中新網(wǎng)1月20日電 近日，北京朝陽法院首次對拒不撤出小區(qū)的物業(yè)公司實施強(qiáng)制執(zhí)行，使得人們再一次聚焦業(yè)主與物業(yè)管理公司的關(guān)系問題。
今日出版的《新京報》載文指出，就目前的司法實踐看，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理公司之間形成權(quán)利義務(wù)關(guān)系的物業(yè)服務(wù)合同，其性質(zhì)被確認(rèn)為民事合同。而現(xiàn)實生活中物業(yè)管理公司的“管理服務(wù)”行為遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了民事行為的范疇。至于部分物業(yè)管理公司為解決物業(yè)糾紛而采取的斷水、斷電、封門等“強(qiáng)制措施”更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了民事主體的“自救措施”，即使是政府，由于依法行政的約束，也不能望其頸背。人們不得不靜下心來想一想物業(yè)管理公司的功能和存在的現(xiàn)實性問題。
從法理上講，依據(jù)民事合同是不能獲得公共管理權(quán)力的。而當(dāng)前物業(yè)管理公司的“管理服務(wù)”早就超出了“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動”的范疇，已經(jīng)借助所謂維護(hù)“物業(yè)小區(qū)”管理秩序的名義，從“管理物業(yè)”擴(kuò)展至“管理業(yè)主、租戶及一切進(jìn)入小區(qū)的人和相關(guān)事宜”。
莫非法律賦予了他們依據(jù)“民事合同”可以獲得“公共管理”甚至“強(qiáng)制實施管理服務(wù)”的權(quán)力？其實，“物業(yè)小區(qū)”真正應(yīng)當(dāng)行使公共管理職能的主體是業(yè)主自治組織。業(yè)主自治組織和居民自治組織一樣，是公共管理的主體，是業(yè)主行使自治權(quán)的機(jī)構(gòu)，而不應(yīng)是單純的“公共財產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)”。當(dāng)前作為業(yè)主自治組織的業(yè)主大會(及業(yè)主委員會)的職能缺失問題，實質(zhì)上有許多主觀和客觀的原因。
當(dāng)業(yè)主們由于規(guī)則的漏洞或意識的缺失，無法或懶于培育一個成熟的業(yè)主自治組織時，他們也許會出于減少自治成本或參與風(fēng)險的考慮，主動或被動地接受一個“二政府”，但最終會發(fā)現(xiàn)為此付出了巨大的物質(zhì)和精神代價；而當(dāng)“物業(yè)小區(qū)”擁有一個成熟的業(yè)主自治組織時，業(yè)主們就會發(fā)現(xiàn)不需要也不可能產(chǎn)生“二政府”式的物業(yè)管理公司，盡管付出了自治成本、承擔(dān)了參與風(fēng)險，卻節(jié)省了可觀的財富，更重要的是積累了城市社區(qū)自治經(jīng)驗和成果。如果我們想到這些，即使自治實踐歷經(jīng)坎坷，也應(yīng)當(dāng)耐心地、堅定地走下去，切不可圖一時省事。
也許有人會講，如果沒有物業(yè)管理公司，就算業(yè)主自治組織承擔(dān)了公共管理職能，“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動”的事務(wù)由誰來承擔(dān)？難道分別雇人做？那樣多不經(jīng)濟(jì)！
順便提一下，數(shù)字也許會幫助我們長記性。如果一個樓盤有10個單元門，每個單元門有12層，每層兩戶，每戶建筑面積100平方米，物業(yè)費用為每月3元/平方米(這一標(biāo)準(zhǔn)目前并不算高)，則該樓盤業(yè)主們一年所交納的物業(yè)管理費為86.4萬元人民幣，請各位想一想，在目前國情條件下，付出這筆錢應(yīng)當(dāng)享受到什么樣的服務(wù)？而現(xiàn)實生活中的絕大多數(shù)物業(yè)管理公司提供了什么樣的服務(wù)！其所耗費的社會成本高昂，而產(chǎn)出效益則極不相稱。
即使沒有物業(yè)管理公司，業(yè)主們恐怕也不難用明顯少于物業(yè)管理費的錢找到適當(dāng)?shù)姆诸惙⻊?wù)提供者——保安找最好的保安公司，清潔找最好的清潔公司等等。
如果經(jīng)歷了一番周折，業(yè)主們覺得還是需要專業(yè)的物業(yè)公司，那時再出現(xiàn)的物業(yè)公司已經(jīng)是消費者自然需要和市場自由選擇的產(chǎn)物，對慣于信任甚至依賴經(jīng)驗的中國人而言，具有存在的合理性和現(xiàn)實性，其畸形的發(fā)展和運作可以受到業(yè)主自治組織嚴(yán)格的制約，并非不可避免。兩相對比，我們是否應(yīng)當(dāng)質(zhì)問：非要物業(yè)管理公司不可嗎？(陳欣新）
