中新網(wǎng)6月8日電 據(jù)《中華工商時(shí)報(bào)》報(bào)道，盡管此次九部委《意見》推出后，開發(fā)商中的幾大“龍頭”企業(yè)對(duì)外都做出低調(diào)姿態(tài)，但實(shí)際上，最近幾乎所有的開發(fā)企業(yè)在等待實(shí)施細(xì)則出臺(tái)的同時(shí)，都在圍繞著“90平方米中小套型占全部新供應(yīng)量70%以上”新規(guī)定的一些關(guān)鍵點(diǎn)在展開激烈的爭(zhēng)議，并相互交流，揣摩政策走向，研究應(yīng)對(duì)措施。
中小套型政策成焦點(diǎn)
九部委《意見》明確要求，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上�！睂�(duì)此，北京房地產(chǎn)商的反響十分強(qiáng)烈。
一些開發(fā)商提出，政府在實(shí)施細(xì)則中，不應(yīng)該將每個(gè)具體項(xiàng)目都套用“70%”的比例，而應(yīng)在總體開發(fā)量上力求達(dá)到70%的政策要求。也有不少開發(fā)商提出，“70%政策”可變通為以項(xiàng)目供應(yīng)量總套數(shù)計(jì)算，即套內(nèi)建筑面積90平方米的中小戶型占全部套數(shù)的70%以上。
為落實(shí)九部委《意見》，本月6日，北京市勘察設(shè)計(jì)與測(cè)繪管理辦公室向北京各設(shè)計(jì)單位已經(jīng)下發(fā)通知，要求對(duì)新承接的商品房設(shè)計(jì)項(xiàng)目必須按“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)的總面積的70%以上”的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，已經(jīng)審批，但未取得施工許可證的項(xiàng)目，不符合該標(biāo)準(zhǔn)的必須修改方案。然而，不少設(shè)計(jì)單位反映，由于新政策中90平米以下“套型面積”概念不是很明確。主要問題是，建設(shè)部沒有對(duì)此概念下的住宅公攤范圍給出明確定義，無(wú)法操作。目前，對(duì)“套型面積”與“套內(nèi)面積”、“建筑面積”有什么區(qū)別，業(yè)內(nèi)的看法比較亂，尚需進(jìn)一步明確。
細(xì)則未出對(duì)策不少
盡管北京市的有關(guān)細(xì)則還沒出臺(tái)，開發(fā)企業(yè)已經(jīng)著手應(yīng)對(duì)即將面臨的市場(chǎng)變化。據(jù)了解，開發(fā)商除了向政府提出，“70%政策”可變通為以項(xiàng)目供應(yīng)量總套數(shù)計(jì)算外，不少企業(yè)策劃在設(shè)計(jì)中，將戶與戶之間預(yù)留可拆墻，或“變賣平方米為賣立方米”，將90平方米以下的住宅建成5.8米層高，預(yù)留裝修躍層空間，使小戶型產(chǎn)權(quán)房實(shí)際可以雙倍的價(jià)格“1變2”，從而享有大戶型功能空間，并合理規(guī)避掉各種稅費(fèi)。另有位于市中心的高檔項(xiàng)目則準(zhǔn)備采取“魔方組合”形式，即用一套房包含二至三個(gè)產(chǎn)權(quán)的“傘式”方式進(jìn)行銷售。
一些開發(fā)商表示，如果在其后出臺(tái)的細(xì)則中，沒有針對(duì)這些做法的限定，改善居住條件的需求仍會(huì)繼續(xù)釋放，市場(chǎng)還會(huì)比較看好。開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)仍然能有較好的保證。
然而，有業(yè)界人士提出，如果按開發(fā)建設(shè)總面積計(jì)算，同一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中，“90平方米以下住房”無(wú)論是80平方米，還是50、60平方米，其最終建設(shè)的面積之和需要占到全部商品房面積的70%以上。但如果按開發(fā)總套數(shù)作基數(shù)，若90平方米以下的套型面積都比較小，雖然套數(shù)達(dá)到70%的標(biāo)準(zhǔn)，但整體面積之和很有可能達(dá)不到項(xiàng)目總建筑面積的70%。再有，“改賣平方米為賣立方米”的做法，雖然不能算違規(guī)，但其實(shí)際效果無(wú)疑與新調(diào)控政策的目標(biāo)是相背離的。
很多人關(guān)心新政對(duì)房?jī)r(jià)將產(chǎn)生怎樣的影響。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，九部委《意見》的嚴(yán)密性存在問題，需要后續(xù)政策的進(jìn)一步調(diào)控。結(jié)構(gòu)調(diào)整針對(duì)所有項(xiàng)目，要求戶型為90平方米以下的占到70%，卻沒有限制房?jī)r(jià)，那么，即使是小戶型的住宅，也可能在市場(chǎng)上被炒到很高的價(jià)格。很多開發(fā)商也認(rèn)為，即便都是90平方米以下的住宅，會(huì)有以低價(jià)取勝的，但好地段的項(xiàng)目，仍會(huì)在市場(chǎng)良好預(yù)期下，在利潤(rùn)上通過設(shè)計(jì)“以小博大”。
政府是否有違約之嫌？
據(jù)了解，目前北京大約有100多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目只拿到了規(guī)劃證，沒拿到開工許可證。有開發(fā)商提出，如果按照九部委新政執(zhí)行，很多項(xiàng)目要面臨改變與建材商、建筑商等許多上下游企業(yè)的合作合同問題，政府有違約之嫌。因?yàn)�，此前開發(fā)企業(yè)與政府已經(jīng)簽了項(xiàng)目立項(xiàng)合同。而且，今年通過競(jìng)拍方式高價(jià)獲得土地的開發(fā)商是根據(jù)當(dāng)時(shí)政府的規(guī)劃要求拍下地塊的，新政策對(duì)項(xiàng)目的改變有可能使開發(fā)企業(yè)退地。
對(duì)此，北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心樓建波主任提出，九部委“意見”屬于行政法規(guī)，由此牽出的上述問題不是法律和政策的沖突問題。此前，開發(fā)企業(yè)與政府間只是民事合同雙方的關(guān)系，政府只是合同一方的當(dāng)事人。由于《合同法》中對(duì)法規(guī)變化有免責(zé)條款，因此，在法規(guī)變化、合同無(wú)法履行的情況下，作為合同一方的當(dāng)事人應(yīng)不承擔(dān)責(zé)任。即便不將其視做民事關(guān)系，而是行政行為，當(dāng)有關(guān)法規(guī)變了，從法律上看，此時(shí)的政府也沒責(zé)任。至于新出臺(tái)的行政法規(guī)是否對(duì)市場(chǎng)干預(yù)過多，是否影響了政府的信譽(yù)，則是法律之外的問題。
很顯然，新調(diào)控政策的實(shí)施取決于地方政府后續(xù)政策的出臺(tái)，而地方政府配套細(xì)則的執(zhí)行力與市場(chǎng)可操作性，將決定中央政策最終是否能落到實(shí)處。(陸昀)
