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專家:開征物業(yè)稅會改變整個房地產(chǎn)市場格局

2006年01月18日 15:03

  中新網(wǎng)1月18日電 據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)時報》報道,財稅專家寇鐵軍近日表示,事實(shí)上,物業(yè)稅征收已經(jīng)在沈陽啟動試點(diǎn)工作。此前亦有消息顯示,包括北京、重慶、沈陽、深圳等地,已成為以物業(yè)稅為主的新一輪稅制改革試點(diǎn)城市。

  寇鐵軍表示,開征物業(yè)稅是個必然,既有利于減輕民眾負(fù)擔(dān),促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,同時也有其特定經(jīng)濟(jì)效益。但他同時警告稱,開征物業(yè)稅必然會改變整個房地產(chǎn)市場格局,因此將出現(xiàn)重重阻礙。

  寇鐵軍表示,近兩年,不少城市的房價上漲過快過猛,成為政府和民眾關(guān)注的熱點(diǎn)問題?梢哉f,房價上漲是2005年上半年物價上漲的基本特征之一。房地產(chǎn)業(yè)過熱,房價過高,需要國家出臺相關(guān)的政策實(shí)行調(diào)控,而稅收政策即是其中之一。

  目前中國房地產(chǎn)稅收體系中共有13個相關(guān)稅種,這些稅種可分為兩類:直接針對房地產(chǎn)而設(shè)置的稅種和與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種。另外,教育費(fèi)附加雖然屬于“費(fèi)”,但一直與城市維護(hù)建設(shè)稅同時征收和管理。

  在房地產(chǎn)稅收體系中,目前存在的問題主要是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)偏重而保有環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)偏輕,造成民眾買不起房,買得起房的人養(yǎng)房成本又過低,不利于實(shí)現(xiàn)“人人有房住”(不是人人有住房)的社會目標(biāo)。同時,現(xiàn)行稅制中還有許多長期存在的不合理現(xiàn)象,如房產(chǎn)稅與城市房地產(chǎn)稅針對不同納稅人而重復(fù)設(shè)置,房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅針對房和地而重復(fù)設(shè)置。

  在稅制設(shè)計上,現(xiàn)行稅收制度按照房產(chǎn)和土地人為地分設(shè)稅種,對房產(chǎn)從價或從租計稅,對土地從量計稅,對房產(chǎn)價值中所含地價既按價值征收了房產(chǎn)稅,又按房屋所占土地面積征收了土地使用稅。在計征房產(chǎn)稅時,若要人為地剝離土地的價值,在實(shí)際征管中很難操作;若不剝離土地的價值,又明顯不合理,造成重復(fù)征稅和稅負(fù)不公。

  寇鐵軍表示,物業(yè)稅已在沈陽開始試點(diǎn),但只是空轉(zhuǎn)。物業(yè)稅條例的制定不是難點(diǎn),難點(diǎn)在于物業(yè)稅能否解決目前房價持續(xù)走高且交易環(huán)節(jié)稅負(fù)重、保有環(huán)節(jié)稅負(fù)輕的問題。

  物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅及土地出讓金等合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。把現(xiàn)在開發(fā)商一次性繳納土地出讓金的政策改為土地出讓金主要由消費(fèi)者在購房后分次繳清?梢,這一制度設(shè)計將完全改變現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的格局和消費(fèi)者的購房預(yù)期。但是我們能否在實(shí)際執(zhí)行中將這一預(yù)期變成現(xiàn)實(shí),是改革的難點(diǎn)。

  物業(yè)稅的開征從根本上動搖了現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ),進(jìn)而必然改變整個房地產(chǎn)市場格局,對房地產(chǎn)市場影響之大是毫無疑問的,因此,面對許多阻礙也是難免的。

  一是現(xiàn)有的房地產(chǎn)管理體制。如果按現(xiàn)在的思路實(shí)施物業(yè)稅,房地產(chǎn)開發(fā)的門檻一下子降低很多,必然會有許多企業(yè)涌入房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)管理部門如何監(jiān)管這些企業(yè),如何維持目前已經(jīng)建立的較為成熟的房地產(chǎn)市場?再者,房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本大大降低,土地市場如何出讓土地,是繼續(xù)采用拍賣制還是制定新的土地出讓方式?

