樓市“高燒”降溫 價(jià)格大幅下降可能性不大

　　今年上半年的房市，如同一位“高燒”病人，喝下“房市新政”這一劑猛藥后開始出現(xiàn)降溫。從已經(jīng)公布的上半年我國房地產(chǎn)運(yùn)行情況來看，房價(jià)漲幅持續(xù)下降，成交量的萎縮以及“國房景氣”的連續(xù)回落，都表明自4月份以來的新一輪房市宏觀調(diào)控政策已經(jīng)給市場帶來重大影響。“遏制房價(jià)過快上漲勢(shì)頭”的宏觀房市調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)。

　　在當(dāng)前房市仍處在供需雙方“角力”的敏感時(shí)期，房市今后的走勢(shì)如何？房價(jià)又會(huì)出現(xiàn)何種變化？

　　從“量價(jià)齊升”到“成交量下滑”

　　房市新政效果顯現(xiàn)

　　“以4月17日國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》為‘分水嶺’，今年上半年我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了‘冰火兩重天’：‘新政’之前，市場持續(xù)火爆，‘量價(jià)齊升’；‘新政’實(shí)施之后，市場迅速降溫，行業(yè)景氣度明顯回落。”中國銀行戰(zhàn)略發(fā)展部高級(jí)經(jīng)濟(jì)師周景彤告訴記者。

　　今年前3個(gè)月，我國房地產(chǎn)市場延續(xù)了去年的“火熱”局面，不僅房價(jià)不斷上漲，而且房屋成交量也在上升，在一些一線城市，二手房市場賣方“坐地漲價(jià)”現(xiàn)象屢見不鮮。在土地市場，同樣是“熱火朝天”。

　　為遏制房價(jià)過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，今年以來，國家陸續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，從回收流動(dòng)性到提高信貸門檻，從建立地方政府問責(zé)機(jī)制到限制非本地居民購房，從改革土地拍賣制度再到限制非主業(yè)大型央企退出房地產(chǎn)市場等。隨后地方政府也相繼出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，進(jìn)一步細(xì)化房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。

　　在一系列調(diào)控政策的作用下，4月份房地產(chǎn)市場就出現(xiàn)成交量下滑的局面，隨后房價(jià)雖然仍在上漲，但是漲幅不斷回落，部分城市房價(jià)開始出現(xiàn)松動(dòng)。周景彤告訴記者：“在新政作用下，房價(jià)過快增長的勢(shì)頭得到初步遏制。”他還說：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源漲幅回落，顯示出房地產(chǎn)開發(fā)資金已經(jīng)受到‘銀根’緊縮政策的影響。”但是，人們也要看到，房地產(chǎn)投資增速依然較快。

　　房市進(jìn)入“僵持階段”

　　價(jià)格大幅下降可能性不大

　　雖然當(dāng)前房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭已經(jīng)得到遏制，但是房價(jià)過高問題依然沒有得到解決，雖然國家加大了對(duì)保障性住房建設(shè)力度，但是房市供需不平衡的矛盾依然沒有緩解。

　　周景彤認(rèn)為，影響房地產(chǎn)短期波動(dòng)的因素很多，但最主要的因素有兩個(gè)，一個(gè)是宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，另一個(gè)是宏觀調(diào)控政策。隨著經(jīng)濟(jì)增長高位回落，隨著房地產(chǎn)新政的實(shí)施和不斷完善，我國房地產(chǎn)市場將有可能進(jìn)入“量價(jià)齊跌”的調(diào)整期�？紤]到政策時(shí)滯和歷史經(jīng)驗(yàn)，房價(jià)明顯下跌最有可能出現(xiàn)在今年7、8月份以后，房價(jià)跌幅在15%至30%之間，銷售量跌幅在30%左右。

　　國家統(tǒng)計(jì)局公布的上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，但是專家們大多預(yù)計(jì)下半年經(jīng)濟(jì)增速會(huì)有所回落。當(dāng)前工業(yè)增速和投資增速都已經(jīng)出現(xiàn)回落。從國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看，歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)的持續(xù)，使得今年下半年世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍然復(fù)雜。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗、不樂觀，使開發(fā)商和購房者的預(yù)期發(fā)生改變，他們的投資和購買行為更趨謹(jǐn)慎。

　　從發(fā)展周期來看，周景彤指出，我國房地產(chǎn)行業(yè)本身存在著調(diào)整的空間和客觀要求。即使不再出臺(tái)新的調(diào)控政策，只要將目前政策執(zhí)行到位，房價(jià)下跌也是大概率事件。如果信貸投放規(guī)模保持不變、其他調(diào)控政策執(zhí)行到位，那么8月份以后房價(jià)必然出現(xiàn)下跌，此前漲幅過快的核心城市下跌幅度將更大。

　　此外，我們也要看到，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然保持快速增長的態(tài)勢(shì)，遠(yuǎn)高于固定資產(chǎn)投資增速。那么，下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢(shì)如何？交通銀行金融研究中心高級(jí)宏觀分析師唐建偉預(yù)計(jì)，此次房地產(chǎn)市場的調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響不會(huì)超過2007年~2009年那一輪。原因有兩個(gè)：一是兩次政策出臺(tái)的背景不一樣。二是保障性住房建設(shè)力度加大將對(duì)未來房地產(chǎn)投資形成一定程度支撐。即使商品房建設(shè)投資因房地產(chǎn)調(diào)控政策而有所下降，但保障房建設(shè)將對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)投資形成較好的支撐，使其不會(huì)大幅下降。預(yù)計(jì)2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為20%左右。

　　周景彤認(rèn)為，基數(shù)因素將使今年下半年房地產(chǎn)投資增速放慢。預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為22%左右，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長16%左右。

　　政策取向 房市走勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)

　　當(dāng)前對(duì)于未來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的取向，備受市場關(guān)注。周景彤認(rèn)為，未來一段時(shí)間，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)保持方向不搖擺，力度不放松。進(jìn)一步增加保障性住房有效供給，降低保障性住房價(jià)格；加快推出物業(yè)稅政策，建立健全抑制投資投機(jī)性需求的長效機(jī)制；注重政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性，使前期出臺(tái)的政策長期化；建立房地產(chǎn)信貸二級(jí)市場，以防范可能出現(xiàn)的金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　從當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策來看，重在抑制不合理需求，周景彤建議將這些政策在不斷完善的基礎(chǔ)上長期化。我國建設(shè)用地的稀缺以及住房需求的龐大，決定了我國應(yīng)長期堅(jiān)決遏制投機(jī)性需求，回歸住房的消費(fèi)品屬性。如果僅僅將這些措施作為短期性、臨時(shí)性措施，市場的“躲貓貓”效應(yīng)難免再次出現(xiàn)，房價(jià)非理性飚升難免重新上演。此外也要重視完善信息對(duì)接機(jī)制，使差別化信貸政策執(zhí)行到位。作者： 龐東梅