中新網(wǎng)12月23日電 據(jù)《新京報(bào)》報(bào)道，由于今年成交量增幅萎縮，經(jīng)紀(jì)公司普遍降低了對(duì)北京明年二手房交易量的預(yù)期，預(yù)測(cè)明年交易規(guī)模在今年的基礎(chǔ)上可能會(huì)增加1.5萬(wàn)至3.5萬(wàn)套，浮動(dòng)區(qū)間達(dá)2萬(wàn)套左右，這也反映了業(yè)界對(duì)明年市場(chǎng)不夠堅(jiān)定的心態(tài)。但在調(diào)低二手交易預(yù)期的同時(shí)，業(yè)界也認(rèn)為，巨大的需求量將使2006年租賃市場(chǎng)保持大幅增長(zhǎng)勢(shì)頭。

　　交易量二手房成交量將占1/3

　　在今年二手房市場(chǎng)交易量統(tǒng)計(jì)出爐后，各大經(jīng)紀(jì)公司紛紛發(fā)布了對(duì)北京明年交易量的預(yù)測(cè)。與去年口徑基本一致的情況有所不同的是，各大公司的預(yù)期差別較大，其中我愛(ài)我家預(yù)測(cè)量上下浮動(dòng)達(dá)2萬(wàn)套。

　　北京中原從對(duì)2006年市場(chǎng)需求及宏觀調(diào)控影響兩方面分析認(rèn)為，明年二手房成交量將在今年增長(zhǎng)的勢(shì)頭下，繼續(xù)保持穩(wěn)步發(fā)展，但不會(huì)像往年增幅那么高，如2004年二手房成交量比2003年增長(zhǎng)近65.8%.預(yù)計(jì)明年增幅在50%左右，即95000套左右。

　　我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2005年二手房房源供給量比2004年增加了37.6%.預(yù)計(jì)2006年二手房供應(yīng)量仍會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，全年二手房總交易量預(yù)計(jì)可達(dá)8萬(wàn)至10萬(wàn)套。

　　千萬(wàn)家市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，隨著二級(jí)市場(chǎng)符合免稅條件的房源增多，以及滿5年后可上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房的逐步放量，2006年以上兩種房源將集中放量，有望突破10萬(wàn)套大關(guān)，這也使二級(jí)市場(chǎng)成交量占整個(gè)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)份額的1/3左右。

　　供給量存量公房將大批放量

　　我愛(ài)我家認(rèn)為，公房和經(jīng)濟(jì)適用房將成為明年增量的主要部分。海淀、朝陽(yáng)及豐臺(tái)區(qū)具有房源多、地理位置優(yōu)越、交通便利等諸多優(yōu)點(diǎn)，這幾個(gè)區(qū)域已購(gòu)公房房源充足，這些房源在2006年將繼續(xù)放量。石景山、紫竹橋、勁松區(qū)域已購(gòu)公房和昌平區(qū)自住滿5年的二手經(jīng)濟(jì)適用房也將持續(xù)放量。隨著人們生活水平的不斷提高，購(gòu)房者對(duì)物業(yè)類型的選擇日趨多樣化，大戶型、小戶型、二手別墅及四合院等類型的二手房交易勢(shì)必也更加活躍。

　　北京中原指出，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)存量房折合310萬(wàn)套，成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)每年會(huì)有約7%-8%的存量房進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，約合22萬(wàn)至25萬(wàn)套。此外，宏觀調(diào)控也將帶來(lái)部分投資房源的釋放。“置業(yè)升級(jí)”、“居住地點(diǎn)的轉(zhuǎn)換”等因素也將促使房源進(jìn)一步釋放。

　　但業(yè)界同時(shí)還表示，受市場(chǎng)房?jī)r(jià)不斷上漲的影響，部分業(yè)主對(duì)二手房?jī)r(jià)預(yù)期前景比較看好，所以不急于賣掉手中的房子。同時(shí)，也有部分業(yè)主心態(tài)不夠成熟，認(rèn)為自己的房產(chǎn)與一手房處于同一區(qū)域，進(jìn)而與一手房盲目攀比，持房待沽。

　　需求量供求比例不低于1：5

　　北京中原預(yù)測(cè)，2006年北京二手房市場(chǎng)需求量總計(jì)約12萬(wàn)套。由于平均每年北京市新增戶籍人口達(dá)16.8萬(wàn)，所以明年新增城市人口將有4萬(wàn)套左右的二手房需求；外來(lái)人口的住房需求近41萬(wàn)套；2006年由于拆遷而導(dǎo)致的需求量約3萬(wàn)套；高校畢業(yè)生增多，潛在購(gòu)房需求增加，這部分需求量達(dá)3萬(wàn)套。

　　我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2004年二手房市場(chǎng)供求比例為1：5，2005年二手房市場(chǎng)供求比例持續(xù)了去年的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)2006年二手房市場(chǎng)供求矛盾也將延續(xù)今年的局面。

　　此外，有關(guān)明年的政策變化，業(yè)界認(rèn)為2006年必將以消化為主，微調(diào)為輔，即消化落實(shí)已有政策將成為2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的主旋律，大的調(diào)控動(dòng)作應(yīng)該會(huì)告一段落，但不排除出臺(tái)一系列規(guī)范二手房市場(chǎng)的監(jiān)管政策。

　　房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)：二手房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)但漲速放緩

　　千萬(wàn)家公司預(yù)測(cè)，2006年北京二手房?jī)r(jià)漲幅速度將放慢，總勢(shì)平穩(wěn)，市場(chǎng)趨于健康合理。理由一是政策導(dǎo)向明確，“穩(wěn)定”重于一切，理由二是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍需求大于供給，剛性需求強(qiáng)勁，按照市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律，供求關(guān)系將直接決定價(jià)格走勢(shì)，房?jī)r(jià)很難下跌。

　　不過(guò)，價(jià)格同時(shí)又受消費(fèi)者購(gòu)買力的制約，房?jī)r(jià)上漲不可能脫離實(shí)際無(wú)限膨脹，終將以市民購(gòu)買力為上限。

　　我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心預(yù)測(cè)，二手房成交價(jià)將繼續(xù)大幅上漲。2006年北京二手房交易均價(jià)將呈整體持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)升幅可達(dá)20%，不低于2005年市場(chǎng)漲幅。其中2005年相關(guān)稅收政策的延伸將加劇供求之間的矛盾，對(duì)二手房交易均價(jià)的上升起到推動(dòng)作用。

　　另一個(gè)重要原因是，北京城區(qū)土地供應(yīng)量的減少導(dǎo)致新開(kāi)盤住宅項(xiàng)目的減少，促使一級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向以四環(huán)、五環(huán)、甚至是六環(huán)外的新興組團(tuán)和衛(wèi)星城建設(shè)為主，而對(duì)于城區(qū)拆遷戶和想居住在城區(qū)的人群來(lái)說(shuō)，他們寧可選擇城區(qū)二手房，也不愿住郊區(qū)新房。此類人群的增加將導(dǎo)致二手房市場(chǎng)供求矛盾的加劇，進(jìn)而推動(dòng)二手房交易均價(jià)的攀升。(張家齊）