源、資源高消耗的重要原因之一；第五，房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)會(huì)影響城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展；第六，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲將帶動(dòng)城市商務(wù)成本的提高，降低城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

　　自2000年以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。在2004-2006年期間，房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)分別為109.7、107.6和105.5，其中住宅銷(xiāo)售價(jià)格的漲幅高于非住宅銷(xiāo)售價(jià)格的漲幅，已經(jīng)連續(xù)4年超過(guò)5%。

　　從2007年上半年的情況來(lái)看，面對(duì)不斷加強(qiáng)的宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)增勢(shì)未改。今年1-6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%和7.1%。其中，近幾年房?jī)r(jià)膨脹較快的地區(qū)主要有北京、天津、大連、沈陽(yáng)、廈門(mén)、青島、深圳、成都等城市，其房?jī)r(jià)漲幅在很多時(shí)候都超過(guò)全國(guó)平均水平，而2004、2005年間房?jī)r(jià)上漲過(guò)猛的部分城市(如上海)，自2006年以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅有所回落。

　　五大因素相互作用共同推升房?jī)r(jià)上漲

　　導(dǎo)致近幾年房?jī)r(jià)快速上漲的因素是多方面的，既有經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快的合理因素，也有國(guó)內(nèi)外資本投機(jī)炒作的影響，既有居民住房消費(fèi)觀念的影響，也有監(jiān)管不力和制度缺失的制約。

　　第一、良好的經(jīng)濟(jì)基本面推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)與一國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市化進(jìn)程密切相關(guān)。以美國(guó)為例，1964-2003年間，美國(guó)新建住宅中位數(shù)售價(jià)增長(zhǎng)了9.3倍，其中東北部增長(zhǎng)幅度高達(dá)12倍；全國(guó)范圍內(nèi)存量住宅中位數(shù)售價(jià)的漲幅達(dá)到7.5倍，其中西部地區(qū)增長(zhǎng)9.2倍。按平均數(shù)計(jì)算，新建住宅價(jià)格增長(zhǎng)了近11倍，存量住宅價(jià)格增長(zhǎng)8倍多。

　　從我國(guó)的情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展也得益于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的提高。

　　1998年到2006年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由84402.3億元增長(zhǎng)到209406.8億元，扣除物價(jià)因素，年均增長(zhǎng)9.2%；同期我國(guó)的城市化率由33.35%提高到43.9%，每年約增加1.3個(gè)百分點(diǎn)。從居民購(gòu)買(mǎi)力來(lái)看，1998年到2006年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由5425.1元增加到11759.5元，按可比價(jià)計(jì)算，年均增長(zhǎng)8.9%；2006年底，我國(guó)城鄉(xiāng)居民本外幣儲(chǔ)蓄存款余額高達(dá)16.7萬(wàn)億元，客觀上具備了較強(qiáng)的住房消費(fèi)能力。隨著收入增長(zhǎng)和儲(chǔ)蓄水平的提高，城鎮(zhèn)居民改善和提高住房條件的要求日益增加。老職工以舊房換新房，小房換大房；新職工則通過(guò)按揭、負(fù)債的方式購(gòu)房。特別是住房制度改革以后，房產(chǎn)歸屬關(guān)系發(fā)生了變化，住房成為家庭財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下被壓抑的住房需求得到釋放。

　　第二，城市拆遷和投機(jī)炒作導(dǎo)致房屋需求過(guò)度旺盛。過(guò)度的市場(chǎng)需求是房?jī)r(jià)上漲的重要推動(dòng)力量。住房需求可分為自住性需求、強(qiáng)制性需求(政策性需求)和投機(jī)性需求。其中，大量的自住性需求是住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要保證，由于自住需求增加帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲具有合理性。而被動(dòng)性需求和投機(jī)性需求的大量存在導(dǎo)致房地產(chǎn)需求過(guò)度，是推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格不健康上漲的重要因素。

