全國大中城市房價非理性上漲，與廣大百姓購買力相去甚遠，令人堪憂。中央政府三令五申要將房價控制到合理范圍內(nèi)，讓廣大百姓買得起房、能住上房。但是，目前看，房價仍一路上揚，經(jīng)濟適用房一房難求。普通百姓要想圓住房夢，真是長路漫漫，何其遠兮。事實上，國家為控制房價已采取了多種措施，只是效果難以顯現(xiàn)。不難看出，這幾年國家調(diào)控房價的措施，多以行政手段為主，這些手段有的固然不錯，比如，限制外資、港澳臺資炒房等，很及時。但是，在市場經(jīng)濟條件下，政府調(diào)控房價應更多采用經(jīng)濟和市場手段，以增強市場自身的調(diào)解能力，減少資源配置的扭曲。稅收是一種良好的市場調(diào)控方法，被稱為經(jīng)濟的“自動穩(wěn)定器”。稅收在調(diào)控房價中的作用不可小視。
很明顯，目前中國房地產(chǎn)市場最大的問題是供需矛盾。旺盛的市場需求與不合理的住房供應結(jié)構(gòu)成為問題的兩個方面，這是促使房價扭曲性瘋狂上漲的根本原因所在。有關(guān)部門和一些專家也指出高檔住房和別墅這些單價較高的房屋供應量過大，拉高了房屋總體平均價格。而滿足大眾住房需求的普通住房供給不足。
要調(diào)整房地產(chǎn)市場的供給和需求問題，筆者認為最關(guān)鍵的莫過于運用稅收手段，讓稅收在調(diào)控房價中發(fā)揮重要作用。目前國家已實施的稅收方案，未發(fā)揮應有的調(diào)控作用，切實調(diào)整征稅方式是必要的。近日，筆者在《中國經(jīng)濟時報》發(fā)表一文指出，對需求領(lǐng)域征收差別稅，可以大大遏制房地產(chǎn)市場囤房、投機的虛假需求現(xiàn)象。其具體做法是：政府對居民住房有一個統(tǒng)一標準，每個家庭，人均住房面積在規(guī)定標準內(nèi)購買房產(chǎn)是免稅的，超過這個住房面積標準，還希望去購買房產(chǎn)，就要對其購買的超額房產(chǎn)面積征收一定額度的稅金。這個稅收采取累進稅的形式，超過標準面積越多，所征的稅就越高。此征稅方法的好處在于，有錢人可以任意多買房，但是需繳納更多稅金。沒錢人如果現(xiàn)有住房足夠居住，不必非要借錢去買房，也不必羨慕別人購買多處房產(chǎn)，因為多購房者為國家多繳稅了。這種征稅方法將有利于遏止房產(chǎn)需求領(lǐng)域的過度投機行為。
上述征稅方法意在控制過度需求。而供給領(lǐng)域的稅收，上述文章未曾提及�，F(xiàn)今，我國住房供給領(lǐng)域的稅收，由于設計缺陷，未能有效控制住房價，反而產(chǎn)生促漲作用。因此，筆者還要特別強調(diào)，合理的供給領(lǐng)域的稅收，應該引起高度關(guān)注。在房地產(chǎn)需求方面征稅的同時，制定適宜的供給領(lǐng)域的征稅辦法，以將房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)控到趨于合理的程度。
多日來，面對苦不堪言的房奴和對高房價頗多抱怨的廣大民眾，一些房地產(chǎn)開發(fā)商公然強調(diào)，他們不是為窮人蓋房子，而是在給富人蓋房子。這話實質(zhì)上反映了房地產(chǎn)企業(yè)的真實想法。房地產(chǎn)商為什么更愿意多建高檔和高價的房產(chǎn)，而不愿意生產(chǎn)低價房呢？很明顯，因為他們從高價豪華房中可以賺取更高的利潤。企業(yè)最大的目的是賺取最大利潤，這是無可厚非的。但是，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的目的不是只滿足少數(shù)消費高檔住房的居民需求，而是要讓廣大民眾都能有房住，窮人也能住上房。所以，生產(chǎn)更多的普通商品房和低價房，才是當務之急。解決窮人和普通人的住房問題，完全靠國家財政補貼，有些不太現(xiàn)實。應該采取一種讓市場接受的手段，使房地產(chǎn)開發(fā)商在賺取利潤的同時，自愿生產(chǎn)出價格相對低廉的房產(chǎn)。那么，如何讓房地產(chǎn)商自覺愿意生產(chǎn)低價房呢？顯然，政府的調(diào)控政策是關(guān)鍵因素，政府應當順應市場的潮流，制定適宜的政策，讓房地產(chǎn)開發(fā)商從獲得利潤的目的出發(fā)，不去爭相生產(chǎn)高價豪華房，而是心甘情愿提供經(jīng)濟適用房、低價房。稅收政策在調(diào)控房地產(chǎn)供給方面，可以起到巨大的作用。
