中新網(wǎng)12月5日電 11月，北京終于等來了遲到的開盤高峰，市場期待已久的主力樓盤相繼入市。不過，與市場供應(yīng)顯現(xiàn)出的明顯變化不同，北京的房價依然堅(jiān)挺，新盤或許將一如既往地扮演“領(lǐng)漲”的角色。
今日出版的《中國經(jīng)營報(bào)》撰文指出，在不同的年代，北京樓市有著不同的“領(lǐng)漲者”：2000年的CBD、2003年的朝陽公園、2005年的朝陽北路，北京樓市每一次主角更迭似乎意味著新一輪價格周期的開始。不同的區(qū)域市場在不同的周期當(dāng)中“輪流坐莊”，這幾乎構(gòu)成了北京樓市5年“牛市”的“全景”，而這一輪房價的“牛市”，或許還將繼續(xù)下去。
各區(qū)域輪流“領(lǐng)漲”房價
戴德梁行董事胡港文表示，“從2000年到現(xiàn)在，北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)走過了兩個小周期，第三個周期也已經(jīng)開始，區(qū)域市場的價格上漲，是每一個價格周期的起點(diǎn)。”按照胡港文的劃分方法，從2000年到2003年SARS爆發(fā)，北京樓市走完了第一個價格周期，而這輪漲勢恰恰始于CBD區(qū)域市場的價格上漲。
胡港文表示，2000年的CBD先是帶火了東三環(huán)，而后又使北京房地產(chǎn)的價格中心完成了由二環(huán)向三環(huán)的轉(zhuǎn)移。那一年，北京房價的總體漲幅為13.7%，CBD的“領(lǐng)漲”意義非凡。2003年爆發(fā)的SARS，最終令朝陽公園板塊成為了新的“領(lǐng)漲者”。
“麗都是最早的受益者�！爆F(xiàn)任國美置業(yè)總經(jīng)理的童淵表示，朝陽公園飄紅之后，陽光上東、觀湖國際相繼問世，他們一下把這一區(qū)域的價格從6000元／平方米提高到萬元左右。而后，整個東部地區(qū)也都受到了感染，進(jìn)而擴(kuò)散到全北京。而這一輪房價上漲，一直持續(xù)到了2005年4月中央宏觀調(diào)控的開始。
城市擴(kuò)張成為“節(jié)點(diǎn)”
究竟是什么原因讓個別區(qū)域市場成為帶動北京整體房價上漲的“節(jié)點(diǎn)”？胡港文和童淵都認(rèn)為，這與北京城市擴(kuò)張以及隨之配套的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)密切相關(guān)，“而這也恰恰是北京5年來整體房價強(qiáng)勁漲勢的根本原因。”胡港文說。
從上世紀(jì)90年代末開始，北京的城市規(guī)模開始快速擴(kuò)張，并呈現(xiàn)出“環(huán)線擴(kuò)張”的模式，“越來越多原本屬于郊區(qū)的地區(qū)被納入了城市的范疇，而新擴(kuò)張的區(qū)域中，道路、公共交通等配套設(shè)施的跟進(jìn)，都為這些土地附加了更高的價值，所以，城市的擴(kuò)張速度越快，房價的上漲也就越堅(jiān)決。”童淵得出結(jié)論。
隨著四環(huán)路的開通，令北京樓市的重心從三環(huán)沿線擴(kuò)張到了四環(huán)沿線。四環(huán)路的開通顯然不只“恩澤”朝陽公園一個區(qū)域，其他沿線地區(qū)更是隨之產(chǎn)生價格上漲。在西四環(huán)沿線，起初價格僅有5000至6000元／平方米的世紀(jì)城、酈城如今價格已經(jīng)上漲到萬元左右，北四環(huán)的整體均價更是早已突破萬元。與其說是朝陽公園板塊的帶動，還不如強(qiáng)調(diào)四環(huán)路——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的“增值”作用。
在世界多個城市有過工作經(jīng)歷的胡港文看來，北京的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度是前所未有的�！拔以谌魏我粋�城市都沒有看到有如此多的道路、地鐵、城鐵同時開發(fā)建設(shè)，城市的擴(kuò)張，將造就更多增值的區(qū)域市場，進(jìn)而帶動城市整體價格上漲。”他說。
誰將成為下一個領(lǐng)跑者？
按照胡港文的周期劃分，目前的北京樓市正處在又一個新周期開始階段的當(dāng)口。按照先前的市場規(guī)律，仍然會有區(qū)域市場充當(dāng)“領(lǐng)跑者”的角色。雖然目前朝陽北路顯現(xiàn)出了比較強(qiáng)勁的漲勢，但現(xiàn)在就最終確定領(lǐng)跑地位，仍為時尚早。“不過，可以確定的是，新的亮點(diǎn)應(yīng)該在四五環(huán)沿線�！� 胡港文說。
促使他做出這一判斷的原因是北京的城市規(guī)劃方式。雖然在2004年的北京城市整體規(guī)劃的修編過程中，試圖糾正城市發(fā)展“攤大餅”的模式，但是，居住區(qū)向城市邊緣擴(kuò)張的格局已經(jīng)基本形成，因此，在四環(huán)和五環(huán)沿線，出現(xiàn)新的“領(lǐng)跑者”的可能性比較大。
2005年4月，一場急風(fēng)暴雨般的政策調(diào)控突然降臨，為期4個多月的調(diào)控讓市場中彌漫著強(qiáng)烈的觀望情緒。不過，從8月開始，隨著星河灣的入市，市場似乎正在走向一個新周期的開始，13000元／平方米的價格已經(jīng)創(chuàng)下該項(xiàng)目所在的朝陽(北)路板塊的價格新高。
在與其一街之隔的天鵝灣，開盤價格也已經(jīng)達(dá)到了9000元／平方米，在這兩個高檔樓盤的帶動下，朝陽(北)路板塊的整體均價已經(jīng)上漲到了6000元／平方米。按照戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，朝陽北路是8月以來北京各大住宅板塊當(dāng)中，均價漲幅最大的區(qū)域市場之一。
另外，位于溫榆河一帶的中央別墅區(qū)和西山沿線的別墅，今年8月以后也在供應(yīng)和價格上都有比較大的提升。高力國際的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年8～11月，中央別墅區(qū)新盤的平均價已經(jīng)呈現(xiàn)出6%左右的漲幅，西山沿線的別墅價格，新盤也有7%左右的上漲。
究竟是誰能領(lǐng)漲新的一輪價格周期，顯然還需要時間和市場的檢驗(yàn)。(李樂)