　　被動(dòng)性需求是指由于舊城區(qū)改造和拆遷力度的加大，在拆遷貨幣化的推動(dòng)下，居民“不得不”買(mǎi)房或租房的需求。近幾年，各地政府出于城市建設(shè)和舊城改造等政績(jī)需要大規(guī)模拆遷，盡管我們目前無(wú)法取得這方面比較權(quán)威的全國(guó)性數(shù)據(jù)，但是，我國(guó)各大城市的拆遷確實(shí)非常普遍�？紤]到拆遷面積帶來(lái)的住宅需求乘數(shù)一般在2-3，拆遷因素對(duì)我國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作用是世界其它各國(guó)根本無(wú)法比擬的。

　　投機(jī)和投資性住房需求主要是為了出售或出租而形成的需求。房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲引起了越來(lái)越多的短期炒作行為。特別是在一些大城市、特大城市，國(guó)內(nèi)的民間資金以及國(guó)際游資紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而投機(jī)的大量存在又反過(guò)來(lái)推動(dòng)了房?jī)r(jià)的繼續(xù)上揚(yáng)，形成了投機(jī)與房?jī)r(jià)上漲相互推動(dòng)的惡性循環(huán)。目前，關(guān)于房地產(chǎn)投資的定位和統(tǒng)計(jì)沒(méi)有明確規(guī)定，具體測(cè)度也很困難。但通過(guò)已售而未住的比例可以在一定程度上反映這一問(wèn)題。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海、北京、南京、杭州、寧波等房?jī)r(jià)上漲較快的城市，房屋的“空住率”都高于20%。

　　第三，成本是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本包括土地成本、建安成本、管理費(fèi)用、稅費(fèi)、利潤(rùn)等，土地價(jià)格和建材價(jià)格的上漲，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不斷提高，對(duì)房?jī)r(jià)上漲形成了推動(dòng)力。

　　首先，土地交易價(jià)格不斷上漲。土地是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，隨著工業(yè)化和城市化建設(shè)的推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活條件的改善對(duì)土地形成了巨大的需求，大量的土地資源被占用，土地供需矛盾緊張，土地交易價(jià)格不斷上漲。另外，土地價(jià)格的不斷攀升，也受到了地方政府的利益驅(qū)動(dòng)。

　　目前，土地的收入是地方政府財(cái)政的支柱。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年上海的賣(mài)地收入為216億元，相當(dāng)于上海市地方財(cái)政總收入的24%。房?jī)r(jià)、地價(jià)的上漲，有助于地方政府獲取更多的收入，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大，在這一過(guò)程中，地方政府不需付出任何成本。出于自身利益的考慮，地方政府缺乏抑制房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。在實(shí)行“經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓”政策后，土地價(jià)格更是大幅上漲。土地交易價(jià)格上漲增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，推動(dòng)了房屋銷(xiāo)售價(jià)格的上漲。

　　其次，建材價(jià)格上漲較快。從建材成本來(lái)看，由于我國(guó)目前正處在重化工業(yè)化和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)階段，投資需求旺盛，生產(chǎn)結(jié)構(gòu)偏重于重工業(yè)化，對(duì)鋼鐵、水泥、建材等能源、原材料需求較大，而國(guó)際市場(chǎng)初級(jí)產(chǎn)品也處于價(jià)格上漲階段，這就導(dǎo)致了能源、原材料價(jià)格漲勢(shì)較猛。2004年，建材價(jià)格指數(shù)曾達(dá)到105.1，生產(chǎn)成本增大，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)提高。

　　從1998年以來(lái)土地、建材價(jià)格指數(shù)與房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的變化情況來(lái)看，土地和建材價(jià)格與房?jī)r(jià)之間存在很強(qiáng)的相關(guān)性。這表明：土地作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的源頭，建筑材料作為商品房屋生產(chǎn)的基本要素，其價(jià)格的上漲不可避免地會(huì)傳導(dǎo)到商品房?jī)r(jià)格上。

