建設(shè)部日前連續(xù)發(fā)布購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)提示。6月19日，建設(shè)部明確表示：“城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。”“目前不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。”6月25日，北京市國土資源局局長安家盛又表示，北京已經(jīng)部署調(diào)查“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”等違規(guī)土地開發(fā)建設(shè)，違規(guī)開發(fā)建設(shè)的要停工停售。盡管相關(guān)部門發(fā)出了一系列的嚴(yán)查小產(chǎn)權(quán)房的信號(hào)，但是記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上仍有小產(chǎn)權(quán)房在繼續(xù)銷售，銷售人員明確表示沒收到過停工停售的通知，并且銷售還非常好。不過，受到政策的影響，不少小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)停售觀望。那么，具有相當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的小產(chǎn)權(quán)房緣何屢禁不止呢？小產(chǎn)權(quán)房叫停后就能一了百了了嗎？
多數(shù)小產(chǎn)權(quán)樓盤停售
受政府嚴(yán)查影響，不少小產(chǎn)權(quán)樓盤已經(jīng)停售。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于房山琉璃河鎮(zhèn)的燕趙莊園、秀水新村的銷售人員表示，“前幾天還在賣的，但前天政府檢查了，說是小產(chǎn)權(quán)房，所以封盤不讓賣了。”
也有些樓盤選擇暫停銷售，持觀望態(tài)度。位于通州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)張家灣“佑民雅居”的銷售人員表示，目前所有的銷售熱線都由她一個(gè)人接聽，但最近看不了房了。她解釋道，最近政策對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行調(diào)控，風(fēng)聲很緊，雖然佑民雅居的樓盤已封頂，但配套設(shè)施沒做完，所以大概要在7月下旬，政策出臺(tái)后才能重新開始看房子。
不少樓盤的銷售熱線已是空號(hào)或無人接聽。通州區(qū)的“太玉園”，懷柔區(qū)的“嘉合小鎮(zhèn)”，房山區(qū)“城鐵邊上的家”的銷售熱線已無人接聽，而房山區(qū)“翔達(dá)苑”、“綠洲晶城”的銷售電話已取消，“峪口新村”的銷售熱線顯示是空號(hào)。
仍有少數(shù)小產(chǎn)權(quán)房在售
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有些樓盤仍在繼續(xù)進(jìn)行銷售。
6月30日上午11時(shí)許，記者乘車來到房山區(qū)琉璃河鎮(zhèn)“依瀾曉鎮(zhèn)”售樓處。一位銷售人員介紹，依瀾曉鎮(zhèn)共四期，總建筑面積為50萬平方米，目前要銷售的是一期5、6、7、8號(hào)樓，共14萬平方米，正在售的是5號(hào)樓和6號(hào)樓，所剩房源已不多。單價(jià)約2500元/平方米，一套120平方米的三居總價(jià)約為30萬元。
當(dāng)記者問起產(chǎn)權(quán)時(shí)，該銷售人員表示該樓盤是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，與一些小產(chǎn)權(quán)不同的是，這個(gè)是鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目。“我們這個(gè)樓盤就在鎮(zhèn)政府的旁邊，是經(jīng)過鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)由洄城村委會(huì)合法開發(fā)的�！痹撲N售人員解釋，政府說要停工停售的都是侵占耕地規(guī)劃違規(guī)建設(shè)的，但依瀾曉鎮(zhèn)是鄉(xiāng)政府規(guī)劃用地，不屬于違規(guī)。她們也從來沒有收到過停工停售的通知。
她拿出一塊琉璃河鎮(zhèn)政府規(guī)劃用地使用圖，指給記者看說，紅色的是政府批準(zhǔn)建設(shè)的用地，依瀾曉鎮(zhèn)的圖塊是紅色。“咱們大樓就在政府大樓旁邊，要是真有問題，第一個(gè)查的就是我們。”在合同書上，記者看到，甲方開發(fā)商處蓋的是“北京市房山區(qū)琉璃河鎮(zhèn)洄城村委會(huì)”的公章。
