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外資“入贅”受限制 豪宅開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在“很痛苦”

2006年07月25日 11:23

    7月24日,經(jīng)國(guó)務(wù)院同意,建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  中新網(wǎng)7月25日電  據(jù)業(yè)內(nèi)分析,海外資金對(duì)中國(guó)普通住宅興趣并不大,主要投資方向是甲級(jí)寫字樓和高檔公寓,因此六部委新政的出臺(tái)對(duì)普通住宅影響不大,但對(duì)寫字樓和公寓市場(chǎng)影響很大。隨著《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)24日正式公布,上海、北京等地房市的高端房地產(chǎn)項(xiàng)目受影響較大。

  上海:豪宅有價(jià)無(wú)市

  “做豪宅的開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在挺痛苦的!笔腊钗豪硎(下稱“CBRE”)住宅部經(jīng)理史培穎對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》說(shuō)。CBRE代理了濱江豪宅“鵬利海景”,該項(xiàng)目緊鄰中國(guó)內(nèi)地住宅第一貴——湯臣一品。據(jù)史培穎透露,鵬利海景受制于宏觀調(diào)控,又目睹了湯臣一品的銷售不佳,至今還沒(méi)有對(duì)外公開(kāi)。這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商——中糧集團(tuán)至今舉棋不定。

  位于上海小陸家嘴板塊的鵬利海景,與湯臣一品、盛大金磐等濱江豪宅成三足鼎立之勢(shì)。截至昨日16:00,網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示:湯臣一品仍一套未售出;兩年前開(kāi)盤的盛大金磐,累計(jì)合同均價(jià)約為3萬(wàn)元/平方米,尚有100套可售。

  上海世茂莊園置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的世茂山莊,累計(jì)合同均價(jià)約5.5萬(wàn)元/平方米,從去年10月至今年6月,僅簽約7次,但累計(jì)合同撤銷次數(shù)卻達(dá)5次。

  無(wú)獨(dú)有偶,累計(jì)合同均價(jià)約為2萬(wàn)元/平方米的徐匯御苑,從今年2月18日開(kāi)盤至今,600余套房子僅銷售了不足一成。

  “定價(jià)還是太高,開(kāi)發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)形勢(shì)的估計(jì)或許過(guò)于樂(lè)觀了。”第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)有限公司(下稱“Savills”)研究部一位分析人士這樣表示,“發(fā)展商定價(jià)自然有一定的客戶基礎(chǔ)和市場(chǎng)潛力,但一些豪宅高企的價(jià)格使得銷售放緩了不少。”

  除了價(jià)格因素,政策變化也是滬上豪宅銷售乏力的重要原因。CBRE的史培穎告訴記者,171號(hào)文件(注:《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》)正式出臺(tái)后,實(shí)名制的實(shí)施和外商投資企業(yè)注冊(cè)資本金的提高等要求,無(wú)論對(duì)于個(gè)人買家還是境外基金購(gòu)買中國(guó)境內(nèi)的物業(yè)都會(huì)受到一定程度的影響。

  《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者在采訪中發(fā)現(xiàn),171號(hào)文件正式出臺(tái)以后,部分業(yè)內(nèi)人士開(kāi)始認(rèn)為境外基金將重新考慮在中國(guó)內(nèi)地的投資策略和風(fēng)險(xiǎn)。此前湯臣一品又再曝出可能轉(zhuǎn)售為租的消息。

  對(duì)此,Savills的分析人士認(rèn)為,“現(xiàn)在尋找國(guó)際買家比較困難。無(wú)論是境外機(jī)構(gòu)還是境外人士都會(huì)因?yàn)橹脴I(yè)門檻的提高而延長(zhǎng)觀望期。根據(jù)經(jīng)驗(yàn),半年或一年之后,國(guó)際買家或許會(huì)重新啟動(dòng)收購(gòu)行動(dòng),轉(zhuǎn)售為租倒不失為現(xiàn)階段的一個(gè)辦法。何況帶租約的房子可以成為賣家談判的一個(gè)砝碼,有助于國(guó)際叫賣!睋(jù)了解,湯臣一品4棟物業(yè)中,B棟和C棟對(duì)外出售,A、D兩棟則由湯臣集團(tuán)長(zhǎng)期持有。

  史培穎也表示,鵬利海景項(xiàng)目的設(shè)想之一也是轉(zhuǎn)售為租,租金水平大約是每套7萬(wàn)~8萬(wàn)元/月,投資回報(bào)率是比較低的,僅為6%~7%。(葉國(guó)靖)

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