　　第四，結(jié)構(gòu)性矛盾未得到根本解決。市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理也是房?jī)r(jià)上升的主要因素。在市場(chǎng)繁榮、供銷(xiāo)兩旺的形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在利益比較優(yōu)勢(shì)的驅(qū)動(dòng)下過(guò)分集中于中高檔商品房的建造，中低價(jià)商品住房供應(yīng)量明顯不足。

　　2006年，國(guó)家提出了建筑面積90平方米以下住宅不得低于70%的要求，部分地區(qū)也在增加“限面積、限價(jià)格”住宅的開(kāi)發(fā)，但經(jīng)濟(jì)適用房投資比重偏低的矛盾仍很突出。

　　經(jīng)濟(jì)適用房供給不足是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理的主要表現(xiàn)，也是造成我國(guó)住房?jī)r(jià)格居高不下的重要原因。

　　我國(guó)從1998年7月1日開(kāi)始推行經(jīng)濟(jì)適用住房，國(guó)務(wù)院住房改革的綱領(lǐng)性文件(即1998年國(guó)務(wù)院23號(hào)文件)明確提出要以“建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房為主”，但是，由于我國(guó)住房保障制度尚未制度化、法律化，地方政府無(wú)法獲得土地出讓收入、而開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)較低，各方均缺乏投資建設(shè)的積極性，因此，自2000年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的比重呈直線(xiàn)下滑的態(tài)勢(shì)。2005年，經(jīng)濟(jì)適用房投資額下降6.8%，其占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重下降至3.3%的歷史最低水平，較2000年下降7.6個(gè)百分點(diǎn)。2006年，在國(guó)家的干預(yù)下，經(jīng)濟(jì)適用房投資扭轉(zhuǎn)了前幾年增速持續(xù)下降的局面，而轉(zhuǎn)入增長(zhǎng)軌道，比重較2005年略有提高，但也僅占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的3.6%，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)失衡的程度沒(méi)有得到根本改變。

　　經(jīng)濟(jì)適用房比重偏低不僅弱化了對(duì)商品房?jī)r(jià)格的抑制作用，而且加重了大多數(shù)中低收入家庭的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。更讓人擔(dān)憂(yōu)的是，由于供給不足，經(jīng)濟(jì)適用房成為稀缺資源，甚至成為尋租的對(duì)象，相當(dāng)一部分本應(yīng)以中低收入群體為需求對(duì)象的經(jīng)濟(jì)適用房反而成為富裕階層的投資工具，嚴(yán)重偏離了政策初衷。

　　第五，影響房?jī)r(jià)上漲的其他深層次因素。從房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主體看，地方政府、商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)企業(yè)乃至購(gòu)房者在房?jī)r(jià)運(yùn)行機(jī)制中相互影響，共同推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格走高。一些城市的政府通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大搞城市建設(shè)和政績(jī)工程，過(guò)分利用土地資源來(lái)經(jīng)營(yíng)城市；部分商業(yè)銀行認(rèn)為個(gè)人住房按揭是低風(fēng)險(xiǎn)、高利潤(rùn)貸款而大量放貸，由于銀行之間協(xié)調(diào)不夠，投機(jī)性購(gòu)房者有機(jī)可乘；開(kāi)發(fā)商為追求開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最大化，囤積土地、囤積房源，人為造成市場(chǎng)緊張，誘發(fā)房?jī)r(jià)短期內(nèi)的非正常上漲；而持續(xù)上漲的房地產(chǎn)價(jià)格，使得消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期增強(qiáng)，一些持幣待購(gòu)者因擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲而被迫提前入市。各種主體相互影響，各種因素相互作用，共同拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。