稅收手段如何可以改變房地產(chǎn)開發(fā)商只為富人蓋房子的行為呢？筆者認為，可以通過差別稅收方法，將生產(chǎn)高價豪華房和生產(chǎn)低價房的房地產(chǎn)商的利潤拉平來改變房地產(chǎn)商的行為。其做法可以這樣：房地產(chǎn)商開發(fā)房產(chǎn)時，對他們采取累進稅制的征稅辦法，房子蓋得越豪華越高檔，售價越高，征的稅就越多，稅率越高；而蓋低價房、經(jīng)濟適用房就應該少征稅或不征稅，為窮人和大多數(shù)老百姓蓋房子就要少征或不征稅。通過稅收手段，國家使生產(chǎn)豪華高價房和低價房的房地產(chǎn)開發(fā)商獲得同樣的利潤，為富人蓋豪華房不再有超額利潤了，于是，因低價房需求量大，購買者多，房地產(chǎn)開發(fā)商可以從生產(chǎn)低價房中獲取更多利潤，這樣，為追求利潤，開發(fā)商自覺地提供大量的經(jīng)濟適用房和低價房。目前看，房地產(chǎn)管理部門可以對房地產(chǎn)開發(fā)成本進行較為精確的估算。于是，根據(jù)不同檔次的房地產(chǎn)制定不同的稅率，是切實可行的。通過稅收手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給結(jié)構(gòu)應當能夠?qū)崿F(xiàn)。
國家研究開征房產(chǎn)稅，希望體現(xiàn)對中低收入群體的保障。對給富人蓋豪華房的企業(yè)，課以重稅，其結(jié)果符合調(diào)控的目標，這將促使房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向需求量大、利潤有保障的中低檔房。而為富人蓋的豪華住房，稅收高，價格上漲，但富人不會太在乎，仍然會買，只是如前文所述，多買房產(chǎn)要多交稅，他們多購房時也要三思而后行了。將需求領(lǐng)域的稅收和供給領(lǐng)域的稅收配合起來，富人購買的房子面積越多，繳的稅就越多，從而限制了富人過多購買各種房產(chǎn)。這樣，即使是豪華高價房，由于需求受到限制，其價格也會降一些。而窮人及普通大眾購買標準內(nèi)住房是免稅的。通過稅收手段調(diào)解了供給與需求，增加了低價房的供應量，限制了過度需求，最終使整個房地產(chǎn)價格降下來。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商可能會為降低成本，降低房產(chǎn)的質(zhì)量，這就特別需要政府房屋監(jiān)管部門對低價房的房屋建筑質(zhì)量進行把關(guān)。對低成本、低價也低質(zhì)量的房地產(chǎn)開放商給以嚴厲的打擊。
2006年國六條和國六條細則指出，70%以上要建90平米以下住房，以滿足大多數(shù)人的需要，國家認識到這個問題的重要性，用技術(shù)性的約束來調(diào)整中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。但是90平米以下住房可建成低檔住房，也可以建成高端住房，這種規(guī)定不能起到調(diào)控出適合廣大民眾住房供給的作用。2007年兩會明確規(guī)定房地產(chǎn)市場應更多以中低端房產(chǎn)為主，但是更多強調(diào)用行政手段解決，沒有對市場力量和稅收的作用給以足夠的關(guān)注。采取稅收手段調(diào)控住房供給與需求，蓋豪華房多繳稅，蓋低價房少繳或不繳稅，從而拉平房地產(chǎn)商的利潤，促使他們生產(chǎn)適銷對路的低價房，在利益驅(qū)使下，商品房的供給結(jié)構(gòu)會逐步趨于合理。同時，需求領(lǐng)域征稅，也會遏制住過度需求。如此，國家期望的調(diào)控目標更容易達到，房地產(chǎn)市場價格扭曲的情況也會減少。(袁秀明 中國社會科學院經(jīng)濟研究所)
