筆者認為，相對于合法開發(fā)、銷售、流轉的商品房而言，那些因種種原因無法取得房產證的“小產權房”稱為“非產權房”或許更為準確
隨著上月底建設部以“風險提示”的方式向公眾警告了購買集體土地上房屋的風險后，“小產權房”驟然成為近期房地產新聞的焦點。查閱相關資料，筆者發(fā)現，“小產權房”只是一個約定俗成的稱謂，并非法定術語，按現行規(guī)定無法取得合法的房屋產權證是其本質特征。筆者認為，相對于合法開發(fā)、銷售、流轉的商品房而言，那些因種種原因無法取得房產證的“小產權房”稱為“非產權房”或許更為準確。
陽光下的“灰色市場”
目前市場上的“非產權房”主要有兩種，一種是在集體土地上建造并對外出售的房屋，時下流行的“小產權房”主要指的就是這類房屋；另一種是在國有劃撥土地上建造并對外出售的房屋，盡管是國有土地，但由于土地使用權為劃撥取得，不符合現行商品房開發(fā)建設的規(guī)定，實際上也極難辦理出房產證。
“非產權房”并非樓市中的新生事物。早在上世紀90年代那輪房地產開發(fā)高潮中，海南、福建及部分一線城市都曾出現過“非產權房”。后來隨著樓市步入低谷，其中不少還成了“爛尾樓”，今天有些海邊、湖邊的破舊別墅就是當年那些房屋中的一員。十多年來，“非產權房”一直伴隨著正規(guī)的商品房市場悄然成長，并集中存在于一線城市的城郊接合部。今年，北京的“小產權房”之所以引起管理部門如此大的關注，一個主要的原因是房價持續(xù)走高的情況下，其成交量快速放大，并引起越來越多人的購買興趣。
在“非產權房”建設、銷售中，可見一些村民委員會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府的身影。目前，“非產權房”的開發(fā)模式主要為：村民委員會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府負責拿地，投資商出錢，二者聯(lián)手建造房屋；然后由村民委員會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府或其下設的建設管理辦公室等名義對外銷售，并出具購房發(fā)票、銷售合同甚至是村鎮(zhèn)私自制作的房屋產權或使用權證作為購房人的買房憑證。這其中，最為常見的方式是，一些村鎮(zhèn)以舊村改造、新農村建設等名義立項，獲得規(guī)劃審批，以超過村民實際家庭數多得多的數量申請用地指標，然后將多建造出的房屋出售。
盡管有些羞羞答答，但“非產權房”的信息還是觸手可及，如不少網站中不斷閃耀的“小產權”樓盤介紹、報刊分類廣告中的銷售熱線以及朋友間的口口相傳。這一切又極有可能促使“非產權房”成交量的繼續(xù)上升，但與此同時，風險也正在不斷積聚之中。
低房價后的高風險
“非產權房”便宜，是因為沒有交土地出讓金、土地增值稅、契稅等稅費。從目前市場上的數據來看，“非產權房”的價格一般為同類地段同類房屋的50%左右，甚至更低。但在低房價的背后，是眾人不能漠然的高風險。
購房人無疑是“非產權房”風險的最大承受者。沒有房產證，意味著購房人不能轉讓、出售自己所購房屋，而且其對房屋占有、使用的權利在法律上受到何種程度的保護也尚有爭議。不僅如此，“非產權房”沒有質量、按期交付等售后保證。如果房屋不能建設完工，購房者已付房款也很有可能難以討回。
按照法律規(guī)定，農村土地一般歸村集體所有，如果要在農村集體所有的土地上進行商品房開發(fā)、建設，須先經國家征收，轉為國有土地，再出讓給開發(fā)商，開發(fā)商須向國家交納土地出讓金等稅費，最后建房銷售�！胺钱a權房”買賣合同因違法屬于無效合同，如果將來發(fā)生糾紛或者房屋拆遷，購房人的權益受到保護的程度也很有限。
“非產權房”的購買主體多樣化，既有高收入階層，也有無法在城里買起房的中低收入家庭；既有外地務工者，也有城里退休人員。萬一將來因房屋發(fā)生糾紛，比較容易成為影響穩(wěn)定的社會問題。
此外，作為一個“灰色市場”，“非產權房”還會對正常的房地產市場產生不利的影響。姑且不論，“非產權房”的銷售是否存在對正規(guī)開發(fā)商的不正當競爭問題，但肯定影響到正常房地產市場的交易秩序。這種變相的雙軌制最終傷害的是整個房地產市場。
值得注意的是，目前有些省市正在進行農村土地流轉改革，其方法一般是，先在農村建造成片樓房，讓農民集中居住，農民搬遷后騰出來的宅基地被復墾成為耕地，由于耕地增加，當地政府獲得新的建設用地指標，并在城郊結合地帶將拿到的土地進行工業(yè)廠房或商品住宅的開發(fā)。在這一過程中，既要防止“非產權房”的批量出現，也要重視對農民合法權益的保護，不能只顧眼前利益，忘了長遠發(fā)展。
封堵，還是疏導？
“非產權房”何去何從？這已成為擺在管理部門案頭的一個迫切問題。
目前，對“非產權房”我國是“有法可依”的�！冻鞘蟹康禺a管理法》、《土地管理法》等對這一問題均有明確規(guī)定。但十多年來，“非產權房”的問題并沒有被相關部門足夠重視，可以說，某種程度上存在執(zhí)法不嚴的情況。
管理主體不明是造成已往執(zhí)法不嚴的原因之一。對“非產權房”，國土資源部、建設部是最有管理權限的兩個部門。國土資源部有權對“非產權房”的違法用地進行管理，建設部有權對“非產權房”的銷售行為進行執(zhí)法。還有一個需要考慮的因素是，“非產權房”還可能與農業(yè)部門有關，加之其違規(guī)行為與一些村集體經濟組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級政府有關，這也一定程度上加大了執(zhí)法的難度。
但在依法治國的今天，無論是維護法律的尊嚴，還是保障房地產市場的有序發(fā)展，對“非產權房”的違法行為都應該嚴格追究。
封堵并不是解決“非產權房”問題的唯一答案，疏導更為需要。“非產權房”的熱銷，一方面反映出越來越多的人難以承受持續(xù)走高的房價；另一方面也折射出一些省市在中低價房、經濟適用房、廉租房等保障性住房的建設上的裹足不前。如果不能解決這兩個根源，即使我們封堵了“非產權房”，也還會有其他的替代房屋類型或問題出現。
此外，對已銷售的“非產權房”如何處理，如果發(fā)生糾紛對各方如何保護？這些也都是非常棘手的問題�，F在有不少人買“非產權房”，一是出于法不責眾的心理，還有一種是冀望將來法規(guī)變化了，說不定可以拿到房產證。但一旦整個樓盤銷售完畢，“非產權房”的投資商可能就關門大吉，村民委員會或鎮(zhèn)政府分配到的利潤也可能用到急需的地方，到那時發(fā)生糾紛，可能購房者會維權無門。
要治愈“非產權房”這一房地產市場中的“畸形兒”，除了“風險提示”，無疑還有更多的工作等著管理部門去做。(陶樂陽)
