建立有效的社會(huì)住房保障制度有四個(gè)層次。
第一層次：是中等偏上及以上的收入家庭按完全市場(chǎng)化的商品房供應(yīng)體系，購(gòu)買與租賃商品房�？梢栽诟鞒鞘兄邢薅ㄒ欢ū壤倪m合當(dāng)?shù)刂械仁杖爰彝ベ?gòu)買價(jià)格的普通商品房。用減免個(gè)人所得稅和減免一定交易稅費(fèi)的辦法對(duì)普通商品房的購(gòu)買家庭給以支持。除稅收減免與征收上給以支持與限制外，建議不應(yīng)再在商品房范圍內(nèi)設(shè)定高、中、低檔的分類，這種分類不但產(chǎn)生政策歧視，并且使購(gòu)買者產(chǎn)生貧富差異的心理歧視。
第二層次：是中等及中等偏下收入的家庭，除上述共享的支持政策外，用發(fā)行低息債券的方式，額外給以限額、限面積標(biāo)準(zhǔn)的貼息貼租支持(包括首付款的無(wú)息或貼息的支持)，使這部分家庭能用貼息貼租的扶助購(gòu)買或租賃普通商品房。但是必須保證這種中低價(jià)位的商品房供應(yīng)(約占城市供給量的20%左右)。按市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律，當(dāng)政府用政策對(duì)這類商品房給以消費(fèi)支持、并使這類商品房擁有消費(fèi)需求與市場(chǎng)時(shí)，自然就會(huì)有投資者生產(chǎn)此類產(chǎn)品。
第三層次：是取消經(jīng)濟(jì)適用住房，而將適用于經(jīng)濟(jì)適用住房的政策(包括劃撥土地)修改為建設(shè)社會(huì)保障性質(zhì)的低租房(資金來(lái)源于土地收益中的一定比例和發(fā)行低息債券或銀行發(fā)行長(zhǎng)期低息貸款)。這種住房的租金高于廉租房或政府定價(jià)公房出租的標(biāo)準(zhǔn)，但低于市場(chǎng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，用于解決低收入家庭(也許其中包括一部分中等偏低收入家庭)的住房問(wèn)題(一般房租標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不超過(guò)家庭收入的20%，差額由政府或企業(yè)補(bǔ)貼)。
第四層次：是對(duì)最低收入家庭(包括困難家庭)實(shí)行廉租房制度。包括用購(gòu)買一部分現(xiàn)有住房的實(shí)物配租、貨幣補(bǔ)貼租金的方式解決這部分只能靠政府解決的住房問(wèn)題的群體。(資金來(lái)源于公積金增值部分)并根據(jù)政府的財(cái)力逐步提高適用于廉租房保障的收入最高限額和人均居住面積的標(biāo)準(zhǔn)，以與社會(huì)發(fā)展同步的解決他們的生活質(zhì)量問(wèn)題。
建立新的住房體系之后，應(yīng)明確的告訴所有中等偏低及偏低以下收入家庭，不再用購(gòu)買商品房的方式解決住房問(wèn)題，而是用政府或企業(yè)租房的方式解決住房問(wèn)題，將這部分群體從市場(chǎng)中剝離，以避免社會(huì)輿論中對(duì)市場(chǎng)中商品房的指責(zé)，而只有中等偏上收入的家庭用商品房解決住房問(wèn)題。
政府對(duì)第一與第二層次供給制定政策與立法，其余按市場(chǎng)化方式由市場(chǎng)解決購(gòu)買與租用問(wèn)題。第三層次由政府主導(dǎo)與監(jiān)管，由企業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)行，按政府制定的政策與立法實(shí)施。第四層次按政策完全由地方政府負(fù)全責(zé)的方式實(shí)施。當(dāng)市場(chǎng)與政府責(zé)任、權(quán)力清楚，且適用對(duì)象的條件清晰時(shí)，消費(fèi)方式與預(yù)期就會(huì)發(fā)生變化，市場(chǎng)的消費(fèi)對(duì)象與產(chǎn)品定位也就清楚了，貧富差別的矛盾和中低收入家庭的住房也相應(yīng)得到緩解。
按現(xiàn)有的住房情況分析，實(shí)際第三與第四層次中由政府承擔(dān)一部分或負(fù)全部責(zé)任的城鎮(zhèn)家庭的比例(約8%至15%)并不高，政府完全有能力與財(cái)力分期分批實(shí)施上述政策。同時(shí)，完善住房保障體系重要的在于建立必要的制度。首先應(yīng)立法要求各級(jí)地方政府必須將當(dāng)年土地收益中10%至20%用于建立政府社會(huì)保障體系，讓中低收入家庭(不是居民，必須建立家庭概念與標(biāo)準(zhǔn))能看到政府出臺(tái)保障政策的資金來(lái)源，也降低和減少對(duì)土地與房?jī)r(jià)高的不滿，土地價(jià)格高會(huì)使保障性資金來(lái)源增加。
其次，提高廉租房的標(biāo)準(zhǔn)，首先改善最困難家庭的住房問(wèn)題，用二手房實(shí)物配租或貼租的方式，改變現(xiàn)有住房困難戶的現(xiàn)狀。政府監(jiān)管非盈利或低盈利，企業(yè)操作的方式發(fā)行低息的債券，對(duì)限定收入、限定住房標(biāo)準(zhǔn)的中等及偏下收入的家庭實(shí)行貼息、貼租的補(bǔ)貼方式，用購(gòu)或租解決住房問(wèn)題。另外，完善住房消費(fèi)政策應(yīng)建立“住宅法”，用法律的形式明確與保護(hù)住房消費(fèi)，“住宅法”中應(yīng)明確中國(guó)的住房供應(yīng)體系、住房社會(huì)保障體系、住房金融制度、住房消費(fèi)制度、住房不同消費(fèi)階段的標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)的內(nèi)容。
(來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）
