中新網12月8日電 據《北京青年報》報道，有數據表明，今年二手房的漲幅與去年同比增長了9.1%，而且還有逐月增長的趨勢。信一天房地產經紀公司的成交數據顯示：11月份二手房成交量同比去年增長了25%，比10月份上漲了35%。鏈家房地產經紀公司的成交顯示，11月份的二手房市場成交量相比10月上漲13%。

　　期房與二手房價格差縮小

　　有關專家指出，期房與二手房價格差縮小，這說明國家出臺宏觀調控政策的目的，即采取一二手房聯(lián)動發(fā)展來平抑房地產價格上漲，這一效果已顯現。

　　據中原顧問二手房部門負責人宮萍介紹，二手房與期房的價格差縮小原因在于，首先，是受今年5月份以來國家宏觀調控政策影響。調控政策中“禁止期房轉讓”和“兩年內全額征收營業(yè)稅”打擊了一部分購買期房的投資客，降低了投資者的利潤空間，抑制了部分消費者的投資意向，期房成交量也有所下降，與之相對應的成交價格增幅也有所減小。

　　其次，由于受2005年5月份宏觀調控政策的影響，5月份成交量達到波峰，從6月份開始成交量開始下降，7月份跌落至谷底，而后從8月份開始市場回暖，9月、10月成交量一路上升，成交價格也水漲船高，有所增長；北京市交易信息網統(tǒng)計的1-10月成交量數據中可知：在2005年1-10月總的成交量中，二手商品房的占比達到56.64%，高于再上市房的占有比重，這也在很大程度上拉高了二手房價格水平.

　　第三，營業(yè)稅的征收提高了業(yè)主的出售成本，勢必有部分業(yè)主將稅收成本增加到房價中來轉移給購房者，這也形成了二手房價上漲的一個原因。

　　二手房為何成交量大增

　　信一天房地產經紀公司市場分析人士認為：11月份二手房成交量大幅度上漲得益于兩方面。一方面是因為國家稅務總局發(fā)布了《關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》文件正式明確了個人買賣二手房必須交納個人所得稅。由于征收的時間沒有確定。很多房主擔心未來自己房子出售要征收個人所得稅，損失不少利益，致使大量的房源在11月份放量，這是成交量猛增最主要原因。另一方面是因為二手房市場“剛性”購買需求旺盛，由于國家政策的明朗，激發(fā)了客戶的購買熱情。

　　鏈家房地產經紀公司市場專業(yè)人士則認為，隨著二手房市場漸趨平穩(wěn)，消費者對于征收物業(yè)稅和當前房價是否偏高等“新”的說法承受能力已明顯增強；再加上受前幾個月觀望情緒影響，一些房產需求沒有得到徹底釋放，使得臨近年底，安家置業(yè)和升級置業(yè)的房產消費者需求得到一定的釋放，正是這種客戶需求量和房源供應量的雙雙走高，促進了交易量的穩(wěn)步增長。

　　另據“鏈家”相關負責人介紹，銀行紛紛收緊了房貸口子，特別是對于風險較大的二手房房貸的政策更是緊上加緊。房貸緊縮產生兩方面的影響，一方面，影響了二手房市場的需求。另一方面，二手房貸款滿足了許多購買能力不足的二手房消費者的住房需求，但由于限貸，使得這部分人被攔在了二手房購買市場之外，使得二手房市場所面臨的消費群體平均購買力提升，也提高了市場對二手房高房價的承受力，從而使得二手房價格上漲具備更強的后勁。

　　二手商品房和公房誰是主角

　　信一天房地產經紀公司的成交數據顯示：再上市公房是交易的主體，二手商品房明顯下降。11月份的二手公房成交量同比上月上漲了25%。公房成交量的大幅度上升，是支撐整個月度成交量上升的主要原因。由于國家對公房享受免征營業(yè)稅的待遇，巨大的存量公房將釋放更多的房源來供應市場。致使11月份成交量大幅度提高。

　　而鏈家房地產經紀公司成交數據卻與信一天房地產經紀公司截然相背，11月份的二手商品房成交量相比上月上漲18%，另外，二手商品房占總成交量的比重也上升到了60%，相比上月再漲2%。鏈家房地產經紀公司市場專業(yè)人士認為，二手商品房成交量相比上月的再度上漲，與二手商品房源的放量微幅上升有直接關系。由于從2006年1月1日開始，5年期以上的商業(yè)住房貸款利率將全面按照5.51%執(zhí)行，這就意味著一部分房產的持有成本將有所增加。

　　部分在央行加息前貸款買房的房產消費者，尤其是擁有多套房產的投資者，將會選擇在“加息大限”之前將房產出售。雖然遠未構成集中拋售的現象，但也大大活躍了二手房市場，進一步促進了二手商品房成交量的上漲。另外，二手商品房成交量的中幅上漲，而成交占比卻僅呈現微幅提升，這從一個側面也印證了已購公房等其他類型房產成交量的上漲趨勢，從而反映了整個房地產市場平穩(wěn)前進的態(tài)勢。(張艦 周宏）