7月24日，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院經(jīng)濟形勢分析課題組在《中國證券報》發(fā)布了一份報告，報告中建議：把目前的期房銷售制度改為現(xiàn)房銷售制度。
盡管在整個報告中，有關(guān)期房銷售制度的建議只有這么簡短的一句話，但就是這一句話，再次挑動了公眾對期房銷售制“存廢去留”高度關(guān)注的神經(jīng)—房產(chǎn)商的抗拒、購房者的訴求與相關(guān)主管部門的“欲說還休”迅速交織在一起，氣氛愈發(fā)熱烈。
其實，從2003年開始，有關(guān)取消期房銷售的建議就一再被金融部門、全國人大代表等提起，公眾的取消呼聲也一直是此起彼伏，但大都是“只聽樓梯響，不見有人來”。
開發(fā)商強烈反對
首當其沖，報告中“取消期房銷售”的建議遭到了開發(fā)商的一致反對。
“取消期房銷售，對市場的負面影響大于正面影響。因為目前市場供不應求，如果取消期房預售，供應量就更加緊張，很可能導致樓價上漲得更快。此外，還可能因此至少‘擠死’三分之一的中小開發(fā)商。”中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示。
“從去年的數(shù)據(jù)看，我們房地產(chǎn)銷售額達到了2萬億，其中期房銷售占了其中的70%。能不能把這70%都取消掉呢？我想沒有人敢于制定這樣的非理性政策。”在最近的清華大學金融論壇上，中房集團董事長孟曉蘇也作了這樣的表述。
在孟曉蘇看來，期房銷售不光是轉(zhuǎn)移掉了一部分風險，也使購買者獲得了一部分收益，假如要取消期房，直接后果之一就是房價更猛烈的上漲，這更不符合老百姓的要求。
開發(fā)商的驚恐式反對自然是在情理之中。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，約40%來源于銷售獲得的資金。在眾多開發(fā)商眼里，銷售制度的取消，會導致資金周轉(zhuǎn)困難、新項目開發(fā)乏力，對房地產(chǎn)業(yè)的打擊是致命的，可以說是扼住了開發(fā)商的喉嚨。
但以后事情的發(fā)展可能并不像開發(fā)商想象的那么“恐怖”。
“取消期房銷售呼聲已經(jīng)有多次了，但是我覺得這個政策實施的可能性不大�！币晃徊辉竿嘎缎彰姆康禺a(chǎn)開發(fā)商對《中國經(jīng)濟周刊》說。
“不可否認，預售房執(zhí)行過程中確實存在著一些問題，比如造成房屋的爛尾，造成預售購房款資金的損失等，但這并不意味著商品房預售制度就是罪魁禍首。如果為了彌補一小部分開發(fā)商的過錯就要拿整個房產(chǎn)市場‘開刀’似乎缺乏理智�！毕愀厶窖髧H集團投資顧問有限公司首席執(zhí)行官賈臥龍表示。在他看來，面對房產(chǎn)市場上出現(xiàn)的各種問題，一味建議取消打壓，是不可取的消極應戰(zhàn)。
黃韜則表示，實現(xiàn)現(xiàn)房發(fā)售，市場至少需要3-5年的時間，政府如果強行出臺這一政策，就變成了粗暴干涉，結(jié)果會適得其反。因此對于取消期房銷售，政府應該謹慎，擇機而行。
在采訪中記者還發(fā)現(xiàn)，有關(guān)業(yè)內(nèi)專家對期房銷售的取消與否也意見不一，除了堅決“取消派”之外，一些專家認為，期房銷售對住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場發(fā)展還是有一定的積極作用，簡單地進行取消，不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
部門利益博弈
在取消期房銷售的呼聲中，記者發(fā)現(xiàn)，政府相關(guān)部門的態(tài)度和關(guān)系似乎更值得玩味。
從2005年8月開始，到2006年的5月，在不到一年的時間里，中國人民銀行就三次提出取消期房預售的建議：
2005年8月發(fā)布的《2004年度金融地產(chǎn)報告》中，明確建議取消期房預售制度；2006年3月的“兩會”上，中國人民銀行南寧中心支行行長白鶴祥等33位全國人大代表提交取消期房銷售制度議案；5月，中國人民銀行金融市場司房地產(chǎn)金融處處長程建勝撰文指出，完善我國商品房預售制度，就是要取消預售的融資功能。
如此頻繁建議取消期房預售，這也體現(xiàn)了銀行對自身金融風險的擔心。
在中國社科院教授易憲容看來，期房銷售制度是一種單邊的風險分擔制度。這種制度安排不是讓制度相關(guān)的當事人一起來分擔住房銷售過程中的風險，而只是讓消費者及銀行來承擔風險。
然而，建設(shè)部門的回應，卻使得銀行的建議“消于無形”：先是北京市建委回應“因市場尚不成熟，暫不取消預售制度”，之后，建設(shè)部新聞發(fā)言人明確指出，國家近期不會取消商品房預售制度。而在2006年的“兩會”上，建設(shè)部部長汪光燾表示，“商品房交易實行預售制是現(xiàn)行法律規(guī)定，取消需慎重、認真研究。”
不知是有意還是無意，7月24日，國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院的建議經(jīng)媒體披露后，建設(shè)部于7月26日發(fā)布了《房屋登記辦法》(征求意見稿)(下稱《辦法》)。在《辦法》中，為彌補期房權(quán)屬真空，提出施行“預告登記”制度。
