中新網(wǎng)11月30日電 據(jù)《中華工商時報》報道，據(jù)北京市建委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2005年1至10月，全市存量住房買賣平均價格為4365元／平方米，相比1至9月的4277元／平方米，環(huán)比上漲2.06%；而1至10月商品住宅期房平均交易價格為6781元／平方米，相比1至9月的6758元／平方米，環(huán)比上漲僅為0.34%。該數(shù)據(jù)說明，商品房價環(huán)比上漲幅度低于二手房的環(huán)比漲幅。

　　稅負抬高二手房價漲幅

　　據(jù)“鏈家”方面分析，自5月七部委出臺的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》規(guī)定，對于房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)要征收相應(yīng)的稅費；10月7日，國稅總局下發(fā)了《關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》，明確存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收要實現(xiàn)“一窗式”征收并且嚴格堅持依法納稅。正是因為交易環(huán)節(jié)的稅負增加，在一定程度上促成了二手房交易價格的上升。

　　從目前京城二手房的供給看，5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的占到49.95%左右，其中兩年之內(nèi)的占到24%左右；結(jié)合當前北京二手房市場供不應(yīng)求現(xiàn)狀以及較強的剛性自住訴求，現(xiàn)實交易中，出售者將稅負成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，最終會反映在房價上，促成二手房價環(huán)比漲幅會高于商品住宅期房環(huán)比漲幅。

　　房貸收縮迫使消費升級

　　二手房價上漲幅度高于商品房，還與二手房市場特殊的房貸背景有關(guān)。銀行紛紛收緊了房貸口子，特別是對于風險較大的二手房房貸的政策更是緊上加緊。大部分銀行都出臺了對于1990年之前的二手房實行禁貸的政策，對于房齡在5年以內(nèi)的二手房最多可以貸到7成，5年至10年的二手房最多可以貸到6成，10年至15年的二手房最多只能貸5成。

　　房貸緊縮產(chǎn)生兩方面的影響，一方面，影響了二手房市場的需求，目前將近70%至80%的投資置業(yè)者希望通過銀行貸款來完成二手房的投資置業(yè)。但是，由于二手房自身的一些特殊性，比如房齡問題、折舊問題、評估問題，以及金融機構(gòu)房貸緊縮，2004年的京城二手房成交客戶中，只有將近35.88%的人群通過銀行貸款完成投資置業(yè)。另一方面，二手房貸款滿足了許多購買能力不足的二手房消費者的住房需求，但由于限貸，使得這部分人被攔在了二手房購買市場之外，使得二手房市場所面臨的消費群體平均購買力提升，也提高了市場對二手房高房價的承受力，從而使得二手房價格上漲具備更強的后勁。

　　郊區(qū)二手房價漲幅較快

　　據(jù)分析，北京通州、昌平和大興三大郊區(qū)的二手房成交量2005年急速上升，從去年占總成交量的8%上漲到今年的15%，由市建委頒布的上半年指導(dǎo)價也可以看出，與2004年上半年相比，北京10個遠郊區(qū)縣典型區(qū)域價格上漲幅度高于城八區(qū)。由于郊區(qū)二手房價格增幅較大，整體帶動了二手房均價漲幅走高，而相比之下，五環(huán)以外和郊區(qū)的很多新樓盤價格基本平穩(wěn)。這也是二手房價漲幅趕超新商品房的原因之一。

　　今年前10月，二手房和商品房約2%的價格漲幅差雖不算大，但顯示了商品房市場受市場調(diào)控影響較大，也反映出北京市二手房市場持續(xù)供需兩旺的市場行情。（一度）