中新網(wǎng)12月12日電 據(jù)《南方日?qǐng)?bào)》報(bào)道，12月的廣州，寒冷天氣籠罩，樓市卻一片火熱。廣州某樓盤，還沒(méi)拿到預(yù)售證，日前推出200多套單位就有600多買家下定金，開發(fā)商見狀馬上升價(jià)；珠江新城某樓盤幾乎沒(méi)打廣告就已賣完，另一樓盤開盤不到一小時(shí)，80多套房就被一搶而空，成交均價(jià)達(dá)到9000多元/平方米，比開盤前傳出的價(jià)格高出一大截，連夜排隊(duì)者眾……

　　有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明，廣州房?jī)r(jià)去年增長(zhǎng)18.8%，今年1至10月再度上漲16%，10區(qū)均價(jià)達(dá)5597元/平方米，老八區(qū)達(dá)到6250元/平方米。今年，系列新政重拳出擊，全國(guó)樓價(jià)漲幅回落，上海等城市樓市比較低迷，廣州樓市緣何逆勢(shì)上揚(yáng)？

　　系列新政導(dǎo)致供應(yīng)不足

　　去年，全國(guó)房?jī)r(jià)漲聲一片。北京增長(zhǎng)6.7%，上海上漲14.6%，廣州房?jī)r(jià)也飆升了18.8%。為抑制房?jī)r(jià)，國(guó)家政策頻出。3月17日央行宣布提高房貸利率，3月26日下發(fā)“國(guó)八條”，5月12日，建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》……“重拳”之下，廣州消費(fèi)者一度陷入彷徨。3月底一次調(diào)查，54.5%市民看跌房?jī)r(jià)，33.3%市民表示會(huì)推遲或者暫時(shí)取消購(gòu)房計(jì)劃。于是，開發(fā)商紛紛放慢了開發(fā)步伐。

　　屋漏偏逢連夜雨。7月21日，海珠城塌樓事件發(fā)生，工地施工安全問(wèn)題引起了政府部門的高度重視。9月1日，廣州100多個(gè)樓盤工地被全面檢查。業(yè)內(nèi)人士透露，被廣州市建委通報(bào)的22個(gè)違法工地，目前多數(shù)還沒(méi)復(fù)工。就這樣，不少工程耽誤了工期沒(méi)按預(yù)期拿到預(yù)售證。年初預(yù)計(jì)今年下半年有150個(gè)樓盤上市，其中新盤近50個(gè)，但現(xiàn)在推出的卻屈指可數(shù)。

　　一手市場(chǎng)供應(yīng)不足，二手也好不到哪里去。七部委的《意見》明確規(guī)定:從今年6月1日起，沒(méi)有房產(chǎn)證的商品房不能轉(zhuǎn)讓，并規(guī)定未滿2年就轉(zhuǎn)售的須繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅。這意味著，大量二手盤源被“凍結(jié)”。頓時(shí)，二手市場(chǎng)一片蕭條，不少中介無(wú)奈撤出市場(chǎng)。

　　今年3月，廣州再次放寬房改房上市條件，無(wú)須單位同意就可自由交易。這刺激了公務(wù)員的“住房升級(jí)”熱情。于是，品質(zhì)高、大面積的新盤就變得奇貨可居！

　　嚴(yán)控土地引發(fā)地價(jià)上漲

　　房地產(chǎn)開發(fā)，土地成本約占房?jī)r(jià)40%，土地價(jià)格是影響房?jī)r(jià)的重要因素。從2003年下半年起，國(guó)家就不斷出臺(tái)政策緊縮“地根”。特別在去年“8·31大限”后(從8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性的土地一律都要公開競(jìng)價(jià)出讓。以前盛行的以協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地的做法被正式叫停)，市中心地帶原本開發(fā)用地就不多的廣州，土地變得尤為緊俏。

　　今年，廣州住宅用地只占整個(gè)用地計(jì)劃的28%。2月《2005年廣州市經(jīng)營(yíng)性土地出讓計(jì)劃》公布之后，有開發(fā)商半開玩笑地說(shuō):“30萬(wàn)平方米用地還不夠我們一家開發(fā)”。

　　出讓土地少，價(jià)格自然會(huì)漲。在珠江新城，去年4月地價(jià)拍賣最高3016元/平方米。今年3月，最后一幅住宅用地拍出3348元/平方米。20天后，琶洲地塊拍賣達(dá)3818元/平方米。6月，白云區(qū)種雞場(chǎng)地塊創(chuàng)出3300元/平方米的“天價(jià)”。10月，琶洲會(huì)展中心南側(cè)地塊拍出6223元/平方米，廣州史上最高。

　　本來(lái)，地價(jià)上漲是未來(lái)預(yù)期，但發(fā)展商見勢(shì)就將預(yù)期“打”到現(xiàn)售房?jī)r(jià)之中，結(jié)果導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上漲，“現(xiàn)在的房漲了未來(lái)的價(jià)”。早在“十一”前，某大集團(tuán)就已將旗下樓盤價(jià)格暗中提高了20%-50%，其老板唯一的理由就是“市中心的地越來(lái)越少了”。

