中新網(wǎng)6月7日電 據(jù)《深圳商報》報道，5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》。政策出臺后，深圳的房價走向如何呢？普遍的看法是將走向理性，趨向平穩(wěn)。那么，對于正在逐步走高的深圳二手樓市來說，未來將向何處去？
觀望期已經(jīng)形成？
5月的最后一個周末開始，深圳的多家商業(yè)銀行在加班加點，抓緊處理那些已經(jīng)遞交了貸款申請，但還沒有來得及辦理審批的住房貨款手續(xù)。過去的一周里，深圳各大產(chǎn)權(quán)交易登記中心人頭攢動，一些確定意向的買賣雙方，在抓緊實行新政前的最后時機(jī)，進(jìn)行過戶登記。表面看來，市場交易非常旺盛，其實是虛火。有人戲稱：這是過去近兩年時間里深圳房價節(jié)節(jié)攀升的“回光返照”。種種跡象表明，三級市場將出現(xiàn)一個不會太短的觀望期。
從5月初開始，有信息透露多家大型地產(chǎn)中介的經(jīng)營業(yè)績受政策影響而出現(xiàn)下滑。截至6月初，一些中介公司的業(yè)務(wù)成交量下降了20%，最多的下降了40%。從市場來看，“想買房的暫時不要買，想賣房的暫時不要賣”已成為一部分人的共同心態(tài)。普通置業(yè)者看好深圳房價將走向理性和平穩(wěn)，一些投資客期待市場出現(xiàn)去年新政出臺后房價上漲情況。因此，深圳房地產(chǎn)三級市場的觀望心態(tài)已經(jīng)初步形成。
觀望心態(tài)的形成主要來自兩個方面。一方面，新政策出臺充分說明了政府對穩(wěn)定房價的決心和強(qiáng)硬手段。顯然，政府為了穩(wěn)定樓市，可能還會采取進(jìn)一步的措施和更加有力的手段。業(yè)內(nèi)人士、百姓的普遍看法是：在最近一段時間，各地方政府有關(guān)房地產(chǎn)的具體調(diào)控細(xì)則將會陸續(xù)出臺，打壓和制約炒樓行為，規(guī)范市場，穩(wěn)定房價。另一方面，實行新政后，包括專家、學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士在內(nèi)，大多數(shù)人對房價的走勢難有一個準(zhǔn)確的判斷。買家擔(dān)心房價出現(xiàn)大跌，不敢匆忙購房。投資客和持房者擔(dān)心房價上漲，現(xiàn)在出手可能不合算，不如轉(zhuǎn)向出租和長線投資。
觀望期是一種短暫的平衡，對于房價的降溫、市場理性化和規(guī)范的交易行為有著一定的益處。然而，一旦房價的走向趨于明朗，就會打破這種平衡，市場將很快走向活躍。
寒潮期真的會來嗎？
筆者隨機(jī)走訪福田、羅湖、南山9家小型中介地鋪，其中8家地鋪有近期將地鋪轉(zhuǎn)讓出去的意向，只有1家地鋪表示觀察一段時間再說。同時，個別小型中介應(yīng)對即將到來的低迷市場，可能會做裁員的選擇。
5月底至6月初，關(guān)內(nèi)一手樓和關(guān)外的高端新房在銷售上有突然卡殼的現(xiàn)象，成交數(shù)量銳減，房價持續(xù)非理性上漲的新房市場將帶動高端二手樓價的下降。以南山區(qū)為例，前三個月快速上漲的二手樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了不同程度的價格下降。
新政策出臺，對于逼退樓市炒家有著很強(qiáng)的威力，但在一定程度上也影響了一些普通置業(yè)者的信心。受股市復(fù)興的吸引，樓市資金向股市轉(zhuǎn)移的趨勢也較為明顯。與一手樓一樣，二手樓市進(jìn)入低迷狀態(tài)似乎難以回避。有少部分人預(yù)計，受新政策影響，深圳房地產(chǎn)三級市場及中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將迎來“冬季”，二手樓市場將進(jìn)入一個短暫的低迷期或寒潮期。
目前，深圳房地產(chǎn)三級市場中有多種聲音在預(yù)見和解讀。一種說法是90平方米以上的高端物業(yè)將出現(xiàn)價格回落。受政策強(qiáng)控和原有底價虛高的影響，經(jīng)過一段時間沉淀，這些物業(yè)的價格將回落到一個正常水平，帶動二手房價的下降。另一種說法是受“雙70%”的制約和可開發(fā)土地資源減少的限制，高端物業(yè)在中長期將有較大的升值潛力。一部分人認(rèn)為，二手樓買賣市場將明顯下降，租方市場將會保持原有的態(tài)勢或略有增加，樓盤租金波動的幅度不會太大。因為原來有買房打算的人，一部分轉(zhuǎn)向了租房，一些投資客暫停拋樓，轉(zhuǎn)向長線投資，將房產(chǎn)轉(zhuǎn)向了租方市場，維持了市場的平衡。
甚至，有一些極小的聲音：深圳的二手樓會不會出現(xiàn)二十世紀(jì)九十年代的崩盤？二手樓的價格會不會一瀉千里？這種現(xiàn)象是不可能出現(xiàn)的，政府有足夠的能力和預(yù)見性來確保樓市的繁榮穩(wěn)定，市場也有足夠的內(nèi)力促使樓價平穩(wěn)。當(dāng)然，二手樓市肯定會受到這些因素的影響和考驗。
調(diào)整期有多久？
作為調(diào)控細(xì)則的九部委“十五條意見”，不但涉及面更廣，且落點更為明確、量化。90平方米、5年、70%、35%、30%……一串具體的數(shù)字構(gòu)成了判斷未來房地產(chǎn)三級市場走向的主要因素。隨著置業(yè)者信心改變、二手樓交易的明顯放緩和市場普遍觀望態(tài)度，業(yè)界一部分人士認(rèn)為，深圳三級市場將很快進(jìn)入一個調(diào)整期。
那么，調(diào)整期會有多久呢？業(yè)內(nèi)的說法是三個月以上。而筆者認(rèn)為，這個調(diào)整期其實就是市場對新政策的消化、吸收、調(diào)整過程，至少需要半年以上。原因是國家這次調(diào)控的力度比以前任何一次都要強(qiáng)，都要細(xì)，對稅收、信貸、土地三方面的調(diào)節(jié)作用十分倚重，主要使用金融工具對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，這比單純的行政手段的效果要來得慢一些，但也會更管用一些。
作為房地產(chǎn)三級市場來說，面對這樣一個相對較長的調(diào)整期和業(yè)內(nèi)普遍低落的心態(tài)，市場各方都會或多或少有一些影響：業(yè)務(wù)量銳減，中介市場可能面臨重新洗牌。另外，對于普通置業(yè)者來說，未滿2年繳營業(yè)稅與未滿5年繳營業(yè)稅沒有質(zhì)的區(qū)別，對于投資客來說，5年以后的住房價格難以把握，會盡早拋盤。在市場調(diào)整期內(nèi)，樓盤的投放量會有所增加，客戶需求較大，深圳的二手樓市盡管面臨種種考驗，但前景看好。(陳飛龍）
