中新網(wǎng)12月31日電 據(jù)《京華時(shí)報(bào)》報(bào)道，《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)》明天起施行。在新一年里，業(yè)主有權(quán)利依據(jù)市場(chǎng)情況與物業(yè)公司商議物業(yè)費(fèi)的高低。但是，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段絕大多數(shù)業(yè)主，包括一些物業(yè)公司，還搞不明白雙方該如何“討價(jià)還價(jià)”。在多數(shù)情況下，物業(yè)費(fèi)的“市場(chǎng)協(xié)商”其實(shí)很難實(shí)現(xiàn)。
議價(jià)原則有待具體化
30日，記者通過(guò)面談、電話(huà)以及網(wǎng)絡(luò)等三種方式，采訪(fǎng)了數(shù)十位不同年齡以及不同工作性質(zhì)的有房人群，發(fā)現(xiàn)他們對(duì)物業(yè)費(fèi)一事100%關(guān)心，卻只有兩個(gè)人對(duì)“議價(jià)”一事“有研究”。這兩人一位是北京市律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者法律事務(wù)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任邱寶昌，另一位是不愿透露姓名的某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員。
《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)》一年前醞釀，今年7月實(shí)施聽(tīng)證，12月28日正式發(fā)布，最終，對(duì)于物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，按發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)的是“不如交給市場(chǎng)，讓參與者自主協(xié)商”。
采訪(fǎng)對(duì)象中，多數(shù)提出對(duì)新政策的條文“看不明白”，來(lái)自豐臺(tái)區(qū)的公務(wù)員陳女士表示，她根本不知道該如何與物業(yè)議價(jià)；在聯(lián)想集團(tuán)工作的單先生認(rèn)為，既然有了“議價(jià)”的權(quán)利，自然“該議”，但他也并不清楚該如何下手。某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司老總邱先生也表示，自己居住的公寓房物業(yè)每月每平方米收費(fèi)4元多，“價(jià)格實(shí)在不低”，但他個(gè)人查過(guò)相關(guān)政策后，卻仍不清楚應(yīng)拿什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)議價(jià)，“如果真可以議的話(huà)，我只好請(qǐng)律師了！”
這些人對(duì)政策的“了解程度”，可能體現(xiàn)了大多數(shù)業(yè)主的狀況。此外，就連許多房地產(chǎn)記者以及物業(yè)公司的管理人員，對(duì)于“議價(jià)”的理解也是“公說(shuō)公，婆說(shuō)婆”�？傊鄶�(shù)人認(rèn)為新辦法的議價(jià)原則還需進(jìn)一步細(xì)化。
無(wú)業(yè)委會(huì)小區(qū)難議價(jià)
雖說(shuō)新政策賦予了廣大業(yè)主“議價(jià)”的權(quán)利，但仔細(xì)分析發(fā)現(xiàn)，并不是業(yè)主個(gè)人想談就能跟物業(yè)談，業(yè)主的權(quán)利有限，行使難度不小。
“新收費(fèi)辦法”規(guī)定，物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)也就是全體業(yè)主決定。北京市小區(qū)辦一位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人表示，在社區(qū)業(yè)主大會(huì)成立之前，物業(yè)管理公司通常由開(kāi)發(fā)商指定，物業(yè)收費(fèi)也由其單方制定，對(duì)于前期收費(fèi)，業(yè)主根本沒(méi)有“討價(jià)還價(jià)”的余地。
北京市律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者法律事務(wù)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任邱寶昌說(shuō)，目前全市有4000多個(gè)小區(qū)，卻只有300多個(gè)業(yè)主委員會(huì)。也就是說(shuō)，絕大多數(shù)沒(méi)有業(yè)委會(huì)的小區(qū)業(yè)主現(xiàn)在根本不能議價(jià)。
邱寶昌是當(dāng)初“新辦法”聽(tīng)證代表之一，當(dāng)時(shí)曾提出過(guò)許多建議�！敖�(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)收費(fèi)部分的代表意見(jiàn)，基本被聽(tīng)取了，也制定出了0.55元的基準(zhǔn)價(jià)，但普通住宅不知為何卻沒(méi)有明確規(guī)定。”邱寶昌說(shuō)，如此一來(lái)，普通業(yè)主只能按照當(dāng)初入住時(shí)簽訂的《物業(yè)合同》交費(fèi)，直至成立業(yè)委會(huì)，這對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)顯失公平�！案螞r，目前業(yè)委會(huì)成立根本就是困難重重！”
對(duì)此，北京市發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，取消0.9元的基準(zhǔn)價(jià)，實(shí)施市場(chǎng)調(diào)節(jié)，主要是為了避免物業(yè)收費(fèi)因新規(guī)定出臺(tái)而波動(dòng)。
據(jù)了解，當(dāng)初在聽(tīng)證會(huì)上，幾乎所有的物業(yè)管理公司都刻意叫苦不迭，有的公司甚至聲稱(chēng)撒手不干。為此，發(fā)改委也承受了不少壓力。
如何掃清議價(jià)阻礙
早在“新辦法”在北京市發(fā)改委官方網(wǎng)站上公布之時(shí)，一些法律界人士就在對(duì)“新辦法”的積極作用進(jìn)行肯定的同時(shí)，指出“新辦法”的部分條款缺乏相應(yīng)的可執(zhí)行性——其核心表現(xiàn)是：標(biāo)準(zhǔn)和罰則缺失。
今年，全北京市發(fā)生了數(shù)十起物業(yè)訴訟，個(gè)別小區(qū)業(yè)主為了驅(qū)趕舊物業(yè)公司還發(fā)生流血事件。老管家堅(jiān)決不下崗，新物業(yè)遲遲進(jìn)不來(lái)，甚至兩家保安同時(shí)站崗的事也時(shí)有發(fā)生。邱寶昌表示，發(fā)生這種情況的很大原因來(lái)自政策配套不全，老物業(yè)為了利益刻意阻撓業(yè)主大會(huì)以及業(yè)委會(huì)的成立，沒(méi)有上述組織，單個(gè)業(yè)主就算想據(jù)理力爭(zhēng)，也是困難重重�！叭缣崞鹪V訟，又缺乏法律依據(jù)以及權(quán)利，勝算很小�！�
邱寶昌說(shuō)，政府只有根據(jù)實(shí)際情況，強(qiáng)制要求物業(yè)公司配合，為業(yè)委會(huì)的審批速度設(shè)限，掃清“議價(jià)”阻礙，才能將保護(hù)業(yè)主權(quán)益落到實(shí)處。
邱寶昌建議，已有業(yè)委會(huì)的小區(qū)，如果對(duì)物業(yè)的要求不高，可參照0.55元的經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)公司議價(jià)，“因?yàn)閷?duì)經(jīng)濟(jì)適用房，政府也并不存在補(bǔ)貼，也就是說(shuō)，0.55元可以滿(mǎn)足一個(gè)物業(yè)公司管理以及生存的需要�！�(陳靜）