　　從住房消費(fèi)觀念上來(lái)看，大多數(shù)人認(rèn)為租房不如買(mǎi)房，因此，許多參加工作不久、尚無(wú)購(gòu)房能力的年輕人也在父母的支持下加入購(gòu)房大軍的行列。與世界發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的買(mǎi)方需求明顯偏大，而租房需求的比例則偏低。另外，由于在大多數(shù)城市，住房和戶(hù)口、子女入學(xué)緊密聯(lián)系，也迫使許多人由租房轉(zhuǎn)為買(mǎi)房。

　　房?jī)r(jià)上漲過(guò)快對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展負(fù)面影響顯著

　　房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出問(wèn)題，也成為影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的一個(gè)不穩(wěn)定因素。

　　第一，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快導(dǎo)致居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)過(guò)重，抑制了居民的其他消費(fèi)。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，不僅加大了物價(jià)上漲的壓力，而且也導(dǎo)致了居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)的日益加重。1998年至2006年，以現(xiàn)價(jià)計(jì)算的中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入平均增長(zhǎng)10.2%，而現(xiàn)價(jià)住宅銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)卻達(dá)到32.6%。

　　由于預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)繼續(xù)大幅上升，許多家庭會(huì)抑制其他消費(fèi)，以積攢首付款和支付月供款。過(guò)高的首付款和月供支出明顯擠出了工薪階層的消費(fèi)需求，絕大多數(shù)購(gòu)房者紛紛削減了其他商品和服務(wù)的消費(fèi)。這嚴(yán)重削弱了我國(guó)刺激內(nèi)需的政策效果，成為擴(kuò)大居民消費(fèi)需求的重要障礙之一。

　　第二，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快加劇了地區(qū)之間和居民之間的貧富差距。目前，我國(guó)收入分配的不平等狀況已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重，而房?jī)r(jià)大幅增長(zhǎng)，特別是一些大中城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，意味著財(cái)富以貨幣和固定資產(chǎn)的形式向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、居住環(huán)境較好的地區(qū)在集聚，在向少數(shù)高收入者，特別是投機(jī)購(gòu)房者和房地產(chǎn)商手中集聚。相對(duì)而言，大部分居民和經(jīng)營(yíng)者的收入和財(cái)富則變相縮水，導(dǎo)致收入差距進(jìn)一步拉大。低收入階層居民收入的增長(zhǎng)趕不上房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，住房支付能力逐步下降，許多人被排斥在住房市場(chǎng)之外。由中國(guó)人民銀行的2007年1季度問(wèn)卷調(diào)查顯示，與家庭月收入在2000元以上的家庭購(gòu)房意愿不斷攀升的現(xiàn)狀相比，月收入2000以下的居民購(gòu)房意愿卻在逐年下降。

　　第三，房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲最終將導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，從而直接威脅金融秩序的安全，進(jìn)而給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)劇烈震蕩。

　　第四，高房?jī)r(jià)推動(dòng)下的房地產(chǎn)業(yè)粗放式經(jīng)營(yíng)，是導(dǎo)致我國(guó)能源、資源高消耗的重要原因之一。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)資料顯示，目前，在我國(guó)由價(jià)格等因素拉動(dòng)的住宅建設(shè)中，耗用的鋼材占全國(guó)鋼材用量的20%，鋼材消耗比發(fā)達(dá)國(guó)家高10%-20%；水泥用量占全國(guó)總量的17.6%，每拌和1立方米混凝土比發(fā)達(dá)國(guó)家多消耗水泥80公斤。住宅建設(shè)過(guò)程中耗能占總耗能的20%以上，耗水占城市用水的32%，我國(guó)既有城鄉(xiāng)住宅建筑總量中節(jié)能住宅不足2%。

　　第五，房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)會(huì)影響城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。城市化進(jìn)程加快是我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要內(nèi)容之一。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，增加了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的成本，抑制了城市化發(fā)展的進(jìn)程，也削弱了城市化對(duì)解決“三農(nóng)”問(wèn)題的重要作用。

