中新網(wǎng)12月8日電 據(jù)《北京現(xiàn)代商報》報道，早在去年下半年，業(yè)內人士就預測2005年是北京樓市寫字樓供應突增的一年。時至今年年末，西環(huán)廣場、金地國際中心、LG大廈、凱晨廣場等大量寫字樓樓盤的開工建設和銷售也證實了這一點。同時除傳統(tǒng)的金融街、CBD、中關村三大寫字樓集中供應區(qū)外，亞奧板塊、三環(huán)、二環(huán)沿線也有大量寫字樓項目出現(xiàn)，形成了多區(qū)域發(fā)展之勢。據(jù)中原地產統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2005年京城寫字樓新增供應的總建筑面積達到220萬平方米左右。

　　供應量與空置率“比翼齊飛”

　　據(jù)高力國際的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一至三季度，北京寫字樓總體供應面積為308萬平方米，同比增加10.4%。尤其是第二季度北京新增寫字樓面積達179萬平方米，超過了2004年全年的新增供應量。在經(jīng)歷了前兩年的集中開發(fā)之后，京城寫字樓在今年迎來了供應高峰期。

　　然而，市場需求卻受今年一系列的調控影響而有所下降。有數(shù)據(jù)顯示，今年前三個季度，北京寫字樓整體空置率為13.51%，比去年同期上升了2.37個百分點。供應量的增加與需求有限之間的矛盾在今年的寫字樓市場表現(xiàn)得相當明顯，致使今年寫字樓開發(fā)商的日子變得不那么好過。

　　中原地產總經(jīng)理李文杰表示：“今年寫字樓市場整體空置率高升的主要原因在于：其一，市場放量激增，而需求又受到了壓抑，導致市場消化放緩；其二，寫字樓與住宅不同，住宅交房后很快就能入住，而寫字樓從交房到最終入駐，至少需要半年時間。”基于以上兩點，他認為2006年北京寫字樓的空置率將有所下降。

　　銷售市場呈現(xiàn)冰火兩重天

　　據(jù)了解，很多寫字樓當初雄心勃勃入市準備一下被整購的，到后來都不得不改變銷售思路切分銷售，甚至改租代售。這種現(xiàn)象在中關村市場表現(xiàn)得相當明顯。CEO拓展大廈銷售經(jīng)理劉海波認為，“之所以出現(xiàn)這種情況并不是開發(fā)商主動選擇的。但是大家在立項時并沒有想到數(shù)年后寫字樓市場如此低迷，中關村寫字樓銷售已經(jīng)陷入最低谷，這種情況下，與其銷售不如出租。”據(jù)了解，如今中關村寫字樓市場中，已經(jīng)超過70%的新增寫字樓面積被投往租賃市場。“賣房賣成了房東”在中關村寫字樓市場已經(jīng)成為不爭的事實。

　　與整體寫字樓市場銷售低迷形成鮮明對比的是，大單的銷售成交頻繁出現(xiàn)，尤其是幾家國外基金紛紛大手筆投資國內的寫字樓，如美林集團以3000萬美元注資銀泰中心、摩根士丹利4億元人民幣購買了富力雙子座B座、新加坡凱德置地集團整棟購買了中環(huán)世貿中心A、B兩座。這些都成為今年北京寫字樓市場的亮點。而目前國際投資機構對京城樓市的投資主要集中在CBD，可見他們在試水階段出手非常謹慎，對合作方和利潤回報要求也比較高。

　　傳統(tǒng)區(qū)域仍是熱點 其他區(qū)域相應補充

　　今年的寫字樓市場主要供應量仍在傳統(tǒng)的CBD、中關村和金融街。其中CBD區(qū)域的寫字樓供應量迎來了開發(fā)建設5年來的頂峰。中關村區(qū)域今年成為寫字樓供應的“大商家”，其供應集中且持續(xù)放量。有數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年，中關村甲級寫字樓總量約為52萬平方米，其中近3年新供量約達28萬平方米，而且相當數(shù)量是在今年下半年完工，其供需壓力比其他商圈要大，因此近期該區(qū)域的租金和售價表現(xiàn)不是很樂觀。

　　金融街地區(qū)今年也將進入落成高峰期，今年該地區(qū)有包括中遠公司的凱晨廣場在內的4個項目竣工，落成面積達38萬平方米，但該地區(qū)的市場供應和需求一直以來對北京優(yōu)質寫字樓市場的影響較小，這是由于金融街特殊的客戶群所決定的，但對市場仍會產生一定的影響。

　　除以上3個重點區(qū)域外，二環(huán)、三環(huán)沿線、西部、南部等都有不同規(guī)模和檔次的寫字樓項目出現(xiàn)。(李海鵬)