　　投資渠道不暢閑錢涌向樓市

　　廣州城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款頗為豐厚，去年就有4000億元以上。但目前存款一年期存款基準(zhǔn)利率只有2.25%，遠(yuǎn)低于當(dāng)年CPI(消費(fèi)價(jià)格指數(shù))5.3%，錢存在銀行是負(fù)收益的。

　　大家都不希望自己的錢放在銀行貶值，投資意識(shí)不斷提高。房?jī)r(jià)漲得快，在大多數(shù)有“閑錢”的居民看來(lái)，投資房產(chǎn)不失為增值保值的好選擇。

　　本地富余資金大量涌入房產(chǎn)，外地資金也緊盯廣州樓市。前段時(shí)間，有關(guān)200億炒房資金進(jìn)入珠三角的傳聞便鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。虛虛實(shí)實(shí)，難辨真假，但也助長(zhǎng)了炒房之風(fēng)。不過(guò)，據(jù)記者了解，深圳的炒房客正有組織地前來(lái)廣州炒房卻是事實(shí)。在本地和外地資金的雙重夾擊下，廣州樓市投資暗潮涌動(dòng)，原本就供應(yīng)不足的一手商品房市場(chǎng)更為走俏。

　　專家觀點(diǎn)：購(gòu)房還是要理性

　　廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)許國(guó)碧認(rèn)為，從近幾年情況來(lái)看，廣州房?jī)r(jià)還是比較正常的，與北京、上海相比，價(jià)格比較合理。從居民人均可支配收入，去年上海為16683元，北京為15637.8元，廣州為16884元。可在去年，廣州一手住宅交易均價(jià)每平方米才4618元，原八區(qū)一手住宅成交均價(jià)也只有5339元。北京均價(jià)卻達(dá)到5053元，上海高達(dá)6385元。可見，廣州房?jī)r(jià)還是有支撐的，市場(chǎng)比較成熟理性，不會(huì)大起大落。

　　地產(chǎn)專家韓世認(rèn)為，廣州樓價(jià)每五年是一個(gè)周期，從1997年開始至2003年，廣州樓價(jià)一直呈下跌趨勢(shì)，去年樓價(jià)開始出現(xiàn)上升勢(shì)頭，目前已經(jīng)創(chuàng)下了歷史新高。

　　廣州市政府：五招平抑樓價(jià)

　　近日廣州市國(guó)土房管局召開媒體發(fā)布會(huì)，明確廣州樓市沒(méi)有炒風(fēng)，并出招平抑樓市虛火。

　　第一招：嚴(yán)禁內(nèi)部登記、內(nèi)部認(rèn)籌

　　近期樓盤流行使用的內(nèi)部登記、內(nèi)部認(rèn)籌，是開發(fā)商鼓吹市民“炒籌”，制造熱銷假象的手段。近日，廣州市國(guó)土房管局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處處長(zhǎng)黃文波表示，內(nèi)部登記、內(nèi)部認(rèn)籌、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等影響市場(chǎng)健康發(fā)展的行為都必須殺絕。而且，政府已經(jīng)留意到市場(chǎng)上的“炒籌”行為，將在短期內(nèi)制定強(qiáng)有力的措施禁止這些行為。

　　第二招：嚴(yán)禁中介進(jìn)行預(yù)售房二手買賣

　　近日，有不少中介通過(guò)不同手段操作沒(méi)有房產(chǎn)證的預(yù)售房的二手買賣，一方面會(huì)為二手房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)糾紛，另一方面也一定程度促進(jìn)了樓市的短期投資風(fēng)氣。針對(duì)此，市國(guó)土房管局已經(jīng)明確表示，房管局一直嚴(yán)格禁止預(yù)售房二手買賣，對(duì)于中介進(jìn)行的變相預(yù)售房二手買賣也要禁止。

　　第三招：嚴(yán)禁開發(fā)商有預(yù)售證不賣樓

　　據(jù)了解，近期一些開發(fā)商為了多積累認(rèn)籌客戶，造成樓盤熱銷的場(chǎng)面，即使拿到了預(yù)售證也不賣樓。針對(duì)此，市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)李明表示，在廣州市實(shí)施房屋管理系統(tǒng)時(shí)，已經(jīng)明確樓盤拿了預(yù)售證必須銷售，禁止開發(fā)商有預(yù)售證不賣樓。

　　第四招：增加土地供應(yīng)量

　　廣州市國(guó)土房管局已經(jīng)明確表示，目前廣州房地產(chǎn)用地已經(jīng)基本控制在政府手里，實(shí)現(xiàn)一個(gè)“水龍頭”出水。因此，政府明年將會(huì)增加土地供應(yīng)量，目前政府已經(jīng)在番禺、花都積蓄了大量土地，僅番禺已經(jīng)有十多宗。加上一大批前置審批用地、回收的閑置用地、爛尾地等，明年廣州土地供應(yīng)量充足，不存在地荒、樓荒的可能。

　　第五招：加大對(duì)違規(guī)樓盤行政處罰力度

　　黃文波還表示，房管局將加大力度規(guī)范、整頓土地市場(chǎng)。尤其是加大對(duì)土地出讓合同的管理，對(duì)于簽了出讓合同卻不開發(fā)的開發(fā)商進(jìn)行處理，堅(jiān)決解除其土地出讓合同。(李有祥 賴少芬 尹乙鳴)