　　第六，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲將帶動(dòng)城市商務(wù)成本的提高，降低城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。在一定程度上影響外資投入和出口的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，由于高昂的房?jī)r(jià)加大了居住成本，也阻礙了優(yōu)秀人才向大城市的聚集，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展不利。

　　未來(lái)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)仍將難以改變

　　從長(zhǎng)期來(lái)看，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展和高速城市化的進(jìn)程中，房?jī)r(jià)下跌的可能性不大，住房?jī)r(jià)格的上漲將可能是一個(gè)常態(tài)。對(duì)此，我們應(yīng)予以高度注意。

　　首先，從市場(chǎng)需求來(lái)看，居民源源不斷的住房需求是房?jī)r(jià)上行的源動(dòng)力。住房制度改革已實(shí)施10年時(shí)間，買(mǎi)房成為消費(fèi)者的唯一選擇。

　　雖然我國(guó)實(shí)行計(jì)劃生育政策已有多年，但是人口壓力真正減輕至少要在2030年以后。自1998年以來(lái)，我國(guó)每年以超過(guò)2個(gè)百分點(diǎn)的速度推進(jìn)城市化，據(jù)估計(jì)，在2020年以前，我國(guó)的城市化率都將保持較快的增長(zhǎng)。大量人口進(jìn)城居住和就業(yè)，將形成巨大的住房需求。

　　從消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的趨勢(shì)來(lái)看，居民消費(fèi)的重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面，這將較大幅度地提高住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比例，增加住房消費(fèi)的總量。

　　其次，從住房建設(shè)成本來(lái)看，由于我國(guó)目前正處在重化工業(yè)化、城市化和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)階段，生產(chǎn)結(jié)構(gòu)偏重于重工業(yè)化，對(duì)鋼鐵、水泥、建材等等能源、原材料需求較大，而國(guó)際市場(chǎng)初級(jí)產(chǎn)品也處于價(jià)格上漲階段，這樣就導(dǎo)致了能源、原材料價(jià)格漲勢(shì)較猛。

　　房地產(chǎn)業(yè)是耗費(fèi)能源、原材料較多的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，生產(chǎn)成本增大，必然導(dǎo)致價(jià)格的提高。

　　從土地價(jià)格來(lái)看，土地的有限性以及因?yàn)槌鞘谢�、工業(yè)化的加速對(duì)建設(shè)用地的增加，決定了土地增值的必然趨勢(shì)，土地作為成本推動(dòng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的因素將長(zhǎng)期存在。

　　據(jù)對(duì)全國(guó)32個(gè)主要城市的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，地價(jià)因素占商品房成本的23%，有些城市低一些，有些城市則高于這一水平。

　　這就是說(shuō)房?jī)r(jià)的將近1/3是由土地價(jià)格決定的。隨著土地獲取難度和獲取成本的增加，住房?jī)r(jià)格上行不可避免。

　　另外，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，根據(jù)世界銀行的研究，住宅需求與人均GDP有著密切的聯(lián)系。

　　當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均GDP在1000-4000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期；當(dāng)人均GDP進(jìn)入4000-8000美元時(shí)，房地產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定快速增長(zhǎng)期。

　　2006年，我國(guó)人均GDP約為1878美元，這就意味著今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)我國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)將處于高速發(fā)展和穩(wěn)定快速增長(zhǎng)時(shí)期。

　　要解決房?jī)r(jià)上漲過(guò)快與普通居民購(gòu)買(mǎi)力不足的矛盾，政府必須堅(jiān)定宏觀調(diào)控和制度改革的決心，確保已經(jīng)出臺(tái)的政策措施能夠不折不扣地得到執(zhí)行。

　　只有保證房?jī)r(jià)和居民收入同步增長(zhǎng)，才能保證大多數(shù)居民安居樂(lè)業(yè)，才能保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。