銷售人員表示，依瀾曉鎮(zhèn)可以拿到房產(chǎn)證，只是房產(chǎn)證是村委會(huì)出具的。記者在購買合同書上看到“買房后可以轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、贈(zèng)送”字樣。銷售人員介紹，如果要轉(zhuǎn)讓，只需要向村委會(huì)提出申請(qǐng)，毀掉原來的合同書，另換一份合同書就行。對(duì)于其中的風(fēng)險(xiǎn)，她說，開發(fā)商是村委會(huì)，“村委會(huì)不像有些開發(fā)商建完房子就跑，它一直都在，絕對(duì)有保障�！钡可絽^(qū)建委工作人員明確向記者表示，“依瀾曉鎮(zhèn)”沒有產(chǎn)權(quán)也沒有預(yù)售許可證，是不合法的，建議消費(fèi)者千萬不要購買。
除“依瀾曉鎮(zhèn)”外，通州區(qū)“環(huán)湖小鎮(zhèn)”銷售人員也表示沒有收到過停工停售的通知，目前該樓盤還在銷售，不過只剩下頂層的一居了。房山區(qū)周口店“龍香苑”的銷售人員介紹，該樓盤于今年10月統(tǒng)一入住，總共1000多套的樓盤目前只剩40多套房子了，“賣得可火了。”銷售人員表示，每天都可以去看房。
價(jià)格便宜是主因
小產(chǎn)權(quán)房緣何屢禁不止呢？記者在調(diào)查采訪中發(fā)現(xiàn)，很多人買小產(chǎn)權(quán)房有幾個(gè)原因，價(jià)格便宜、環(huán)境好、購房目的多為自住。其中價(jià)格便宜是主因。一些出售小產(chǎn)權(quán)房的銷售人員介紹，來買小產(chǎn)權(quán)房的都是城里人，現(xiàn)在城里的房子都太貴了，很多人買不起。
在依瀾曉鎮(zhèn)售樓處，記者遇到了兩批看房人。一對(duì)老年夫婦稱：“城里房子留給孩子了，自己就在這買一套養(yǎng)老吧�！敝劣陲L(fēng)險(xiǎn)，“自己住應(yīng)該沒問題吧。”一位剛看了小產(chǎn)權(quán)房“濱水雅園”的曾婆婆表示：“城里是絕對(duì)買不起房了。這里房子這么便宜，又安靜，我和老伴住在這里挺好的�！睂�(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，她也表示擔(dān)心，但是“總要住啊，這么便宜，再過兩年哪找去？”她覺得就算國家政策調(diào)控，不過已經(jīng)有人入住了，總不能把人趕出來把房子拆了吧？“反正自己住，應(yīng)該問題不大吧。”一對(duì)給父母買房養(yǎng)老的兄妹則表示雖然因?yàn)楸阋瞬艁碣I房，但確實(shí)很擔(dān)心產(chǎn)權(quán)問題，“萬一這是違規(guī)用地，政府把房推了，誰賠償我啊？”至于買不買，“還是看看吧，總覺得不靠譜�！�
據(jù)多個(gè)銷售人員介紹，買小產(chǎn)權(quán)房的人40%是養(yǎng)老的，40%是投資的，還有20%是在城里買不起房的年輕人。正如紫金瀾庭的銷售人員所說：“這里多便宜啊，20多萬就可以買套大房子，余下的錢還可以買輛車，要在城里連首付都付不起�！�
中大恒基專業(yè)人士認(rèn)為，另外，目前在售小產(chǎn)權(quán)房均價(jià)為3344元/平方米，僅為2006年北京市整體銷售均價(jià)8792元/平方米的38%。可見，小產(chǎn)權(quán)房主要的優(yōu)勢(shì)在于價(jià)格。面對(duì)高昂的京城房?jī)r(jià)，將這部分消費(fèi)能力較弱，本不應(yīng)以購買商品房來改善住房條件的中低收入群體推向了小產(chǎn)權(quán)房，需求不減為小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的存在創(chuàng)造了空間。另外，我愛我家人士認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的郊區(qū)化，拉近了商品房和小產(chǎn)權(quán)房地理位置上的差異。小產(chǎn)權(quán)房一般位于郊區(qū)，以往因?yàn)榈乩砦恢帽容^偏僻，一般人不太容易接受。近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)步伐的加快，以及軌道交通的發(fā)展，小產(chǎn)權(quán)房與一般商品房已經(jīng)連成片，交通條件也大大改善。
處置小產(chǎn)權(quán)房意見不一
“雖然我也看到有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)提示，但面對(duì)高房?jī)r(jià)，也只能暫時(shí)選擇小產(chǎn)權(quán)了。”剛剛畢業(yè)的王先生無奈地表示。實(shí)際上是，很多購買小產(chǎn)權(quán)房的人都是這樣的原因。據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營銷市場(chǎng)研究中心在3月初的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，目前在售小產(chǎn)權(quán)樓盤約占市場(chǎng)總量的18%。如何處置這些小產(chǎn)權(quán)房呢？不同的人持不同觀點(diǎn)。