根據(jù)《辦法》第五章的有關(guān)規(guī)定，當事人有房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或抵押、預購商品房或預購商品房抵押時，都可以約定向登記機構(gòu)申請預告登記。辦理預告登記后，當事人可以在三個月內(nèi)向登記機構(gòu)申請房屋權(quán)屬登記。
“不是說要取消期房么？怎么又可以辦理期房登記了，到底是進步還是開倒車？”《辦法》公布當天，一位網(wǎng)友發(fā)出了這樣的疑問。
8月2日，記者就相關(guān)問題采訪建設(shè)部政策研究中心的一位負責人，得到的答復是：“這個問題敏感度太強，實在不方便回答。”
未來能否取消？
“老百姓誰不愿意買現(xiàn)房？消費者投資、開發(fā)商賺錢的不平等游戲規(guī)則早該廢除了，堅決支持取消期房銷售。”一位網(wǎng)友留言。
據(jù)有關(guān)媒體近日的一項調(diào)查顯示，68%的受訪者支持用現(xiàn)房銷售取代現(xiàn)行的期房銷售制度，同時55%的受訪者傾向于購買現(xiàn)房。
但愿望歸愿望，在一些業(yè)內(nèi)人士看來，在我國融資工具缺乏、相關(guān)配套措施不健全的情況下，簡單取消期房銷售制度，將帶來較大的負面影響。期房銷售作為一種商業(yè)模式將客觀存在。
“在公共取消的呼聲中，建設(shè)部新公布的《辦法》反而將進一步夯實期房銷售制。期房銷售制源于《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，《辦法》依據(jù)的也是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，這說明，銷售制具有‘皇族血統(tǒng)’，其地位不得撼動�！睒I(yè)內(nèi)人士唐先生對記者表示。
“當前的著力點應當放在進一步完善制度、加強監(jiān)管上，而不是簡單取消期房銷售制度。”一位不愿透露姓名的相關(guān)部委內(nèi)部人士對《中國經(jīng)濟周刊》表示。
記者了解到，目前建設(shè)部門、銀行部門已經(jīng)開始嘗試改變預售款由開發(fā)商支配和使用的做法，引入具有公信力的第三方對預售款實施有效監(jiān)管，保證預售款專項用于項目開發(fā)，防范預售款被挪用、套牢等風險。
目前國內(nèi)部分城市也在此方面進行了一些探索。如廣州市由房地產(chǎn)交易所實施監(jiān)管，重慶市由項目監(jiān)理機構(gòu)實施監(jiān)管，成都市部分開發(fā)項目由住房置業(yè)擔保公司進行監(jiān)管。
資料
歷次取消期房銷售制的呼聲
*期房銷售制度的最早倡議者是廣東省人大代表朱永平，2003年10月，朱永平向廣州市國土房管局指出期房銷售制度的五大弊端，建議廢除期房銷售制度。
*2005年7月31日，在中國土地學會和中國土地勘測規(guī)劃院聯(lián)合舉辦的“《物權(quán)法(草案)》土地問題座談會”上，國土資源部土地利用管理司司長廖永林再次建議應該完全取消期房銷售，從而引發(fā)了延續(xù)至今的是否取消期房銷售制度的爭辯。
*2005年8月份，央行發(fā)布《2004中國房地產(chǎn)金融報告》建議取消期房銷售制。
*2006年，在十屆全國人大四次會議上，全國人大代表白鶴祥聯(lián)合33位代表建議修改城市房地產(chǎn)管理法，取消房地產(chǎn)期房銷售制度。
各國政府對房屋預售的管理
政府對預售的許可管理，主要有兩類：一類是澳洲以及日本、韓國、新加坡、馬來西亞、中國香港等亞洲國家和地區(qū)，政府規(guī)定預售條件，實施預售許可管理，對預售活動的監(jiān)管也較嚴格。如澳大利亞預售前需取得項目規(guī)劃審批證書，日本需獲得建筑許可。香港還對內(nèi)部認購比例、期房轉(zhuǎn)讓等有明確規(guī)定。另一類是歐美多數(shù)國家和地區(qū)，不實行許可管理，買賣雙方通過律師自行協(xié)商預售合同并受合同法等法律的制約。
多數(shù)國家和地區(qū)對購房人繳納的首付款比例或訂金額度都有相應要求，對預收款的使用也有規(guī)定。如韓國，購房人繳納的首付款為房款的20-30%，可在一年內(nèi)分期付清；日本、中國香港和澳大利亞購房人繳納的訂金分別為房款的20%10%、5-10%。有的國家和地區(qū)允許開發(fā)商把預收款用于工程建設(shè)。如新加坡、馬來西亞和中國香港，首付款或訂金直接向開發(fā)商支付；購房貸款則存入貸款銀行與開發(fā)商共管的帳戶，由工料測量師行(相當于國內(nèi)的工程造價咨詢機構(gòu))根據(jù)工程進度，提出撥款意見，經(jīng)律師同意后，購房款可以轉(zhuǎn)給開發(fā)商。有的則規(guī)定在房屋交付使用后購房款才轉(zhuǎn)付給開發(fā)商。如澳大利亞，訂金由律師存入銀行保證賬戶，待房屋竣工交付后，連同剩余房款一并轉(zhuǎn)給開發(fā)商。歐美國家一般由雙方合同約定。如美國，預售款使用按照雙方協(xié)商確定的預售合約執(zhí)行，購房款的支付時間、方式和使用取決于雙方的信用情況，通常是簽訂合約時買者支付5%-10%的保證金，根據(jù)工程進度付款，完工時清算。(牛建宏)
