樓市金九銀十分歧：量漲價平？價格回落？(3)

　　價格回落派

　　反彈只是美好愿望

　　SOHO中國董事長 潘石屹

　　“金九銀十”以實現(xiàn)絕地大反彈這只是開發(fā)商美好愿望。前5年的調(diào)控政策更像是喊口號，說要處理閑置土地，加大保障房建設(shè)，后續(xù)細(xì)則沒跟上，但這次不一樣，有實施細(xì)則，具備操作性。從4月出臺的國十條以及后續(xù)出臺一系列調(diào)控政策壓力下，房屋供應(yīng)量將繼續(xù)增加、開發(fā)商資金鏈也會進(jìn)一步收緊，預(yù)計今年下半年房地產(chǎn)市場量價齊跌，房價將回落至2009年初的水平。

　　供應(yīng)大增 價格戰(zhàn)一觸即發(fā)

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總 高姍

　　調(diào)控以來，樓市成交驟降，商品房銷量由每月七八千套的高位直降至三四千套，成交量腰斬令開發(fā)商應(yīng)對無措，不敢貿(mào)然推出新盤，這使得新政出臺以來的四個月每月僅有20個左右項目開盤，樓市供需深度觀望。

　　但是，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍預(yù)計，緊縮政策引發(fā)樓市供需雙降的僵持局面有望在“金九銀十”被打破。統(tǒng)計顯示，目前明確表示將在“金九銀十”推盤的項目量已達(dá)到40余個，其中過半為首次開盤的純新盤，開發(fā)商普遍寄希望于傳統(tǒng)的銷售旺季實現(xiàn)突破。對此，高姍分析，購房人暫時擱置購房意愿主要是受到針對多套購房、異地購房的政策限制所致，由于城市吸引力帶來的人口紅利，使得北京的購房需求仍然保持剛性特點，同時愈加明朗的通貨膨脹，資產(chǎn)價格上漲預(yù)期也帶動了一部分尋求保值避險資金回歸樓市。

　　然而，從目前來看，熱銷項目畢竟是少數(shù)，能否吸引更多的購房需求進(jìn)場消費成為開發(fā)商面臨的首要問題，因此9、10月份這一傳統(tǒng)的銷售旺季就成為開發(fā)商力爭的關(guān)鍵節(jié)點。

　　從目前明確計劃“金九銀十”推盤的項目來看，首次開盤的純新盤數(shù)量占比過半。高姍分析，相比價格已推至高位的老項目后期，純新樓盤在定價上不用考慮前期業(yè)主質(zhì)疑和樓盤形象折損風(fēng)險，因此弱市格局下純新盤定價往往偏低，這也是吸引購房人的重要因素。在純新盤的低開壓力下，老項目面臨的銷售壓力更加嚴(yán)峻，如果通過增加產(chǎn)品附加值等方式變相降價無法獲得購房者認(rèn)同，那么直接降價將成為必然選擇。可見，在新盤的低開標(biāo)桿作用下，伴隨著供應(yīng)量的集中推出，“金九銀十”房地產(chǎn)市場有可能出現(xiàn)價格拐點，樓盤降價由點及面，由遠(yuǎn)郊區(qū)傳導(dǎo)至城市外沿，最終形成整體市場的價格回落。

　　今年的“金九銀十”，樓市價格戰(zhàn)一觸即發(fā)。