同情派：這部分人認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房要自救，使其走向合法化。
“‘小產(chǎn)權(quán)房’是現(xiàn)實(shí)情況下，老百姓尋找自救的一種辦法。我認(rèn)為，政府應(yīng)該鼓勵(lì)‘小產(chǎn)權(quán)房’走向合法化�！北本├砉ご髮W(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授胡星斗日前說。在他看來，“小產(chǎn)權(quán)房”可以通過政府的合理規(guī)劃、有效管理，避免占用大量的集體土地而走向合法化。中大恒基的人士認(rèn)為，對(duì)于已經(jīng)購買這類房屋的購房者來說，與其多次強(qiáng)調(diào)其不合法性，不如加強(qiáng)監(jiān)管，并盡快制定出相關(guān)規(guī)定給予合理的善后，以保護(hù)購房人的利益。
強(qiáng)硬派：這部分人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房屬于違法占用土地，必須拆除。中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰在其博客中表示，所謂“小產(chǎn)權(quán)房”占用的是集體土地或“宅基地”，我國現(xiàn)行法律明確規(guī)定、“這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房合法化，等于承認(rèn)違法的事實(shí)，等于認(rèn)同違法，所以他認(rèn)為，已經(jīng)購買的或者入住的，開發(fā)商應(yīng)該堅(jiān)決退款賠償；已經(jīng)在建的不應(yīng)以建成所謂“保障性用房”來瞞天過海，應(yīng)該堅(jiān)決拆除；籌備中的更不應(yīng)該實(shí)施。
小產(chǎn)權(quán)二手房無法過戶
中大恒基市場(chǎng)研究部對(duì)北京存量房的分布分析顯示，目前小產(chǎn)權(quán)二手房絕大多數(shù)分布在遠(yuǎn)郊區(qū)縣，占總量的85%。其中房山區(qū)的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目數(shù)量最多，占比為30%，其次為懷柔區(qū)、密云縣和通州區(qū)，占比分別為25%、15%和35%。房山、通州兩區(qū)受到了交通利好的影響，京通快速路、京石高速路將這兩個(gè)區(qū)域與城區(qū)連接起來，縮短了往返城區(qū)的時(shí)間成本，所以，交通的利好加上購房需求逐漸城市邊緣化的趨勢(shì)，使得消費(fèi)者認(rèn)為自己如果買了這些地方的房子，沒準(zhǔn)升值的潛力會(huì)更大。
但是中大恒基過戶部負(fù)責(zé)人告訴記者，購買小產(chǎn)權(quán)二手房的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比收益大得多，消費(fèi)者最好不要再將目光集中在這種產(chǎn)權(quán)類型的二手房上面。首先，所謂小產(chǎn)權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)只是當(dāng)?shù)卣谜厣w起的房子，沒有真正的產(chǎn)權(quán)，不受國家法律保護(hù)，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。其中最為關(guān)鍵的是，即使作為完全自住的房屋，沒有房產(chǎn)證，就意味著購房人不是合法產(chǎn)權(quán)人，不能以法律為武器來維護(hù)自身的權(quán)益。
如果小產(chǎn)權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)在國家規(guī)劃用地范圍之內(nèi)，那就是“拆你沒商量”，國家不會(huì)給你同等于大產(chǎn)權(quán)的拆遷款，即使有補(bǔ)償，也是很少的一部分，并且因?yàn)榉刹怀姓J(rèn)房主的產(chǎn)權(quán)，很可能補(bǔ)償費(fèi)用只給農(nóng)村的大隊(duì)或者鄉(xiāng)政府，這樣，房主的利益保障等于是沒有任何的法律支撐。房主沒有權(quán)利跟國家討價(jià)還價(jià)，想當(dāng)“釘子戶”都沒有機(jī)會(huì)。中大恒基過戶部負(fù)責(zé)人還告訴記者，小產(chǎn)權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)還不如使用權(quán)有保障。(趙麗萍 程建蘭）