  其次是二元稅制和房地產(chǎn)市場二元價格體制。由于之前對于土地一直實(shí)行的是批租制,而由此產(chǎn)生的一系列收費(fèi)都是建立在批租制的基礎(chǔ)上的,對于這部分不動產(chǎn),直接收取物業(yè)稅是不可能的,此時的二元稅制就不可避免了。新的稅制下的不動產(chǎn)運(yùn)營模式和老的稅制下的不動產(chǎn)運(yùn)營模式會有差別,如何使得兩種稅制下的運(yùn)營模式盡可能減少沖突,將是物業(yè)稅改革過程中的一個重要問題。

  物業(yè)稅改革還面臨不同房產(chǎn)如何計稅問題。中國住房類型多樣化,既有商品房,也有少量公產(chǎn)房,既有經(jīng)濟(jì)適用房,還有安居房,可謂花樣繁多。對于不同房產(chǎn)的稅制,恐怕也是物業(yè)稅改革中一個不容規(guī)避的問題。

  另外,實(shí)行物業(yè)稅,城市政府立刻失去了很大一部分由賣地帶來的財政收入來源,財政收入降低,市政配套建設(shè)問題就凸現(xiàn)。如何安排市政工程建設(shè),將是政府非常頭痛的問題。因此,政府工程建設(shè)將會經(jīng)歷陣痛,新稅制與地方政府的矛盾與沖突也是值得關(guān)注的。

  寇鐵軍表示,隨著交通、配套等設(shè)施的增設(shè),沿線的房產(chǎn)價格就會提高,相應(yīng)地,物業(yè)稅也會提高。政府財政收入與土地、房產(chǎn)價值直接掛鉤,促使地方政府改變其短期行為,更加關(guān)心投資環(huán)境。從稅費(fèi)改革的角度看,物業(yè)稅的開征有利于清理目前稅費(fèi)不分,費(fèi)大于稅的現(xiàn)象,房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)擔(dān)無疑會小很多。因此,我個人非常贊同開征物業(yè)稅。

  物業(yè)稅改革的最大亮點(diǎn)在于房價直接降低,不論未來是否會出現(xiàn)“低價買、高價養(yǎng)”的情形,至少現(xiàn)實(shí)的效應(yīng)是會讓人產(chǎn)生持幣待購的心理,對一些以購房作為投資的人也會產(chǎn)生很大的信心動搖。需要注意的是,在出臺物業(yè)稅的同時,必須要同時出臺對已購房屋、待開發(fā)房屋或項(xiàng)目的保障措施,防止樓市出現(xiàn)混亂。

  此外,寇鐵軍指出,在“物業(yè)稅”的模式之下,地價和相關(guān)稅費(fèi)分70年交繳,也就意味著占住宅成本50%的地價和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時只需先繳納一部分,開發(fā)成本就可大幅度下降,正常情況下自然可以大大降低交易環(huán)節(jié)的房屋價格。

  就物業(yè)稅本身而言,它能夠糾正房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾,解決很多城市的住房市場中高端供應(yīng)飽和、低端供應(yīng)不足的問題,足矣;能夠通過納稅環(huán)節(jié)的設(shè)置來增加開發(fā)商囤積土地和房產(chǎn)炒家的成本和風(fēng)險,足矣;能夠通過稅率的設(shè)置來平均財富,平均稅賦,增加政府的轉(zhuǎn)移支付能力,增進(jìn)社會公平,足矣;能夠提醒居民在住房消費(fèi)中量力而行,理性消費(fèi),增進(jìn)資源有效配置,足矣。(章劍鋒)

 
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