拙文《期房銷售制早該廢止》在7月27日《新京報(bào)》發(fā)表，童大煥先生次日發(fā)表文章，認(rèn)為“廢止期房銷售，有南轅北轍為高房?jī)r(jià)火上澆油之嫌”，筆者實(shí)在不敢茍同，因此不揣淺陋，再次陳述愚見(jiàn)，權(quán)為商榷。
童先生“廢止期房銷售必將推高房?jī)r(jià)”的論點(diǎn)，基于四點(diǎn)論據(jù)。其一，“預(yù)售與捂盤、囤地是個(gè)彼此對(duì)立的行為”，因此“取消預(yù)售，豈不等于鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商們捂盤？”然而，這真是對(duì)立的嗎？事實(shí)上，正是因?yàn)橛辛愠杀镜念A(yù)售款占到半壁江山之多，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有每天必須支付利息的“痛感”，因而才能通過(guò)預(yù)售一部分樓盤以達(dá)到獲取另一部分樓盤捂盤暴利之企圖，通過(guò)這一塊土地上充裕的預(yù)售資金以達(dá)到囤積另一塊土地之目的。在瘋狂的市場(chǎng)上，捂盤即等于暴利，預(yù)售起家的開(kāi)發(fā)商今日捂盤惜售毫不希奇。
其二，“期房改現(xiàn)房后，預(yù)售款的利息損失必然通過(guò)房?jī)r(jià)的形式轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者頭上。”按照成本理論，或者房地產(chǎn)是個(gè)壟斷市場(chǎng)的話，確實(shí)應(yīng)當(dāng)如此。但今日之樓市真有如此理性嗎？房?jī)r(jià)與成本之間究竟有多少關(guān)聯(lián)度？如果房?jī)r(jià)高企僅僅是成本高昂所致，那民眾何來(lái)如此多的不滿？又何以誕生如此多的房產(chǎn)富豪？“消費(fèi)者20%首付款那點(diǎn)利息損失根本不在話下”實(shí)在是太武斷了，君不見(jiàn)每次加息，周遭盡是房奴之哀怨，甚至有人“跪求銀行提前還貸”？所幸樓市尚未壟斷，成本的轉(zhuǎn)嫁不會(huì)如壟斷巨頭那般容易。
其三，“期房退出市場(chǎng)，短期內(nèi)必然導(dǎo)致供應(yīng)急劇下降，引發(fā)房?jī)r(jià)飆升”。這是對(duì)新聞中開(kāi)發(fā)商觀點(diǎn)的直接引用。但是期房退出并不等于房源減少，只要土地供應(yīng)不減少，房源依然不變，所謂供需失衡也不過(guò)是暫時(shí)性的。自住型購(gòu)房者應(yīng)該是理性的，不至于因?yàn)檫@一年市場(chǎng)上房子少了就愿意付出幾倍的價(jià)格。相反，出于對(duì)現(xiàn)房的偏好，他們會(huì)寧愿選擇觀望。
其四，“大量小開(kāi)發(fā)商將無(wú)立錐之地，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的寡頭壟斷地位加劇”。任何行業(yè)都有強(qiáng)者，這是肯定的，但影響小開(kāi)發(fā)商命運(yùn)的與其說(shuō)是預(yù)售制度，不如說(shuō)是政府批租土地的公正性。相反，正是因?yàn)槿∠A(yù)售讓他們感到資金壓力，他們才能真正適應(yīng)市場(chǎng)———但凡是個(gè)人只要能拿到土地就能發(fā)大財(cái)本身就是不正常的。因?yàn)橛匈Y金壓力，中小開(kāi)發(fā)商必然會(huì)盡量縮短開(kāi)發(fā)周期，囤積土地、捂盤惜售等現(xiàn)象有望減少，同時(shí)促使他們?cè)诜績(jī)r(jià)上去展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。
關(guān)鍵的一點(diǎn)是，預(yù)售制度本身是完全不公平的。它源于特定時(shí)期政府的政策優(yōu)惠，對(duì)開(kāi)發(fā)商有百利而無(wú)一害，因而它不會(huì)自動(dòng)消失，解鈴還需系鈴人，所以消費(fèi)者只能同樣冀望政府來(lái)糾偏。(舒圣祥 杭州職員)
